Za kilka dni upływa termin uiszczenia opłaty przekształceniowej za 2019 r., a miesiąc później za 2020 r. Tymczasem wiele urzędów gmin do tej pory nie uporało się z wydaniem dokumentów poświadczających uwłaszczenie. Prowadzi to do sporego zamieszania.
– Nie wszyscy dotychczasowi użytkownicy wieczyści otrzymali zaświadczenie o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności – informuje Grzegorz Gawlik z biura rzecznika prasowego prezydenta Łodzi.
Na czas nie zdążyli także urzędnicy z Poznania. Z kolei w stołecznej dzielnicy Ochota i w Katowicach wydano 85 proc. zaświadczeń. – Liczba wydanych zaświadczeń zbliża się do 20 tys. – mówi Dariusz Czapla z wydziału komunikacji społecznej katowickiego magistratu. I dodaje, że w odniesieniu do pozostałych nieruchomości, które uległy przekształceniu, zaświadczenia są wydawane sukcesywnie i będą wystawiane również w latach następnych, o ile nastąpi taka potrzeba.
W zależności od urzędu
Co więc mają robić osoby, która nadal nie mają zaświadczenia o przekształceniu użytkowania wieczystego gruntu w prawo własności? Czy mają płacić opłatę przekształceniową, czy też czy roczną z tytułu użytkowania wieczystego? Okazuje się, że urzędy nie są w tej kwestii zgodne. – Osoby, które zaświadczenia nie otrzymały, powinny wnieść opłatę przekształceniową za 2019 r. w terminie do 29 lutego 2019 r., a za 2020 r. w terminie do 31 marca 2020 r. w wysokości równej opłacie rocznej z tytułu użytkowania wieczystego – twierdzi Grzegorz Gawlik z Łodzi.
Z kolei Katowicach praktyka jest inna. Otóż, jak mówi Dariusz Czapla, mieszkańcy, którzy nie otrzymali jeszcze zaświadczeń o przekształceniu, powinny dalej wnosić opłaty roczne z tytułu użytkowania wieczystego – za 2019 r. do 29 lutego 2020 r., a za rok 2020 do 31 marca 2020 r. – Właściciele nieruchomości zostali poinformowani o tym na stronie internetowej urzędu miasta i w prasie lokalnej – dodaje.
Który urząd postępuje właściwie? Okazuje się, że prawnicy w tej kwestii są podzieleni. Wojciech Gwóźdź z poznańskiej kancelarii prawnej TURCZA zwraca uwagę, że terminy na wniesienie opłat przekształceniowych wynikają wprost z ustawy (chodzi o ustawę z 20 lipca 2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe wprawo własności tych gruntów; Dz.U. z 2020 r. poz. 139), a wymagalność opłat nie jest uwarunkowana wcześniejszym doręczeniem zaświadczeń. – Z drugiej strony można odwołać się w tym zakresie do ogólnych zasad prawa, np. zasady zaufania obywateli, zgodnie z którą obywatel nie powinien ponosić negatywnych konsekwencji opieszałości organów administracji publicznej. Opóźnienia w wydawaniu zaświadczeń, leżące po stronie urzędu, mogłyby być przesłanką do przesunięcia terminu uiszczenia opłaty. Właściciele lokali nie mają bowiem pełnej, oficjalnej informacji, jaka jest wysokość tej opłaty – mówi Wojciech Gwóźdź.
Z kolei Mateusz Karciarz, prawnik w Kancelarii Radców Prawnych Zygmunt Jerzmanowski i Wspólnicy sp.k. w Poznaniu, uważa, że w obecnej sytuacji osoby, które nie otrzymały zaświadczenia, powinny nadal wnosić opłatę za użytkowanie wieczyste. – W przypadku, gdy dany podmiot nie otrzymał zaświadczenia o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego we własność, to formalnie nie jest w posiadaniu informacji, że przysługujące mu prawo użytkowania wieczystego faktycznie przekształciło się z mocy ustawy w prawo własności. Tym samym do czasu otrzymania takiego zaświadczenia powinien formalnie uiszczać opłatę roczną z tytułu użytkowania wieczystego – mówi Mateusz Karciarz.
Wtóruje mu dr radca prawny Magdalena Niziołek. – Wydanie zaświadczenia przez właściwy organ jest punktem wyjścia do zadecydowania przez właściciela nieruchomości, czy uiści jednorazową opłatę przekształceniową, czy też będzie ją opłacał każdego roku – stwierdza Magdalena Niziołek. Prawniczka podkreśla, że zgodnie z art. 6 ust. 1 ustawy uwłaszczeniowej, jeżeli właściciel nieruchomości nie zgadza się z zawartą w zaświadczeniu informacją o wysokości i okresie wnoszenia opłaty, może złożyć do właściwego organu, w terminie dwóch miesięcy od dnia doręczenia zaświadczenia, wniosek o ustalenie wysokości lub okresu wnoszenia tej opłaty w drodze decyzji. – Tak więc uiszczenie opłaty rocznej bez wydania zaświadczenia powodowałoby, że właściciel, który nie zgadza się z podanymi w zaświadczeniu wysokością i okresem wnoszenia tej opłaty, byłby pozbawiony możliwości złożenia wniosku o ustalenie wysokości lub okresu wnoszenia tej opłaty w drodze decyzji – tłumaczy mecenas Niziołek. Podobnie uważa Bartosz Góra, radca prawny prowadzący własną kancelarię w Dębicy. Jak mówi, wynika to z systematyki ustawy uwłaszczeniowej. – Zaświadczenie musi również zawierać określanie opłaty przekształceniowej oraz poinformowanie o obowiązku jej wnoszenia, a która staje się wiążąca dla właściciela, jeżeli w terminie dwóch miesięcy od dnia jego otrzymania nie wystąpi do właściwego organu o ustalenie wysokości lub okresu wnoszenia tej opłaty w drodze decyzji – dodaje prawnik.
Bonifikata w luce prawnej
Niestety to, że nie wszystkie urzędy nie wyrobiły się z przesłaniem zaświadczeń na czas, generuje także inny problem. Otóż ustawodawca w art. 20 ust. 2 ustawy uwłaszczeniowej zabezpieczył beneficjenta tylko przed utratą maksymalnej bonifikaty przewidzianej dla opłaty jednorazowej uiszczonej w pierwszym roku przekształcenia. – Zgodnie z tym przepisem w przypadku otrzymania zaświadczenia o przekształceniu po 30 listopada 2019 r. (oraz zgłoszenia zamiaru wniesienia opłaty jednorazowej w terminie dwóch miesięcy od dnia jego otrzymania) właściciele lokali i tak mogą skorzystać z bonifikaty w maksymalnej wysokości – tłumaczy Magdalena Stępień, radca prawny z kancelarii TURCZA w Poznaniu. Zdaniem prawniczki ten przepis nie wyjaśnia jednak, co w sytuacji, gdy zaświadczenie zostało wydane po 30 listopada 2019 r., właściciel lokalu zgłosił zamiar wniesienia opłaty jednorazowej w terminie, jednak do chwili obecnej nie otrzymał z urzędu informacji o jej wysokości.
A jest to szczególne istotne dla mieszkańców tych JST, które ustanowiły wysokie bonifikaty przy wnoszeniu opłat jednorazowych. Dlaczego? Otóż załóżmy, że właściciel mieszkający w Warszawie ma wpłacić 500 zł opłaty przekształceniowej. Opłata jednorazowa za okres 20 lat (500 zł x 20 lat = 10000 zł) wraz z 98 proc. bonifikatą wynosi w jego przypadku 200 zł, czyli jest znacznie niższa niż płatność za jeden, ba nawet za dwa lata.
Zdaniem dr Magdaleny Niziołek, radcy prawnego, uiszczenie opłaty jednorazowej, gdy beneficjent zgłosił taki zamiar, jest całkowicie zależne od uprzednich działań organu. – W sytuacji gdy jest on bezczynny, nie materializują się wynikające z art. 20 ust. 1 ustawy przekształceniowej powinności właściciela nieruchomości (czyli uiszczenia opłaty za 2019 r.) – mówi prawniczka. Wtóruje jej Mateusz Karciarz. Według niego osoby, które otrzymały zaświadczenie o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego we własność i złożyły na piśmie zamiar uiszczenia opłaty jednorazowej, a organ spóźnia się z przekazaniem informacji o wysokości opłaty jednorazowej, nie powinny uiszczać opłaty rocznej za 2020 r. oraz za 2019 r.
Stanowisko Ministerstwa Rozwoju dla DGP z 21 lutego 2020 r. (fragmenty)
Informacja o obowiązku wnoszenia opłaty przekształceniowej i jej wysokości jest w zaświadczeniu, więc do czasu otrzymania zaświadczenia nie ma konieczności wnoszenia opłaty za przekształcenie. Mieszkańcy, którzy wnieśli do końca marca 2019 r. opłatę roczną za użytkowanie wieczyste albo wniosą tę opłatę za rok 2020 (do końca marca 2020) jeszcze przed otrzymaniem zaświadczenia, mają gwarancję zaliczenia tych kwot na poczet opłat za przekształcenie (tj. opłat rocznych lub opłaty jednorazowej, jeśli zgłoszą taki zamiar po otrzymaniu zaświadczenia).
Po zgłoszeniu zamiaru wniesienia opłaty jednorazowej organ ma 14 dni na odpowiedź (poinformowanie o wysokości opłaty jednorazowej). Osoby, które otrzymały zaświadczenia przed 30 listopada 2019 r. i zgłosiły w 2019 r. zamiar wniesienia opłaty jednorazowej, a nadal nie otrzymały informacji o wysokości opłaty, powinny zapytać w urzędzie, kiedy organ wyda informację. Co do zasady, osoby te nie powinny wnosić pierwszej opłaty rocznej przekształceniowej, gdyż zgłosiły zamiar wniesienia jednorazowej opłaty. W sytuacji, w której organ nie wydał informacji o wysokości opłaty jednorazowej w terminie 14 dni od dnia złożenia wniosku, istotny jest moment złożenia wniosku, ponieważ organ posiada już wiedzę, że osoba zamierza zapłacić jednorazowo i jest związany wnioskiem – zatem ma obowiązek obliczyć opłatę jednorazową z uwzględnieniem wszystkich należnych opłat.
