W dużych wspólnotach mieszkaniowych, czyli takich, w których jest więcej niż siedem lokali (nie ma znaczenia, czy są to mieszkania, czy sklepy), w zasadzie nieruchomością wspólną gospodaruje jedno- lub kilkuosobowy zarząd. Niemniej możliwe jest określenie sposobu zarządzania w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokalu czy lokali (np. wtedy kiedy deweloper sprzedaje pierwsze mieszkanie lub biuro w budynku należącym pierwotnie do niego) i powierzenie zarządzania osobie fizycznej lub prawnej. Taka umowa musi mieć formę aktu notarialnego (przede wszystkim dlatego, że przenosi własność nieruchomości). I w razie sukcesywnego wyodrębniania lokali przyjęty tą metodą zarząd jest skuteczny wobec kolejnych nabywców lokali, którzy stają się członkami wspólnoty.

W umowie notarialnej

Z uwagi na zasadę swobody kontraktowania umowa z zarządcą może stanowić to, co zechcą zapisać w niej strony. Może więc – na wzór innych wspólnot, rządzących się ustawą o własności lokali (u.ow.l.) – stanowić, że zarządca musi zwoływać doroczne zebrania ogółu właścicieli, w czasie których oceniana jest praca zarządcy i uchwalany jest roczny plan gospodarczy (nie musi zawierać takiego postanowienia). Może też zakładać inny sposób informowania właścicieli o wynikach finansowych, opłatach itp. Powinno to jednak jasno wynikać z umowy lub uchwały właścicieli. Tak więc obowiązki zarządcy działającego na podstawie art. 18 u.ow.l. wynikają przede wszystkim z umowy lub uchwały.

Ustawowe obowiązki

W sytuacjach kiedy nie określono reguł obowiązujących w konkretnej wspólnocie ani w umowie, ani w uchwale zaprotokołowanej przez notariusza, obowiązują – zgodnie z art. 18 ust. 3 – zasady określone w rozdziale 4 u.ow.l. zatytułowanym Zarząd nieruchomością wspólną. Wówczas zarządca w tak gospodarujących nieruchomością wspólną wspólnotach powinien do końca marca zwołać doroczne zebranie ogółu właścicieli. I należało je zorganizować w rozsądnym terminie (np. do końca kwietnia), jeżeli z jakichś ważnych powodów nie dało się go odbyć w I kwartale, jak stanowi art. 30 u.ow.l. Kiedy zarządca nie dopełnił obowiązków i zebrania nie zwołał, i jeśli nie skorzystał z tego prawa żaden z właścicieli, to członkowie wspólnoty są zobowiązani niezwłocznie zmienić sposób zarządu nieruchomością wspólną. Powinni podjąć w tej sprawie uchwałę zaprotokołowaną przez notariusza i zarządzić audyt dokumentów finansowych, żeby zorientować się, czy zarządca nie sprzeniewierzył ich pieniędzy.

Zarząd powołany z grona właścicieli ma tę zaletę, że w normalnie funkcjonujących wspólnotach kontroluje poczynania profesjonalnego zarządcy.

Podstawa prawna

● Ustawa z 24 czerwca 2009 r. o własności lokali (t.j. Dz.U. z 2000 r. nr 80, poz. 903 ze zm.).