Większość osób, kupując nieruchomości, zaciąga na ten cel kredyt. Jednym z zabezpieczeń takich pożyczek jest hipoteka ustanawiana dla nabywanej nieruchomości. Jednak z ustanowieniem hipoteki wiążą się pewne obowiązki podatkowe. Czynność ta podlega bowiem podatkowi od czynności cywilnoprawnych.

Hipoteka, czyli co

Hipoteka jest ograniczonym prawem rzeczowym. Zabezpiecza jedynie wierzytelności pieniężne. Istotą hipoteki jest zabezpieczenie realizacji wierzytelności, a nie dochodzenie wierzytelności. Hipoteką można obciążyć część ułamkową nieruchomości, prawo użytkowania wieczystego, własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu, spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej.

Wyróżnia się następujące rodzaje hipotek: łączną, kaucyjną, przymusową, zwykłą (umowną).

Bank, który sfinansuje zakup domu lub mieszkania, zabezpiecza niespłacony kredyt, ustanawiając hipotekę na nieruchomości i wpisując ją do księgi wieczystej. Natomiast podstawę opodatkowania przy ustanowieniu hipoteki stanowi kwota zabezpieczonej wierzytelności.

Następujące hipoteki zabezpieczają kredyt albo pożyczkę, które zostały udzielone na sfinansowanie nieruchomości:

● hipoteka łączna, która obciąża wszystkie nieruchomości utworzone w wyniku jej podziału; podobnie części składowe nieruchomości po ich odłączeniu są objęte hipoteką;

● hipoteka kaucyjna, dla wierzytelności o nieustalonej wysokości zobowiązania; zabezpiecza wierzytelność tylko do oznaczonej sumy najwyższej (nie można żądać więcej, np. z tytułu odsetek ponad oznaczoną sumę najwyższą). Hipoteka przeznaczona jest dla wierzytelności istniejących i wierzytelności przyszłych o wysokości niedającej się określić w chwili ustanowienia hipoteki;

● hipoteka przymusowa, która może zostać wpisana na wszystkich nieruchomościach dłużnika, jeśli wierzytelność została stwierdzona tytułem wykonawczym, np. prawomocnym wyrokiem sądowym; powstaje ona z mocy prawa lub na podstawie orzeczenia sądu;

● hipoteka umowna (zwykła), która powstaje na podstawie umowy cywilnoprawnej (oraz wpisu do księgi wieczystej). Treścią takiej umowy jest ustanowienie hipoteki na nieruchomości w celu zabezpieczenia wierzytelności oznaczonej, tzn. wierzytelności konkretnej i wynikającej z określonego stosunku prawnego.

Obowiązek podatkowy w podatku od czynności cywilnoprawnych z tytułu ustanowienia hipoteki powstaje z chwilą złożenia oświadczenia o jej ustanowieniu lub z chwilą zawarcia umowy ustanowienia hipoteki. Przykładowo przy hipotece zabezpieczającej wierzytelności z tytułu kredytu bankowego obowiązek podatkowy powstaje z chwilą złożenia bankowi oświadczenia o ustanowieniu hipoteki lub zawarcia z bankiem umowy ustanowienia hipoteki. Przy czym opodatkowaniu PCC podlega każde ustanowienie hipoteki, chociażby kilka hipotek zabezpieczało jedną wierzytelność. Takie stanowisko potwierdził m.in. WSA w Warszawie w wyroku z 13 października 2009 r. (sygn. akt III SA/Wa 899/09).