Cena wywoławcza na licytacji komorniczej znacznie odbiega od wartości lokalu. Licytant nabywa nieruchomość bez służebności i obciążenia na hipotece. Istnieje ryzyko, że nowy właściciel kupi mieszkanie z niechcianymi lokatorami.
Trudności z uzyskaniem wystarczająco wysokiego kredytu sprawiają, że coraz więcej osób interesuje się możliwością kupna nieruchomości podczas licytacji komorniczej. Na przetargach wystawiane są mieszkania należące do osób, które z różnych powodów nie są w stanie spłacić wierzyciela. Takich przypadków jest dziś więcej, bo ludzie tracą pracę lub nie są w stanie płacić rat kredytu zaciągniętego na przykład we frankach szwajcarskich.
- W przypadkach gdy wiadomo, że klient nie będzie spłacał kredytu, wszczynana jest procedura egzekucyjna na podstawie bankowego tytułu egzekucyjnego i działań komorników sądowych - mówi Jerzy Bańka, dyrektor ds. legislacyjno-prawnych Związku Banków Polskich.
Wbrew powszechnie panującej opinii nabycie nieruchomości w wyniku licytacji nie wiąże się z większym ryzykiem niż kupno jej od osoby trzeciej.
- Można nawet stwierdzić, że ryzyko jest mniejsze, bowiem po przybiciu i zapłacie ceny, własność jest przysądzana postanowieniem przez sąd - tłumaczy Zawisza Wyssogota-Zakrzewski z Kancelarii Prawnej Veritas w Szczecinie.

Określenie ceny wywoławczej

Wartość licytowanej nieruchomości określana jest przez biegłego rzeczoznawcę majątkowego podczas sporządzania operatu szacunkowego. Cena wywołania, czyli minimalna kwota, za jaką można nabyć nieruchomość przy pierwszej licytacji, wynosi 3/4 sumy oszacowania. Jeżeli nikt nie zgłosił wniosku o przejęcie nieruchomości w pierwszej licytacji lub jeżeli sąd odmówi przybicia, komornik na wniosek wierzyciela wyznacza drugą licytację, podczas której cena wywołania stanowi 2/3 sumy oszacowania. Jest to najniższa cena, za którą można nabyć nieruchomość.
- Suma oszacowania bywa przy tym w chwili licytacji niższa niż rynkowa wartość nieruchomości, dlatego że każda nieruchomość sprzedawana przez komornika musi zostać wcześniej oszacowana przez biegłego. Pomiędzy oszacowaniem nieruchomości i jej sprzedażą mija zwykle dłuższy czas - zauważa Piotr Płachta z kancelarii Malinowski, Płachta i Wspólnicy.
REKOMENDACJA GP
Rzadko zdarza się, że licytant nabędzie mieszkanie za tzw. cenę wywoławczą. Cena atrakcyjnej nieruchomości może zostać podbita i osiągnąć lub przewyższyć poziom rynkowej. Dlatego trzeba być czujnym i nie ulegać emocjom towarzyszącym euforii towarzyszącej wizji kupna taniego mieszkania.

Gdzie dowiemy się o licytacji

Egzekucję z nieruchomości przeprowadza komornik działający przy sądzie, w okręgu którego nieruchomość jest położona. Wydział administracyjny każdego sądu rejonowego prowadzi tablice, na których widnieją ogłoszenia o licytacjach nieruchomości.
- W każdym sądzie rejonowym jest wywieszona tablica ogłoszeń, na której wydział administracyjny wywiesza ogłoszenia o licytacjach nieruchomości, na co najmniej dwa tygodnie przed ich terminem - mówi Andrzej Kulągowski, prezes Krajowej Rady Komorniczej.
- Czasem obwieszczenia zamieszczane są również w internecie - dodaje Jacek Bohdanowicz, komornik sądowy przy Sądzie Rejonowym w Olsztynie.
REKOMENDACJA GP
Ciekawe ogłoszenie o licytowanej nieruchomości może pojawić się każdego dnia. Aby na bieżąco śledzić sytuację, powinno się zaglądać do sądu przynajmniej raz w tygodniu. Z ogłoszenia dowiadujemy się, jaka nieruchomość ma być sprzedana, kiedy odbędzie się licytacja, jaka jest cena wywoławcza i suma rękojmi oraz kiedy można obejrzeć nieruchomość.



Jak przystąpić do licytacji

Osoby przystępujące do przetargu muszą złożyć rękojmię w wysokości 1/10 części sumy oszacowania. Suma ta zwracana jest wszystkim licytantom, którym nie udzielono przybicia, a więc tym, którzy nie zaoferowali ceny wystarczająco wysokiej do nabycia nieruchomości. W licytacji może wziąć udział każdy zainteresowany.
- Wyjątek dotyczy dłużnika, komornika, ich małżonków, dzieci, rodziców i rodzeństwa oraz osób obecnych na licytacji w charakterze urzędowym. Podobne ograniczenie dotyczy licytanta, który nie wykonał warunków poprzedniej licytacji, oraz osób, które mogą nabyć nieruchomość tylko za zezwoleniem organu państwowego, a zezwolenia tego nie przedstawiły - mówi Andrzej Kulągowski.
- Warunkiem przystąpienia do licytacji jest wpłacenie rękojmi w kasie komornika albo przelewem - mówi Jacek Bohdanowicz.
Na potwierdzenie wpłacenia rękojmi nie wystarczy jednak potwierdzenie dokonanego przelewu z banku lub przekazu na poczcie.
- Istnieje możliwość cofnięcia polecenia przelewu przez zlecającego. Komornik musi mieć absolutną pewność, że pieniądze wpłacone tytułem wadium dotarły na jego rachunek bankowy - tłumaczy Andrzej Kulągowski.
REKOMENDACJA GP
Przy niższych kwotach warto wnieść rękojmię bezpośrednio do kasy komornika. Jeśli jednak chcemy wpłacić wadium przelewem, lepiej nie czekać na ostatnią chwilę, tylko zrobić to kilka dni przed licytacją. Będziemy mieć wówczas pewność, że pieniądze dotarły i weźmiemy udział w przetargu.

Wywołanie licytacji przez komornika

Licytacja odbywa się publicznie i ustnie w obecności i pod nadzorem sędziego. Przed rozpoczęciem licytacji należy okazać dokument tożsamości w celu dokonania przez sąd wpisu do protokołu licytacji. Możliwe jest też działanie przez pełnomocnika, jednak upoważnienie powinno być stwierdzone dokumentem z podpisem urzędowo poświadczonym. Do odbycia przetargu wystarcza stawienie się jednego licytanta. Po wywołaniu licytacji komornik informuje obecnych o przedmiocie przetargu, cenie wywoławczej, wysokości sumy rękojmi oraz terminie uiszczenia ceny nabycia.
- Przedmiot licytacji jest opisywany dwa razy - raz w obwieszczeniu, raz na samej licytacji. Wtedy można zadać pytanie o przedmiot licytacji - zauważa Jacek Bohdanowicz.
REKOMENDACJA GP
Należy pamiętać, że przebicie oferty nie może wynosić mniej niż 1 procent ceny wywołania, z zaokrągleniem wzwyż do pełnych złotych. Natomiast zaofiarowana cena przestaje wiązać, gdy inny licytant zaofiarował cenę wyższą. Po trzecim obwieszczeniu dalsze postąpienia nie są już przyjmowane. Komornik obwieszcza trzykrotnie ostatnio zaofiarowaną cenę, a następnie zamyka przetarg i wymienia licytanta, który zaofiarował najwyższą cenę.



Postanowienie o przybiciu

Po zamknięciu przetargu sędzia, pod którego nadzorem odbywa się licytacja, wydaje postanowienie o przybiciu na rzecz licytanta, który zaofiarował najwyższą cenę. Uzyskuje on prawo do przysądzenia własności nieruchomości, jeżeli wykona warunki licytacyjne.
- Kiedy się uprawomocni postanowienie o przybiciu, sąd wzywa nabywcę do wpłacenia ceny nabycia z potrąceniem wcześniej wpłaconej rękojmi w ciągu dwóch tygodni od otrzymania wezwania - mówi Jacek Bohdanowicz
Termin ten na prośbę nabywcy może zostać wydłużony do miesiąca.
- Niewykonanie warunków licytacyjnych przez nabywcę skutkuje utratą rękojmi i niemożnością wzięcia udziału w powtórnym terminie licytacji nieruchomości - mówi Andrzej Kulągowski.
W takim przypadku skutki przybicia wygasają. Po uprawomocnieniu się postanowienia stwierdzającego wygaśnięcie przybicia wierzyciel może żądać wyznaczenia ponownej licytacji. Jeżeli jednak po dwóch licytacjach nikt nie przejął nieruchomości, szansę na nabycie własności otrzymują wierzyciel i współwłaściciel.
REKOMENDACJA GP
Należy przestrzegać wyznaczonego przez sąd terminu na wpłacenie wylicytowanej kwoty. W przeciwnym razie możemy stracić nie tylko wpłaconą uprzednio rękojmię, ale też szansę na przystąpienie do drugiej licytacji. Jeśli nikt nie nabędzie nieruchomości, nowa egzekucja może być wszczęta najwcześniej po roku.

Postanowienie o przysądzeniu własności

Po uprawomocnieniu się przybicia i wykonaniu przez nabywcę warunków licytacyjnych sąd wydaje postanowienie o przysądzeniu własności. Jest ono tytułem do ujawnienia na rzecz nabywcy prawa własności w katastrze nieruchomości oraz przez wpis w księdze wieczystej lub przez złożenie dokumentu do zbioru dokumentów.
- Jest to nabycie pierwotne, bez żadnych obciążeń. Transakcja taka nie niesie więc ze sobą ryzyka, jeśli chodzi o pewność nabycia prawa - mówi dr Agnieszka Łuszpak-Zając, radca prawny i partner w kancelarii Schampera, Dubis, Zając i Wspólnicy.
Z tą chwilą wygasają wszelkie prawa i skutki ujawnienia praw i roszczeń osobistych ciążących na nieruchomości, z wyjątkiem m.in. praw ciążących na nieruchomości z mocy ustawy czy służebności drogi koniecznej - tłumaczy Andrzej Kulągowski.
- Nabywca nieruchomości może więc spać spokojnie. Nawet jeśli wierzyciele nie zostaną spłaceni w toku postępowania egzekucyjnego ich roszczenia nie dosięgną nabywcy, wierzyciele zaspokoić się będą mogli tylko z sum uzyskanych w toku egzekucji - zauważa dr Maciej Skory z kancelarii Iurico.
Nabywcy zlicytowanej nieruchomości przysługuje uprawnienie do żądania wykreślenia stosownych wpisów w księdze wieczystej obejmujących uprzednio wpisane obciążenia.
REKOMENDACJA GP
Nabywając nieruchomość, należy zapoznać się z protokołem opisu i oszacowania nieruchomości, w którym opisane są wszystkie zalety i wady rzeczy oraz procedura, w jakiej dochodziliśmy do wartości nieruchomości. Ponadto można nieruchomość obejrzeć, u komornika uzyskać dodatkowe interesujące nas informacje, a przed licytacją w sądzie zajrzeć do akt.

Nie wszystkie prawa wygasają

Z nabywaniem nieruchomości od komornika łączy się jednak pewne ryzyko. Z chwilą uprawomocnienia postanowienia o przysądzeniu własności nie wszystkie prawa ciążące na zlicytowanej nieruchomości wygasną.
- O tym, że wymienione prawa istnieją i ciążą na nieruchomości, powinno być wiadomo wcześniej, gdyż fakt ten ma istotne znaczenie dla oszacowania wartości licytowanej nieruchomości. Niestety, w praktyce może się zdarzyć, iż umknie to osobie przygotowującej operat - mówi dr Maciej Skory.
Nie wpływa to też na ważność licytacji i skuteczność nabycia. Przy zakupie nieruchomości warto sprawdzić, czy dłużnik nie jest związany umową najmu lub dzierżawy, która dotyczy sprzedawanej nieruchomości.
- Nowy właściciel wstępuje bowiem w prawa i obowiązki dłużnika wynikające ze stosunku najmu i dzierżawy, a rozwiązanie tych stosunków, w szczególności rozwiązanie umowy najmu mieszkania może nie być łatwe - mówi Piotr Płachta.
Utrapieniem nabywców lokali jest też niechciany lokator.
- Mimo iż z formalnego punktu widzenia osoba taka nie dysponuje prawem do lokalu, jej usunięcie może okazać się bardzo trudne.
REKOMENDACJA GP
W sytuacji gdy nabędziemy mieszkanie z lokatorem, jedynym wyjściem jest uruchomienie postępowania sądowego o nakazanie opróżnienia i opuszczenia lokalu (tzw. eksmisję) oraz późniejsze wyegzekwowanie wyroku.
638 kancelarii
komorniczych działa w Polsce