Na czym polega służebność gruntowa?

Służebność gruntowa obciąża nieruchomość jednego właściciela na rzecz (każdoczesnego) właściciela innej nieruchomości. Pierwsza nich określana jest mianem nieruchomości służebnej lub obciążonej, druga zaś to nieruchomość władnąca. Treść służebności może polegać na wykonywaniu jednego z uprawnień:
•    Właściciel nieruchomości władnącej może korzystać w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej,
•    Właściciel nieruchomości obciążonej zostaje ograniczony w możności dokonywania w stosunku do niej określonych działań,
•    Właścicielowi nieruchomości obciążonej nie wolno wykonywać określonych uprawnień, które mu względem nieruchomości przysługują na podstawie przepisów o treści i wykonywaniu własności.

Służebności gruntowe mogą powstać przede wszystkim na podstawie umowy, ale też orzeczenia sądowego, czy też decyzji administracyjnej.
Do wygaśnięcia służebności gruntowej dochodzi w szczególności w przypadku zrzeczenia się prawa, przejścia prawa na właściciela nieruchomości obciążonej, niewykonywania i zniesienia.

Zniesienie służebności za wynagrodzeniem

W określonych sytuacjach właściciel nieruchomości obciążonej może żądać zniesienia służebności gruntowej za wynagrodzeniem albo bez niego. Ustawowa regulacja służebności uwzględnia zmianę stosunków faktycznych poprzez postęp społeczno-gospodarczy i techniczny. Z drugiej jednak strony nie może dochodzić do sytuacji, w których właściciel nieruchomości władnącej, dążąc do rozwoju gospodarczego własnej nieruchomości, zwiększa bez żadnych konsekwencji niedogodności nieruchomości obciążonej. Nie może on w szczególności oczekiwać, że gdy będzie tego wymagał rozwój gospodarczy jego nieruchomości, właściciel nieruchomości służebnej będzie dostosowywał się do tego rozwoju i brał na siebie ciężar związanych z tym kosztów (por. wyrok SN z 23.10.2001 r., I CKN 380/99). Prawo chroni w takim przypadku właściciela nieruchomości obciążonej i przyznaje mu uprawnienie do żądania zniesienia służebności. Z uprawnienia tego właściciel nieruchomości obciążonej może skorzystać, jeśli służebność stała się dla niego szczególnie uciążliwa, a jednocześnie nie jest konieczna do prawidłowego korzystania z nieruchomości władnącej. Oba te warunki muszą być spełnione łącznie.

Skorzystanie z uprawnienia wchodzi w grę wówczas, gdy dochodzi do zmiany stosunków, tj. zmiany okoliczności związanych z wykonywaniem konkretnej służebności gruntowej, jak i ogólnej zmiany stosunków społeczno-gospodarczych (por. wyrok SN z 10.02.1998 r., II CKN 606/97). Wspomniane żądanie związane być musi ze zmianą stosunków w sferze gospodarczej. Zmiana ta z kolei musi pozostawać w związku przyczynowym z wytworzeniem się stanu rzeczy szczególnie uciążliwego dla właściciela nieruchomości obciążonej. Wzrost uciążliwości może wiązać się ze zmianą sposobu korzystania  lub zwiększenia się ilości podmiotów korzystających ze służebności. Z kolei samo zwiększenie częstotliwości korzystania ze służebności przez uprawnionego nie stanowi takiej zmiany, która uzasadniałaby uznanie, że doszło do zmiany stosunków (por. wyrok SN  23.10.2001 r., I CKN 380/99). Także zmiana jedynie w zakresie stosunków osobistych między właścicielem nieruchomości obciążonej a właścicielem nieruchomości władnącej nie uzasadnia żądania zniesienia służebności (por. wyrok SN z 03.04.1985 r., III CRN 75/85).
Tego typu zniesienie służebności pociąga za sobą konieczność zapłaty wynagrodzenia właścicielowi nieruchomości władnącej. Wartość wynagrodzenia szacuje sąd. Bierze przy tym pod uwagę wartość dotychczasowego zwiększenia użyteczności nieruchomości władnącej.

Gdy służebność traci wszelkie znaczenie

Utrata wszelkiego znaczenia nieruchomości gruntowej dla nieruchomości władnącej także uzasadnia żądanie zniesienia służebności. W tym przypadku do zniesienia służebności dochodzi jednak bez wynagrodzenia. Kluczowe jest ustalenie stanu, w którym służebność utraciła wszelkie znaczenie. Stanie się tak, gdy służebność przestaje przynosić jakiekolwiek korzyści gospodarcze nieruchomości władnącej. Względy, które przemawiały za ustanowieniem służebności gruntowej, w tej sytuacji odpadły w całości na skutek upływu czasu lub zmienionych stosunków społeczno-gospodarczych.
Za przykład może tu posłużyć służebność drogi koniecznej, do której przepisy dotyczące służebności gruntowych mają zastosowanie. Służebność drogi koniecznej może zostać ustanowiona, a następnie utrzymywana, w związku z brakiem odpowiedniego dostępu nieruchomości do drogi publicznej bądź zabudowań gospodarskich. Jeśli jednak odpadną przesłanki warunkujące ustanowienie służebności, tzn. ustała potrzeba korzystania z tej drogi w celu uzyskania przez nieruchomość władnącą odpowiedniego dostępu do drogi publicznej, można przyjąć utratę wszelkiego znaczenia przez służebność drogi koniecznej. Typową przyczyną takiego stanu rzeczy jest powstanie alternatywnej drogi umożliwiającej niezależny od służebności dostęp z nieruchomości do drogi publicznej (por. wyrok SO w Gdańsku z 05.12.2012 r., III Ca 283/12).

Inne przypadki wygaśnięcia służebności

Brak korzystania ze służebności gruntowej przez właściciela nieruchomości władnącej prowadzi w efekcie do wygaśnięcia służebności. Długotrwały stan niewykonywania służebności świadczy bowiem o jej zbędności. Przepisy kodeksu cywilnego wyznaczają 10-letni termin, po upływie którego – wobec niewykonywania służebności – wygasa ona. Bieg wspomnianego terminu powinien być nieprzerwany, a krótsze odcinki czasu nie sumują się.

Wygaśnięcie służebności może też spowodować podział nieruchomości. Generalnie podział nieruchomości władnącej powoduje utrzymanie służebności w mocy na rzecz każdej z części utworzonych przez podział. Jednak właściciel nieruchomości obciążonej może żądać zwolnienia jej od służebności względem pozostałych części, o ile służebność zwiększa użyteczność tylko jednej z powstałych części. Podobnie, w razie podziału nieruchomości obciążonej, wobec ograniczenia wykonywania służebności do jednej lub kilku z utworzonych przez podział części, właściciele pozostałych części mogą żądać ich zwolnienia od służebności. Okoliczności te – zwiększenie użyteczności jednej lub niektórych nieruchomości utworzonych przez podział albo ograniczenie wykonywania służebności do jednej lub kilku nieruchomości – powinien udowodnić właściciel nieruchomości obciążonej. W razie uwzględnienia roszczenia przez sąd, służebność wygasa z chwilą uprawomocnienia się orzeczenia sądu. Jeżeli służebność była zaś ujawniona w księdze wieczystej, to wygasa z chwilą wykreślenia z księgi wieczystej. Prawomocne orzeczenie sądu stanowi podstawę wykreślenia służebności z księgi wieczystej. Zwolnienie służebności następuje w tym przypadku nieodpłatnie.                         

Podstawa prawna:
Art. 290, 293 § 1, 294, 295 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz. U. z 2017 r., poz. 459 z późn. zm.)