Wierzyciele będą mogli zdecydować, które roszczenia chcą objąć zabezpieczeniem hipotecznym. Znowelizowane przepisy ustawy o księgach wieczystych i hipotece, które zaczną obowiązywać 20 lutego br., umożliwiają im bowiem podmianę wierzytelności z zachowaniem pierwszeństwa hipotek, które ustanowili wcześniej. W ten sposób roszczenia z nowo udzielonych kredytów będą mogły zająć miejsca praw wcześniej ustalonej pozycji w dziale IV księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości dłużnika.

Dowolna wierzytelność

Zgodnie z nowymi przepisami podstawiona wierzytelność będzie mogła opiewać na inną sumę niż wierzytelność pierwotnie zabezpieczona. Dopuszczalna będzie także podmiana wierzytelności o innej walucie. Nie może to jednak naruszać uprawnień osób, którym przysługują inne ograniczone prawa rzeczowe na nieruchomości, w szczególności hipoteki. Takie posunięcie nie może też prowadzić do zwiększenia sumy hipotecznej, która wyznacza zakres odpowiedzialności dłużnika. Gdyby jednak tak się stało, skuteczność podstawienia będzie uzależniona od zgody osób, którym przysługują prawa z pierwszeństwem równym bądź niższym.

Sposób na dłużnika

Możliwość dokonania podmiany przez wierzyciela może mieć znaczenie zwłaszcza wtedy, gdy zabezpieczona wierzytelność została już przez dłużnika w znacznym stopniu spłacona. Chociaż hipoteka istnieje wówczas w pierwotnej wysokości, to w razie przeprowadzenia egzekucji z nieruchomości wierzyciel może uzyskać tylko taką kwotę, jaka wynika z przedstawionego przez niego tytułu wykonawczego. Z reguły suma ta będzie odpowiadała rzeczywistej wysokości zabezpieczonej wierzytelności. W ramach podziału sumy uzyskanej z egzekucji wierzyciel otrzyma więc kwotę znacznie niższą od sumy hipoteki. Inaczej będzie, jeśli w międzyczasie (nawet już po zajęciu nieruchomości) zastąpi zabezpieczoną wierzytelność wierzytelnością o wyższej wysokości. W ten sposób w podziale sumy uzyskanej z nieruchomości może otrzymać kwotę wyczerpującą nawet całą sumę hipoteki.

Podstawienie wierzytelności będzie wymagało zawarcia umowy między wierzycielem hipotecznym a właścicielem obciążonej nieruchomości. Niezbędny będzie także wpis zmiany do księgi wieczystej.

Forma aktu notarialnego

Z tego też powodu umowa powinna zostać zawarta na piśmie z podpisem notarialnie poświadczonym. W przypadku podstawienia hipoteki ustanowionej na rzecz banku oświadczenie woli właściciela obciążonej nieruchomości powinno zostać złożone w formie pisemnej pod rygorem nieważności, a wpis zmiany nastąpi na podstawie oświadczenia banku spełniającego wymogi określone w art. 95 ust. 1 prawa bankowego.

PRZYKŁAD

Podmiana wierzytelności zabezpieczonej hipoteką łączną

W przypadku hipoteki łącznej podmiana zabezpieczonej wierzytelności będzie wymagała od wierzyciela zawarcia umowy z właścicielami wszystkich współobciążonych nieruchomości. Skutki podmiany nastąpią wówczas, gdy we wszystkich księgach wieczystych prowadzonych dla nieruchomości obciążonych łącznie sąd wpisze nowe hipoteki.

Podstawa prawna

Art. 683 ustawy z 26 czerwca 2009 r. o zmianie ustawy o księgach wieczystych i hipotece oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. nr 131, poz. 1075).