Maciej Prusak

adwokat, partner w kancelarii BSJP Taylor Wessing

Dla przedsiębiorców istotne znaczenie ma możliwość skutecznego zabezpieczania roszczeń pieniężnych, w tym przez ustanawianie hipotek. Zgodnie z dotychczasowym orzecznictwem Sądu Najwyższego nie można było uwzględnić wniosku o wpis hipoteki, jeżeli przed rozpoznaniem tego wniosku prawo własności nieruchomości przeszło z dłużnika na inną osobę, chyba że wyraziła ona zgodę na obciążenie nieruchomości (np. postanowienie SN z 28 czerwca 1995 r., sygn. akt II CRN 61/95). Wskazywano, że w przeciwieństwie do hipoteki, której warunkiem jest dokonanie wpisu w księdze wieczystej, przeniesienie własności następuje już z chwilą zawarcia umowy sprzedaży. Natomiast sąd, rozpoznając wniosek, powinien brać pod uwagę stan rzeczy z chwili orzekania, a nie złożenia wniosku.

Sąd Najwyższy uchwałą z 16 grudnia 2009 r., podjętą w składzie siedmiu sędziów, zdaje się zmieniać dotychczasową linię orzeczniczą, orzekając że sąd, rozpoznając wniosek o wpis w księdze wieczystej, związany jest stanem rzeczy istniejącym w chwili złożenia wniosku i kolejnością jego wpływu (sygn. akt III CZP 80/09). Wprawdzie brak jeszcze pisemnego uzasadnienia tej uchwały, ale już sama jej sentencja pozwala sądzić, że będzie miała doniosłe skutki. Sąd Najwyższy przypisał bowiem większą wagę szczególnemu charakterowi postępowania wieczysto-księgowego, w którym decyduje kolejność złożenia wniosku o wpis, ten zaś ma moc wsteczną od chwili jego złożenia, a także zasadzie postępowania cywilnego, w myśl której zbycie rzeczy w toku sprawy nie wpływa na jej dalszy bieg.

Z punktu widzenia wierzyciela istotne jest to, że od chwili złożenia prawidłowego wniosku o wpis hipoteki zmiany stanu prawnego nieruchomości nie wpłyną na skuteczność zabezpieczenia. Chroniony jest też interes ewentualnego nabywcy nieruchomości, który powinien jednak upewnić się, czy w chwili jej zakupu nie widnieje w księdze wieczystej wzmianka o wniosku o wpis hipoteki.