Właściciel domu lub lokalu będzie mógł zweryfikować wielkość hipoteki obciążającej jego nieruchomość, jest uzna, że suma hipoteczna jest nadmierna w stosunku do wartości zabezpieczanej wierzytelności. Zgodnie z nowelizacją ustawy o księgach wieczystych i hipotece, która zacznie obowiązywać 20 lutego 2011 roku, aby zmniejszyć wysokość hipotecznego obciążenia, trzeba będzie wystąpić do sądu z tzw. powództwem o ukształtowanie prawa. Jeżeli sąd stwierdzi, że wysokość sumy hipotecznej jest wyższa od wartości zabezpieczanych wierzytelności, wyda wyrok zmniejszający sumę hipoteki do wysokości wartości wierzytelności. Hipoteka ulegnie zmniejszeniu z chwilą uprawomocnienia się wyroku sądu. W konsekwencji nastąpi częściowe wygaśnięcie hipoteki.

Uprawnienie do zmniejszenia sumy hipotecznej będzie mógł realizować właściciel przedmiotu obciążonego hipoteką (działki, domu), o ile hipoteka istnieje i do dnia wytoczenia powództwa nie wygasła. W przypadku hipoteki łącznej (czyli takiej, która obciąża kilka nieruchomości) uprawnienie do wystąpienia z powództwem będzie przysługiwało każdemu z właścicieli. Pozwanym w procesie o zmniejszenie sumy hipotecznej zawsze będzie natomiast wierzyciel hipoteczny, a więc np. bank, który w zamian za udzielenie kredytu został wpisany w dziale IV księgi wieczystej prowadzonej dla lokalu nabywanym przez kredytobiorcę.

Należy pamiętać, że zarówno suma hipoteczna, jak i wysokość zabezpieczanych wierzytelności mogą ulegać zmianom. Stanie się tak na skutek wcześniejszej spłaty wierzytelności przez dłużnika czy też braku zapłaty, która spowoduje naliczanie odsetek za opóźnienie. Sąd określa natomiast wysokość zabezpieczenia jedynie na chwilę zamknięcia rozprawy. Dlatego właściciel nieruchomości, bez względu na wcześniej wydany wyrok, będzie mógł ponownie występować z powództwem o zmniejszenie sumy hipotecznej.

Przepisy ustawy nie określają minimalnej ani też maksymalnej wysokości sumy hipoteki. W szczególności sytuacja majątkowa właściciela nieruchomości, wartość obciążonego przedmiotu lub wysokość zabezpieczonych wierzytelności nie mogą stanowić podstawy do stwierdzenia niedopuszczalności wskazania określonej wysokości jako sumy hipoteki. Ponadto warto pamiętać, że sąd wieczystoksięgowy dokonujący wpisu hipoteki nie może badać, czy wysokość sumy hipotecznej nie jest rażąco wygórowana ani też czy jest zaniżona w stosunku do wartości zabezpieczanej wierzytelności. Dlatego jeśli nie ma pokrycia su- my hipotecznej w zabezpieczonych wierzytelnościach, warto skorzystać z uprawnienia do zmniejszenia nadmiernego zabezpieczenia hipotecznego.

PRZYKŁAD

Wierzyciel i dłużnik mogą w umowie zwiększyć sumę hipoteczną

Zmiana wysokości sumy hipotecznej może nastąpić nie tylko w drodze orzeczenia sądu, ale także wtedy, gdy wierzyciel (np. bank) i dłużnik (np. kredytobiorca) porozumieją się co do tego i wpiszą warunki nowej umowy do księgi wieczystej. Jeśli jednak taka zmiana będzie dotykać praw osób trzecich, np. wierzycieli hipotecznych wpisanych w księdze wieczystej w dalszej kolejności, wówczas na jej dokonanie potrzebna jest zgoda tych osób.

Podstawa prawna

Art. 68 ustawy z 26 czerwca 2009 r. o zmianie ustawy o księgach wieczystych i hipotece oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. nr 131, poz. 1075).