Umowa dożywocia daje szansę na polepszenie bytu nie tylko seniorowi, ale i najbliższym, których ma na utrzymaniu. W zamian za otrzymywane środki czy świadczoną opiekę musi on jednak przenieść własność swojego domu lub mieszkania na nabywcę. Dlatego najkorzystniej jest zawrzeć umowę dożywocia z członkiem rodziny (np. teściowa z córką i zięciem), sąsiadem, albo z kimś z kręgu znajomych. Dzięki temu senior może ufać, że warunki umowy zostaną dotrzymane. Nabywcą może być jednak nie tylko osoba fizyczna (czyli krewny, znajomy), lecz również prawna. Ostatnio – w oczekiwaniu na przygotowanie przepisów o odwróconej hipotece – w obrocie gospodarczym pojawiły się bowiem instytucje finansowe, które specjalizują się w oferowaniu osobom starszym niewielkiej renty w zamian za przeniesienie na nie własności nieruchomości.

Tylko u notariusza

Aby doszło do zawarcia umowy dożywocia, senior nie musi być nawet właścicielem nieruchomości. Wystarczy, że jest użytkownikiem wieczystym albo ma udział we współwłasności. W dodatku nie musi tą umową pozbywać się mieszkania, lecz może przenieść własność innej nieruchomości, np. budynku, działki, pawilonu handlowego.
Umowę dożywocia sporządza notariusz w formie aktu notarialnego. Zawarta w innej formie (np. na piśmie i podpisana przez dożywotnika oraz nabywcę), nie będzie ważna.

Aby umowa była ważna, musi zostać sporządzona przez notariusza

W kontrakcie strony określają w niej swoje prawa i obowiązki. Właściciel mieszkania, zwany w umowie zbywcą, zobowiązuje się przenieść na nabywcę własność nieruchomości. Z kolei nabywca zobowiązuje się zapewnić zbywcy – seniorowi dożywotnie utrzymanie. W umowie należy dokładnie określić, na czym będzie ono polegało: np. na przyjęciu seniora jako domownika, dostarczeniu mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, na zapewnieniu odpowiedniej pomocy i pielęgnowaniu w chorobie. W umowie wolno też nałożyć na nabywcę obowiązek sprawienia seniorowi własnym kosztem pogrzebu.
Dożywocie może zostać ustanowione nie tylko na rzecz zbywcy, lecz także na rzecz osoby mu bliskiej bądź na rzecz kilku osób.

W księdze wieczystej

Zawierając umowę, senior powinien dopilnować, aby w księdze wieczystej w dziale trzecim została zamieszczona wzmianka o tym, że nieruchomość jest obciążona prawem dożywocia. Ale nawet wówczas, gdy dożywocie nie zostanie ujawnione w księdze wieczystej, nabywca nieruchomości nie może uchylić się od wykonywania go w stosunku do seniora bądź do wskazanej w umowie osoby bliskiej.
Umawiając się o dożywocie zbywca zawsze musi się liczyć z tym, że nieruchomość zostanie sprzedana, podarowana lub zapisana w testamencie przez nowego właściciela. I nie może wprowadzić do umowy zakazu dokonania w przyszłości takiej transakcji, bo w ten sposób ograniczałby wykonywanie prawa własności przez nabywcę. Na swobodne rozporządzanie (odpłatnie lub nieodpłatnie) nabytą w drodze dożywocia nieruchomością przez jej nowego właściciela nie jest konieczna zgoda dożywotnika, bez względu na to, czy jest on zbywcą nieruchomości na podstawie umowy dożywocia, czy osobą bliską zbywcy, która korzysta z opieki i innych praw. Takie stanowisko zajął Sąd Najwyższy m.in. w orzeczeniu z 12 października 1973 r. w sprawie sygn. akt III CRN 194/73, opublikowanym w OSPiKA nr 7 – 8 z 1974 r., poz. 156).

Uprawnienia kilku osób

Gdy senior ustanowił prawo dożywocia nie tylko na swoją rzecz, lecz również w interesie kilku innych osób, to po śmierci jednej z nich ulega ono odpowiedniemu zmniejszeniu. Gdy kolejno będą umierały osoby uprawnione, prawo będzie się nadal odpowiednio zmniejszało.
Strony powinny umówić się, na czym w takiej sytuacji będzie polegało zmniejszenie świadczeń. Gdy nie dojdą do porozumienia, rozstrzygnie o tym sąd. Na przykład prawo dożywocia można zmniejszyć w związku z otrzymywanym wyżywieniem, ubraniem czy wydatkami na leki, stosowane przez zmarłego. Natomiast nie we wszystkich przypadkach będzie je można zmniejszyć np. o połowę. Na przykład, gdy dwoje dożywotników korzystało wspólnie z małego mieszkania, to po śmierci jednego z nich może nie być możliwości zamiany tego lokalu na jeszcze mniejszy.
Prawo dożywocia wygasa z chwilą śmierci dożywotnika i dlatego nie może on go sprzedać, podarować ani zapisać w testamencie.
Natomiast, gdy dojdzie do konfliktów między nim a zobowiązanym, i nie można wymagać, aby nadal pozostawali oni w styczności, to wówczas na żądanie jednego z nich sąd zmieni prawo dożywocia na dożywotnią rentę, odpowiadającą wartości należnych uprawnień.
Podstawa prawna
Art. 908 – 913 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz.U. nr 16, poz. 93 z późn. zm.).