Pani Ewa trzy lata temu wynajęła lokal, w którym zamierzała otworzyć drogerię. Wymagał jednak gruntownego remontu – wymiany całej podłogi, rur kanalizacyjnych i gazowych. – Wyznaczyłam właścicielowi czas na dokonanie remontu, ale odmówił, ustnie wyraził zaś zgodę, żebym ja to zrobiła. Kosztowało mnie to 50 tys. zł – pisze pani Wanda. – Kilka miesięcy temu zamknęłam sklep i rozwiązałam umowę najmu. Zwróciłam się ustnie do właściciela lokalu o zwrot nakładów, ale odmówił, twierdząc, że dokonałam ich z własnej inicjatywy, a umowa najmu nie reguluje tej kwestii. – Czy mimo to mogę się domagać zwrotu poniesionych kosztów? Do kiedy mam na to czas? – pyta czytelniczka.
Reklama
Łukasz Kwiatkowski, radca prawny, Kancelaria Radcy Prawnego w Poznaniu / Media / materialy prasowe
Przy rozpatrywaniu problemu zwrotu nakładów na wynajmowany lokal kluczowe są zapisy umowy najmu. Ponieważ w przypadku naszej czytelniczki brakuje stosownego postanowienia w tej sprawie, więc mają zastosowanie przepisy kodeksu cywilnego dotyczące najmu. Zgodnie z nimi poniesione przez panią Wandę koszty miały na celu przywrócenie lokalu do umówionego użytku, czyli stanu, który umożliwia jego wykorzystywanie.

Reklama
W konsekwencji remont miał charakter nakładów koniecznych, bez których nie była możliwa eksploatacja lokalu dla celów prowadzonej przez nią działalności. W tej sprawie nie chodziło o drobny remont kanalizacji i rur gazowych oraz podłogi, a o ich całkowitą wymianę, zatem nie można nakładów zaliczyć do drobnych napraw, których koszt ponosi najemca.
Do drobnych nakładów należą np. naprawy podłóg, drzwi i okien, malowanie ścian, podłóg i wewnętrznej strony drzwi wejściowych, niewielkie naprawy instalacji i urządzeń technicznych, zapewniających korzystanie ze światła, ogrzewania lokalu, dopływu i odpływu wody.
Zanim jednak nasza czytelniczka podejmie kroki w celu odzyskania poniesionych kosztów, powinna sprawdzić, czy jej umowa najmu nie zawiera przepisu, zgodnie z którym najemca nie może bez zgody wynajmującego dokonywać dużych napraw i przeróbek w lokalu. Jeśli takiego zapisu nie ma, może się domagać zwrotu poniesionych nakładów, tym bardziej że wyznaczyła również wynajmującemu termin dokonania napraw. Po jego upływie mogła zatem dokonać koniecznych napraw na jego koszt. Ponieważ jednak wynajmujący odmawia zwrotu poniesionych przez panią Wandę nakładów, pozostaje jej droga sądowa.
Uwaga! Wszelkie kwestie dotyczące zwrotu kosztów napraw w wynajmowanym lokalu powinno się ustalać w sposób precyzyjny na piśmie. Dotyczy to także wezwania wynajmującego do dokonania koniecznych napraw. Dzięki temu dochodzenie swoich praw – także na drodze sądowej – będzie zdecydowanie łatwiejsze.
Podstawa prawna
Art. 662–663, art. 677, art. 681 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeksu cywilnego (Dz.U. z 1964 r. nr 16, poz. 93).

OPINIA EKSPERTA

W kwestii zwrotu nakładów na lokal użytkowy najważniejsze jest ustalenie, czy koszty prac remontowych poczynionych przez najemcę stanowią nakłady konieczne, czy też nakłady użyteczne (ulepszenia). Nakłady koniecznie, tj. naprawy, które są niezbędne do utrzymaniu przedmiotu najmu (lokalu) w stanie przydatnym do umówionego użytku, zgodnie z art. 663 kodeksu cywilnego, obciążają wynajmującego. W razie niewykonania tego obowiązku najemca może wezwać wynajmującego do wykonania tych napraw, a po upływie tego terminu samemu dokonać napraw lub zlecić ich wykonanie. Zwrotu poniesionych przez siebie kosztów najemca może dochodzić od wynajmującego na drodze sądowej (pozew o zapłatę) lub w drodze potrącenia (np. czynszu najmu). Roszczenie najemcy o zwrot nakładów na rzecz, zgodnie z art. 677 kodeksu cywilnego, przedawniają się z upływem roku od dnia zwrotu rzeczy (lokalu).
Nakłady użyteczne, tj. ulepszenia, uregulowane są w art. 676 kodeksu cywilnego. Przepis ten ma zastosowanie tylko w sytuacji, gdy strony nie ustalą innych reguł. Zgodnie z tym przepisem, jeżeli najemca (czyli osoba, która wzięła rzecz w najem) ulepszył najętą rzecz, wynajmujący (osoba, która oddała rzecz w najem) w braku odmiennej umowy, może według swego wyboru albo zatrzymać ulepszenia za zapłatą sumy odpowiadającej ich wartości w chwili zwrotu, albo żądać przywrócenia stanu poprzedniego. Najemca powinien więc zwrócić przedmiot najmu wynajmującemu i oczekiwać na dokonanie przez niego wyboru, czy zatrzymuje nakłady na rzecz, czy też żąda przywrócenia stanu poprzedniego. Po dokonaniu przez wynajmującego wyboru, że zatrzymuje nakłady na rzecz, najemca może dochodzić względem wynajmującego roszczenia o zwrot tychże nakładów, np. na drodze sądowej (pozew o zapłatę). Podobnie jak w przypadku roszczeń o zwrot nakładów koniecznych roszczenia o zwrot nakładów użytecznych na rzecz, zgodnie z art. 677 kodeksu cywilnego, przedawniają się z upływem roku od dnia zwrotu rzeczy.
Przy zakwalifikowaniu nakładów jako nakłady koniecznie (naprawy koniecznie) czy nakłady użyteczne (ulepszenia), należy odwołać się między innymi do zapisów umowy najmu. Trzeba jednak przyjąć, że w przypadku, gdy strony w umowie nie ustaliły, kto poniesie koszty prac remontowych, a prace te były niezbędne do przywrócenia lokalu do użyteczności, stanowiły nakłady konieczne. Z kolei w przypadku, gdy prace te podnosiły standard lokalu, mamy do czynienia z nakładami użytecznymi.
Od obu rodzajów nakładów należy odróżnić drobne naprawy w lokalu, które na mocy art. 681 kodeksu cywilnego obciążają najemcę.