Rozmawiamy z radcą prawnym MAGDALENĄ ŻYCZKOWSKĄ-JÓŹWIAK - Hipoteka umowna będzie mogła zabezpieczać kilka wierzytelności z różnych stosunków prawnych przysługujących temu samemu wierzycielowi.
● Czemu ma służyć likwidacja podziału na hipotekę zwykłą i kaucyjną?
– Hipoteka zostanie ukształtowana na wzór obecnej hipoteki kaucyjnej. Będzie zabezpieczała wierzytelność pieniężną, istniejącą lub przyszłą, do oznaczonej maksymalnej kwoty. Zabezpieczy ona mieszczące się w sumie hipoteki roszczenia o odsetki oraz o przyznane koszty postępowania, jak również inne roszczenia o świadczenia uboczne, jeżeli zostały wymienione w dokumencie stanowiącym podstawę wpisu hipoteki do księgi wieczystej.
● Czy rozwiązanie takie rodzi wątpliwości?
– Może ono budzić wątpliwości, jeżeli chodzi o ochronę osób trzecich zasięgających informacji w księdze wieczystej o stanie prawnym nieruchomości. Chodzi o to, że zasada jawności dotyczy jedynie wpisów w księdze wieczystej i nie obejmuje dokumentów stanowiących podstawę wpisu. Uważam, że pełna informacja o zakresie zabezpieczenia, w tym również zabezpieczenia świadczeń ubocznych takich jak odsetki, powinna być ujawniana w księdze wieczystej.
● Czy nadal będzie obowiązywać zasada, że hipoteka zabezpiecza tylko jedną wierzytelność?
– Proponuje się odejście od tej zasady. Hipoteka umowna będzie mogła zabezpieczać kilka wierzytelności z różnych stosunków prawnych przysługujących temu samemu wierzycielowi. Jest to rozwiązanie, które powinno usprawnić i obniżyć koszty ustanawiania zabezpieczeń hipotecznych.
● W nowelizacji pojawia się nowa instytucja administratora hipoteki. Jaką funkcję ma on pełnić?
– Od dłuższego czasu postulowano wprowadzenie instytucji tzw. administratora hipoteki na wzór administratora zastawu rejestrowego. W celu zabezpieczenia hipoteką kilku wierzytelności przysługujących różnym podmiotom, a służącym sfinansowaniu tego samego przedsięwzięcia, wierzyciele – w myśl nowelizacji – będą mogli powołać administratora hipoteki, którym może być jeden z wierzycieli albo osoba trzecia. Administrator hipoteki zawiera z właścicielem nieruchomości umowę o ustanowienie hipoteki. Będzie on wykonywał prawa i obowiązki wierzyciela hipotecznego we własnym imieniu, lecz na rachunek wierzycieli – uczestników konsorcjum. W księdze wieczystej jako wierzyciel hipoteczny zostanie wpisany jedynie administrator hipoteki i on będzie w związku z tym prowadził postępowanie egzekucyjne w celu wyegzekwowania wierzytelności wierzycieli uczestniczących w konsorcjum.
● Jak pani ocenia wyłączenie możliwości zastosowania uproszczonej formy ustanowienia hipoteki na podstawie pisemnych oświadczeń banku i właściciela nieruchomości?
– Takie rozwiązanie oceniam krytycznie. Umowa pomiędzy dłużnikiem a administratorem hipoteki o ustanowienie hipoteki będzie musiała w każdym przypadku zostać zawarta w formie aktu notarialnego. Uważam, iż nie ma konieczności angażowania notariusza do tej czynności. Nie będzie to przecież umowa bardzo skomplikowana, a istotnie podroży koszty ustanowienia hipoteki.
● Nowelizacja wprowadza zmiany dotyczące przelewu wierzytelności zabezpieczonej hipoteką. Jaka to będzie modyfikacja?
– Na gruncie obecnych przepisów oświadczeniu o przelewie wierzytelności hipotecznej musi towarzyszyć oświadczenie o przeniesieniu hipoteki. Nowelizacja wprowadza zasadę automatycznego przejścia hipoteki wraz z przelaną wierzytelnością hipoteczną bez konieczności zawierania osobnej umowy o przeniesienie hipoteki.
● W zmienionym prawie pojawi się też instytucja rozporządzenia opróżnionym miejscem hipotecznym. Na czym ma ona polegać?
– W razie wygaśnięcia hipoteki właścicielowi nieruchomości przysługiwać ma w granicach wygasłej hipoteki uprawnienie do rozporządzania opróżnionym miejscem hipotecznym. W takim przypadku właściciel może ustanowić na tym miejscu nową hipotekę.
● MAGDALENA ŻYCZKOWSKA-JÓŹWIAK
radca prawny w Kancelarii Norton Rose Piotr Strawa i Wspólnicy