W przypadku braku spadkobierców nieruchomość rolną przejmie gmina albo Skarb Państwa. Przypomina to czasy minionej epoki i reformy z 1944 r. - wyjaśnia Maciej Gutowski, dziekan Okręgowej Rady Adwokackiej w Poznaniu.
Na rynku nieruchomości rolnych duże ożywienie. Są powody do obaw, że po 1 maja obrót ziemią rolną będzie zamrożony?
Ostatnio doradzałem przy kilku transakcjach prowadzonych właśnie po to, by zdążyć przed nowelizacją ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego (u.k.u.r.). To ożywienie jest charakterystyczne dla okresu przed uchwaleniem złego prawa. Czas dużych transakcji się kończy, bo gospodarstwo rolne nie będzie mogło być większe niż 300 ha, co bardzo osłabi konkurencyjność. Proponowane ograniczenia bardzo przypominają obrót nieruchomościami z okresu minionej epoki, a przywiązanie rolnika do ziemi ostatnio funkcjonowało w średniowieczu. Projekt stworzy ogromne pole do korupcji – prawie wszystko wymagać będzie zgody Agencji Nieruchomości Rolnych, czyli urzędników. Projekt wprowadza zasadę, że nabywcą nieruchomości rolnej będzie mógł być tylko rolnik indywidualny, czyli ktoś, kto osobiście prowadzi gospodarstwo, ma kwalifikacje rolnicze i zamieszkuje od 5 lat w gminie, w której leży jego gospodarstwo. Co do zasady nikt inny nie będzie mógł kupić ziemi rolnej.
Nawet niewielkiej?
Tak. Mitem jest, że ustawa ma dotyczyć tylko nieruchomości większych niż 1 ha, bo to dotyczy definicji gospodarstwa rolnego. Wyłączenie możliwości nabycia dotyczyć więc ma każdej, nawet najmniejszej nieruchomości rolnej. Na zasadzie wyjątku zaś może ją nabyć: osoba bliska rolnika, jego spadkobierca, gmina i Skarb Państwa, osoba w sporze granicznym lub wierzyciel w postępowaniu egzekucyjnym. Dodatkowo nabywca nieruchomości rolnej ma obowiązek osobiście prowadzić gospodarstwo przez 10 lat. Jeśli nie będzie prowadził, sąd ma obowiązek stwierdzić nabycie tej nieruchomości przez państwo. To samo zresztą uczyni, gdy nabywca – wbrew zobowiązaniu – nie zamieszka na terenie gminy położenia nieruchomości. Te rozwiązania są sprzeczne z zasadą konstytucyjnej ochrony własności i prawa dziedziczenia i z prawem Unii Europejskiej – traktatową zasadą swobody przepływu kapitału. Poza tym to ogromne pole do nadużyć. Wyobraźmy sobie te donosy, kontrole i postępowania.
Artykuł 4 projektu zmian w u.k.u.r. przewiduje, że jeżeli nabycie nieruchomości rolnej następuje w wyniku umowy innej niż sprzedaż lub w wyniku jednostronnej czynności prawnej (np. darowizna), lub też zdarzenia prawnego (zasiedzenie, dziedziczenie), ANR będzie mogła złożyć jednostronne oświadczenie o nabyciu tej nieruchomości za zapłatą równowartości pieniężnej. Są powody do obaw?
Oczywiście, że są. W wielu przypadkach może dojść do jednostronnego, siłowego wręcz nabycia nieruchomości rolnej przez państwo. W podobnym trybie możliwe jest też jednostronne nabycie przez państwo udziałów lub akcji w spółkach będących właścicielem nieruchomości rolnych (po siłowym sporządzeniu audytu oceniającego ekonomiczną zasadność transakcji przez posiadającą stosowne uprawnienie agencję) albo przejęcie nieruchomości rolnych przy zmianach wspólników spółek osobowych, a także nabycie akcji lub udziałów łączących się lub dzielących spółek kapitałowych posiadających nieruchomości rolne. Państwo jest tu w szczególnie wygodnej pozycji, ponieważ ewentualną wycenę tych nieruchomości przeprowadzać będzie agencja, czyli podmiot nabywający w imieniu Skarbu Państwa. To potencjalnie bardzo groźne i niebezpiecznie podobne do wywłaszczenia, które konstytucyjnie jest dopuszczalne jedynie wówczas, gdy jest dokonywane na cele publiczne i za słusznym odszkodowaniem.
Można będzie się skutecznie sprzeciwić odebraniu ziemi w tym trybie?
Projekt niewiele na ten temat mówi. Jedynie w art. 9 ust. 3 przewidziano ograniczoną kontrolę sądową, gdy rolnik naruszy średniowieczny obowiązek przywiązania do ziemi, czyli nie będzie uprawiał osobiście ziemi albo nie zamieszka w gminie, w której nieruchomość jest położona. Zawsze jednak pozostaje art. 189 kodeksu postępowania cywilnego i powództwo o ustalenie. Zgodnie z tym przepisem powód może żądać ustalenia przez sąd istnienia lub nieistnienia stosunku prawnego lub prawa, gdy ma w tym interes prawny. Możliwe będzie również wniesienie powództwa o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym na podstawie art. 10 ustawy o księgach wieczystych i hipotece. To są dwa środki, które alternatywnie będą przysługiwać osobie, która nie będzie godzić się z decyzją ANR o nabyciu jej gruntu.
A jak projektowany art. 4 ma się do art. 2a ust. 3 nowelizacji? W tym drugim przepisie wskazuje się przecież jasno, że wymóg, zgodnie z którym nabywcą ziemi rolnej może być jedynie rolnik indywidualny, jest wyłączony w przypadku np. osoby bliskiej zbywcy czy w wyniku dziedziczenia.
Projektowany art. 4 ust. 4 pkt 2a jest wysoce kontrowersyjny. Wykreśla bowiem z jego dotychczasowego brzmienia osoby bliskie jako nabywców ziemi rolnej, wobec których agencja nie może wydać oświadczenia o nabyciu ziemi. Pozwala zatem na interpretację, zgodnie z którą prawo to – jak również prawo pierwokupu – będzie mogło być przez agencję wykonywane także wobec bliskich zbywcy. To więc, że osoba bliska będzie mieć prawo nabyć nieruchomość, nie wyłączy automatycznie prawa wykupu agencji.
Wydaje się, że jedynym rozwiązaniem dla osób obawiających się, iż po śmierci ich ziemię – zamiast spadkobierców – przejmie agencja, jest jej wcześniejsza sprzedaż sukcesorowi.
Jest to rzeczywiście jakiś pomysł na zabezpieczenie własności ziemi rolnej. Jednak prawo pierwokupu i wykupu agencji nie przysługuje tylko wtedy, gdy osoba bliska jest rolnikiem indywidualnym albo gdy zamierza utworzyć takie gospodarstwo za zgodą agencji (ust. 7 w art. 3 oraz ust. 4 pkt 1 w art. 4 nadal obowiązuje). Zatem sprzedaż rodzinie też budzi wątpliwości i nie zapobiegnie zamrożeniu obrotu gruntami rolnymi. Poza tym dziedziczyć może kilka osób, a tylko jedna może mieć kwalifikacje rolnicze. A co w przypadku dzieci? Przecież one nie mogą skutecznie oświadczyć, że będą prowadziły gospodarstwo rodzinne.
Jeśli chodzi o osoby bliskie, projekt także wprowadza istotne novum. Za bliską osobę będą traktowane – tak jak obecnie – zstępni, wstępni, rodzeństwo, dzieci rodzeństwa, małżonek, osoby przysposabiające i przysposobione. Nie będą już jednak nimi osoby pozostające we wspólnym pożyciu.
Nie widzę żadnych podstaw do różnicowania pozycji osób pozostających w związkach formalnych i nieformalnych. Takie zróżnicowanie jest bardzo wątpliwe w świetle konstytucji.
A czy widzi pan uzasadnienie do wprowadzania zasady, by zasiedzieć nieruchomość rolną mógł jedynie rolnik indywidualny?
Oczywiście, że nie. Nie widzę też powodu, by w istocie pozbawiać praw nabytych – lub przynajmniej nabytych ekspektatyw – osób, które spełniają wszelkie przesłanki zasiedzenia, a jeszcze termin im nie upłynął, tylko dlatego że nie spełniają nowej definicji. A co z prawami osób, które dokonały nakładów na nieruchomość, a teraz nie będą mogły jej nabyć w drodze zasiedzenia, bo nie są rolnikami? W braku spadkobierców nieruchomość przejmuje gmina albo Skarb Państwa jako spadkobierca ustawowy. Przypomina to czasy minionej epoki i reformy z 1944 r. Własność kontrolowana i odbieralna przez państwo to obrzydliwy twór, godzący wprost w obywateli. Mam nadzieję, że ktoś jeszcze pójdzie po rozum do głowy. W ostateczności musimy liczyć na Trybunał Konstytucyjny. Do tego czasu każdy rolnik w Polsce może czuć się zagrożony.
