Właściciele nieruchomości w L. zawarli w październiku 2001 r. umowę dzierżawy jej części z Robertem Ł. i Janem P. na okres od 1 stycznia 2002 r. do 31 grudnia 2006 r., a potem aneksem przedłużyli ją do 31 grudnia 2011 r. Wyrazili w niej zgodę m.in. na lokalizację tam obiektów handlowych i usługowych zgodnie z obowiązującymi przepisami. Wszelkie zmiany umowy wymagały formy pisemnej, a do spraw w niej nieuregulowanych należało stosować przepisy kodeksu cywilnego. Na nieruchomości znajdowało się targowisko i po objęciu wydzierżawionej części dzierżawcy postawili na niej nowe pawilony handlowe, które tworzyły zadaszony pasaż z innymi stoiskami.

Nakaz rozbiórki

Organy nadzoru budowlanego przeprowadziły kontrolę i stwierdziły, że szereg pawilonów wybudowano samowolnie, w tym dwa pawilony wybudowane przez Roberta Ł. i Jana P. Powiatowy inspektor nadzoru budowlanego wydał więc dwie decyzje, nakazujące każdemu rozbiórkę. Ponieważ nie były one zaskarżone, stały się ostateczne. Dzierżawcy nie zastosowali się do prawomocnych decyzji. Inspektor poinformował ich, że jeżeli do 30 marca 2008 r. nie rozbiorą pawilonów, zostanie wszczęte postępowanie egzekucyjne. W październiku 2007 r. własność nieruchomości, na której znajduje się dzierżawiona działka, nabyła spółka P. Wezwała ona obu dzierżawców do przedstawienia dokumentów potwierdzających wybudowanie pawilonów zgodnie z prawem. Ponieważ dzierżawcy nie zastosowali się do tych poleceń, spółka wypowiedziała umowę na podstawie art. 667 par. 2 k.c., który znajduje się w części kodeksu dotyczącej najmu.

Precedensowe rozstrzygnięcie

Sąd I instancji oddalił powództwo. Stwierdził, że zgodnie z ugruntowanym poglądem orzecznictwa i nauce prawa art. 667 par. 2 k.c. nie ma zastosowania do dzierżawy, gdyż kwestia nim objęta uregulowana jest bezpośrednio w art. 696 k.c. (wykonywanie dzierżawy). Spółka odwołała się, a sąd II instancji uznał, że w sprawie wystąpiło zagadnienie prawne, na które powinien wypowiedzieć się Sąd Najwyższy. Pytanie postawiono następujące: czy z mocy art. 694 k.c. (stanowi, że do dzierżawy stosuje się odpowiednio przepisy o najmie) do umowy dzierżawy stosuje się odpowiednio art. 667 par. 2 k.c.? Orzecznictwo Sądu Najwyższego opowiadało się do tej pory za niestosowaniem do dzierżawy posiłkowo przepisów umowie najmu. W odpowiedzi SN podjął następującą uchwałę: Przepis art. 667 par. 2 k.c. ma odpowiednie zastosowanie do dzierżawy (art. 694 k.c.).

Sygn. akt III CZP 62/07

Używanie rzeczy

Z art. 667 par. 2 k.c. wynika, że gdy najemca używa rzeczy sprzecznie z umową lub jej przeznaczeniem i mimo upomnienia nie przestaje jej tak używać, wynajmujący może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia.