30 kwietnia 2016 r. weszły w życie dwie ustawy istotne dla obrotu nieruchomościami w Polsce. Nowelizacja ustawy o lasach (Dz.U. z 2016 r. poz. 586 ze zm.) oraz tzw. ustawa o ziemi (Dz.U. z 2016 r. poz. 585). W ramach nowego porządku prawnego transakcje, których przedmiotem są grunty rolne i leśne, muszą być m.in. przeprowadzane z uwzględnieniem prawa pierwokupu na rzecz Skarbu Państwa reprezentowanego odpowiednio przez Lasy Państwowe oraz Agencję Nieruchomości Rolnych.

– Oznacza to, że umowę sprzedaży takich nieruchomości można zawrzeć jedynie pod warunkiem niewykonania przez ANR bądź Lasy Państwowe prawa pierwokupu – wyjaśnia adwokat Łukasz Cudny z Kancelarii Prawnej Spaczyński, Szczepaniak i Wspólnicy sp.k.

Niemiła niespodzianka

Procedura wymaga od sprzedającego i kupującego dwukrotnej wizyty u notariusza. Chyba że Skarb Państwa zdecyduje się wejść w prawa kupującego. Wówczas niedoszły nabywca nie ma instrumentów, by skutecznie oprotestować taką decyzję. Co więcej, pozostaje nie tylko bez ziemi, lecz także bez pieniędzy, jakie zapłacił notariuszowi za sporządzenie pierwszego aktu.

– Ponieważ warunkowa umowa sprzedaży nieruchomości zawierana jest w formie aktu notarialnego, rejentowi za dokonanie czynności notarialnych przysługuje wynagrodzenie w wysokości uzależnionej od wartości sprzedawanej nieruchomości: w tym przypadku połowa taksy notarialnej – wskazuje mecenas Cudny (druga część taksy pobierana jest przy ostatecznej umowie sprzedaży).

I chociaż – jak podkreśla prawnik – zgodnie z art. 89 par. 1 prawa o notariacie (t.j. Dz.U. z 2016 r. poz. 1796 ze zm.) strony odpowiadają solidarnie za wynagrodzenie należne notariuszowi, to zwyczajowo przyjęło się, że to właśnie kupujący ponosi wszelkie koszty z tym związane.

– Natomiast zarówno ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego, jak i ustawa o lasach nie regulują kwestii zwrotu opłaty notarialnej poniesionej za sporządzenie umowy warunkowej w przypadku skorzystania z prawa pierwokupu – zauważa adwokat Anna Woźniakowska-Dębiec z kancelarii Gardocki i Partnerzy Adwokaci i Radcowie Prawni.

Co więcej, jak podkreśla mec. Cudny, koszt złożenia oświadczenia przez ANR czy Lasy to – zgodnie z par. 16 rozporządzenia w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej – zaledwie 200 zł.

– Jest on więc wielokrotnie mniejszy niż kwota wpłacana przez niedoszłego nabywcę nieruchomości – akcentuje ekspert.

Zwrot za notariusza

Czy człowiek, któremu nie udało się ostatecznie kupić działki, ma jakieś szanse na odzyskanie pieniędzy wydanych na akt? ANR i Lasy Państwowe twierdzą, że prawo ich nie obliguje do zwrotu.

– W doktrynie prawniczej podkreśla się, że w wypadku gdy osobie trzeciej przysługuje prawo pierwokupu, nabywca działa ze świadomością ryzyka, jakie niesie ze sobą zawarcie umowy. Do czasu pojawienia się orzecznictwa w tym zakresie oddziały terenowe ANR odmawiają zwrotu jakichkolwiek kosztów poniesionych przez niedoszłych nabywców – mówi Adam Struziak z biura rzecznika prasowego Agencji Nieruchomości Rolnych.

Również zdaniem Anny Malinowskiej, rzeczniczki Lasów Państwowych, co do zasady nie ma podstaw prawnych do tego, aby Lasy ponosiły koszty notarialne związane ze sporządzeniem umowy warunkowej.

O możliwości wystąpienia na sądową ścieżkę mówią natomiast prawnicy.

– Nie ulega wątpliwości, że obowiązujące prawo niesprawiedliwie traktuje niedoszłego nabywcę nieruchomości. Ponosi on ryzyko, które nie powinno spotykać działających w dobrej wierze kontrahentów – uważa Helena Czechowska z kancelarii Spaczyński, Szczepaniak i Wspólnicy sp.k.

Można walczyć

W jej ocenie taka osoba mogłaby rozważyć wystąpienie z powództwem przeciwko Skarbowi Państwa, który bezpodstawnie wzbogacił się kosztem nabywcy. Ewentualne ryzyko – jak mówi – może jednak stanowić to, że ANR bądź Lasy Państwowe, wykonując przysługujące im prawo pierwokupu, realizują de facto swoje kompetencje ustawowe. Za kwestię sporną mogłaby zostać zatem uznana bezpodstawność wzbogacenia tych podmiotów.

Podaje jednak, że w wyroku z 25 listopada 2008 r. (sygn. akt II CNP 70/08) Sąd Najwyższy wyjaśnił, iż: „Oświadczenie o wykonaniu prawa pierwokupu ma charakter kształtujący prawo i powoduje, że zawarta przez zbywcę z osobą trzecią umowa sprzedaży dochodzi do skutku między zbywcą a uprawnionym, który wykonał prawo pierwokupu, na warunkach określonych w umowie sprzedaży (...)”.

– Wydaje się zatem, że konstrukcja wstępowania przez ANR lub Lasy Państwowe w prawa niedoszłego nabywcy nieruchomości prowadzi do bezpodstawnego wzbogacenia podmiotów reprezentujących Skarb Państwa o kwotę, którą ów nabywca wpłacił w związku z zawarciem warunkowej umowy. Tym samym uprawnia to tego ostatniego do wystąpienia z powództwem – przekonuje.

Jak udało się nam ustalić, w resorcie rolnictwa trwają prace nad nowelizacją ustawy o ziemi. To reakcja na pojawiające się liczne uwagi.

– Propozycje zostały zgłoszone przez organizacje rolnicze, jednostki samorządu terytorialnego, a także osoby fizyczne i prawne oraz Agencję Nieruchomości Rolnych – wylicza Małgorzata Książyk, dyrektor biura prasowego ministerstwa.

I zapewnia, że resort zamierza uwzględnić część sugestii.

– Przedstawione zostaną również propozycje regulacji wynikające ze spostrzeżeń Ministerstwa Rolnictwa i Rozwoju Wsi, związane z rozpatrywaniem skarg, zażaleń oraz odwołań od decyzji wydawanych na podstawie obowiązujących przepisów przez prezesa ANR. Do czasu zakończenia prac nad projektem ustawy trudno jest wskazać kształt ostatecznych regulacji, jak i termin przekazania projektu do konsultacji społecznych – akcentuje Książyk.

Wszyscy, którzy mają zamiar nabyć ziemię objętą prawem pierwokupu, do czasu ewentualnych zmian w prawie powinni się zabezpieczyć.

– Rozwiązaniem problemu uzyskania zwrotu kosztów z tytułu sporządzenia umowy warunkowej jest poniesienie ich przez sprzedającego i uwzględnienie ich w cenie sprzedawanej nieruchomości. Wówczas, jeżeli ANR lub LP wykonają pierwokup, poniosą również koszty taksy notarialnej – radzi mecenas Woźniakowska-Dębiec.