Rodzice mają niewielką posiadłość, do której przylega łąka – pisze pan Wojciech z Augustowa. – Niestety, nie zdołaliśmy ustalić, kto jest jej właścicielem. Od wielu lat moi rodzice zajmują się tą łąką, dbają o ziemię. Pomyśleliśmy, że może warto byłoby zrobić porządek w dokumentach. Czy jest szansa na przejęcie takiej niczyjej ziemi
Faktycznie, można stać się właścicielem nieruchomości, czyli działki lub domu na podstawie zasiedzenia. Zasiedzenie nieruchomości oznacza nieodpłatne i legalne przejęcie nieruchomości na skutek upływu czasu, przy jednoczesnym traktowaniu tego majątku jak właściciel. Może się to objawiać dbaniem o posiadłość, uprawianiem ziemi, chronieniem jej, dokonywaniem inwestycji i napraw oraz płaceniem podatków. Ale cała akcja musi trwać przez 20–30 lat w sposób nieprzerwany.
Według prawa nabyć nieruchomość poprzez zasiedzenie można w dobrej lub złej wierze. Przyjmuje się, że zasiedzenie ziemi lub budynków w dobrej wierze oznacza, że samoistny posiadacz nie wiedział, że dana nieruchomość ma właściciela. Wtedy o nabycie można wystąpić po 20 latach władania. Natomiast jeśli użytkujący nieruchomość wiedział, kto jest jej właścicielem, lub mógł to łatwo sprawdzić, to zasiedzenie może mieć miejsce dopiero po 30 latach nieprzerwanego zajmowania się majątkiem. Często zasiedzenie wynika z nieuregulowanych spraw spadkowych, niejasnych granic działek, przejmowaniu gruntów należących do państwa czy Kościoła. Do zasiedzenia może także dojść, gdy prawowity właściciel nie interesuje się swoim majątkiem, nie dba o niego lub zaginął.
Po dwóch lub trzech dekadach nieformalni właściciele mogą wystąpić z wnioskiem w sądzie o zasiedzenie i w konsekwencji o wpis do księgi hipotecznej nowych właścicieli. Wniosek należy poprzeć dowodami na zasiedzenie, na przykład płatnościami, fakturami dotyczącymi inwestycji, należy także dołączyć mapy, opis całej sytuacji i nazwiska świadków, którzy mogą potwierdzić fakt zasiedzenia. Dla wniosku o zasiedzenie nieruchomości opłata sądowa wynosi 2 tys. zł., do tego należy dodać koszty ewentualnych ogłoszeń, kuratora, który będzie reprezentować nieobecnego prawowitego właściciela, geodety i ewentualnie wynagrodzenie prawnika, który będzie nas reprezentował. Cała procedura może kosztować nawet kilkanaście tysięcy złotych, co zapewne i tak jest ułamkiem wartości działki czy domu. Na koniec trzeba jeszcze zapłacić podatek, niejako od darowizny, który wynosi 7 proc. wartości zasiedzianej nieruchomości. Uwaga na zaniżanie tego kosztu, ponieważ fiskus ma 5 lat na zakwestionowanie naszej kalkulacji i upomni się o dopłatę. Jeśli jednak formalny właściciel zasiedzianej nieruchomości należał do rodziny osoby, która występuje o nabycie poprzez zasiedzenia, można skorzystać ze zwolnienia z podatku tak samo, jak przy darowiźnie i spadku w kręgu najbliższych.
Warto postarać się o formalne przejęcie nieruchomości. Uregulowany status majątku zwiększa jego wartość rynkową, a po założeniu księgi hipotecznej możemy starać się o kredyt zabezpieczony hipoteką. Przede wszystkim jednak jeśli będziemy mieć prawomocne postanowienie sądu o zasiedzeniu, nawet gdyby były właściciel (lub jego spadkobiercy) nagle się odnalazł, to nie będzie już mieć żadnych praw do nieruchomości.
PORADA EKSPERTA
Osoba, która chce uzyskać potwierdzenie nabycia własności nieruchomości przez zasiedzenie, musi dowieść w sądzie, że zaistniały ku temu wszystkie przesłanki. Niezbędne będzie powołanie świadków i przedstawienie dokumentów, na podstawie których sąd wyda postanowienie. Należy dowieść, że jesteśmy posiadaczem samoistnym nieruchomości.
Posiadaczem samoistnym można się stać w dobrej lub złej wierze. Podkreślić należy, że zawarcie umowy mającej na celu przeniesienie własności nieruchomości bez zachowania wymaganej formy aktu notarialnego uważane jest za nabycie w złej wierze. Zazwyczaj procedura sądowa trwa kilka miesięcy. Sądem właściwym do rozstrzygnięcia jest sąd miejsca położenia nieruchomości. Uwaga jednak, bo osoba wymieniona w postanowieniu sądowym nie musi być jedynym właścicielem nieruchomości. Jeśli termin zasiedzenia upłynął w czasie, kiedy właściciel pozostawał we wspólności małżeńskiej, to nieruchomość wejdzie do majątku wspólnego. Jeśli po tym terminie nastąpił rozwód, sąd przyzna nieruchomość obu byłym współmałżonkom w równych częściach.
Po uzyskaniu prawomocnego postanowienia sądu nowy właściciel powinien złożyć wniosek o ujawnienie swoich praw w księdze wieczystej, musi także zapłacić podatek. Dopiero po uzyskaniu zaświadczenia wydanego przez urząd skarbowy, potwierdzającego opłacenie podatku, można nieruchomość sprzedać, darować czy obciążyć hipoteką.
Podstawa prawna
Art. 172–176 ustawy z 23 kwietnia 1964 roku – Kodeks cywilny (Dz.U. z 2014 r. poz. 121)