Rozmawiamy z MAGDALENĄ ŻYCZKOWSKĄ-JÓŹWIAK, radcą prawnym - Właściciel nieruchomości będzie miał możliwość zarezerwowania w księdze wieczystej opróżnionego miejsca hipotecznego, jeżeli kredyt, który chciałby zabezpieczyć hipoteką jeszcze nie istnieje.
● Jakie praktyczne znaczenie będzie miała modyfikacja funkcjonującej dziś w prawie zasady, że wygaśnięcie wierzytelności oznacza wygaśnięcie hipoteki?
– Konsekwencją zasady akcesoryjności hipoteki, czyli powiązania hipoteki z wierzytelnością, którą zabezpiecza, jest to, że hipoteka wygasa z chwilą wygaśnięcia wierzytelności. Przyjęte przez Sejm zmiany w ustawie o księgach wieczystych i hipotece idą w kierunku zmodyfikowania tej zasady. Nowelizacja przewiduje, że wygaśnięcie wierzytelności zabezpieczonej hipoteką pociąga za sobą wygaśnięcie hipoteki, chyba że z danego stosunku prawnego mogą powstać w przyszłości kolejne wierzytelności podlegające zabezpieczeniu. Rozwiązanie to wychodzi naprzeciw potrzebom obrotu, m.in. tzw. kredytom odnawialnym. Dopuszcza istnienie hipoteki, mimo że przez jakiś czas nie będzie istniała wierzytelność.
● W zmienionym prawie pojawia się też instytucja rozporządzenia opróżnionym miejscem hipotecznym. Na czym ma ona polegać?
Reklama
– Instytucja rozporządzenia opróżnionym miejscem hipotecznym stanowi wyjątek od zasady posuwania się hipotek – dziś w przypadku wykreślenia hipoteki na jej miejsce wchodzi kolejna wpisana za nią hipoteka. Zgodnie z nowelizacją w razie wygaśnięcia hipoteki właścicielowi nieruchomości przysługiwać ma w granicach wygasłej hipoteki uprawnienie do rozporządzania opróżnionym miejscem hipotecznym. W takim przypadku właściciel może ustanowić na tym miejscu nową hipotekę albo przenieść na nie za zgodą uprawnionego wierzyciela którąkolwiek z hipotek obciążających nieruchomość. Nowelizacja daje też właścicielowi nieruchomości możliwość zarezerwowania opróżnionego miejsca hipotecznego, jeżeli nie istnieje jeszcze wierzytelność, którą chciałby zabezpieczyć hipoteką. W takim przypadku wraz z wykreśleniem wygasłej już hipoteki właściciel może ujawnić w księdze wieczystej swoje uprawnienie do rozporządzania opróżnionym miejscem hipotecznym.



● Czy zmiany w przepisach o hipotekach wpłyną na transakcje polegające na refinansowaniu istniejących kredytów?
– Bank udzielający kredytu na spłatę istniejącego kredytu klienta uzyskuje hipotekę drugą w kolejności za hipoteką zabezpieczającą spłacany kredyt. Zgodnie obowiązującą dziś zasadą przesuwania się hipotek po wykreśleniu hipoteki zabezpieczającej pierwszy kredyt hipoteka banku refinansującego awansuje na miejsce tej wykreślonej hipoteki. Po wprowadzeniu nowelizacji w takiej sytuacji będziemy mieli opróżnione miejsce hipoteczne, mające pierwszeństwo przed nową hipoteką banku refinansującego, którym właściciel mógłby dowolnie rozporządzić na rzecz osoby trzeciej. W takim przypadku bank powinien uzyskać zobowiązanie właściciela, iż hipoteka tego banku po jej wpisaniu do księgi wieczystej zostanie przeniesiona na opróżnione miejsce hipoteczne. Nowelizacja daje wierzycielowi hipotecznemu możliwość ujawnienia w księdze wieczystej roszczenia o przeniesienie jego hipoteki na miejsce opróżnione przez inną hipotekę.
● Czy nie ma tutaj znaczenia sprawa wysokości wygasłej hipoteki?
– Istotnie, problemem może być tu kwota hipoteki. Uprawnienie właściciela do rozporządzenia opróżnionym miejscem hipotecznym przysługuje mu w granicach wygasłej hipoteki. Zatem hipoteka banku refinansującego, która ma zająć miejsce dotychczasowej wygasłej hipoteki zabezpieczającej spłacany kredyt, nie będzie mogła być wyższa niż ta wygasła hipoteka.
● Magdalena Życzkowska-Jóźwiak
radca prawny w kancelarii Norton Rose Piotr Strawa i Wspólnicy