Orzeczenie. Spłata kredytu nie obniża przychodu ze sprzedaży darowanego mieszkania

Spłata hipoteki nie jest nakładem zwiększającym wartość nieruchomości otrzymanej wcześniej w darowiźnie – orzekł po raz kolejny NSA

Podtrzymał tym samym ugruntowaną już linię orzeczniczą w tym zakresie, której przykładem są wyroki NSA z: 2 października 2020 r. (sygn. akt II FSK 1462/18), 7 czerwca 2019 r. (II FSK 1992/17), 17 stycznia 2013 r. (II FSK 1055/11), 28 lutego 2014 r. (II FSK 913/12). Potwierdzają to także prawomocne wyroki wojewódzkich sądów administracyjnych m.in. z: 18 sierpnia 2020 r. (I SA/Gd 53/20), 23 maja 2018 r. (I SA/Bd 217/18), 11 października 2017 r. (I SA/Gd 977/17), 3 listopada 2016 r. (I SA/Gd 68/16).

Rodzice nie scedowali kredytu

Najnowsza sprawa dotyczyła podatniczki, która dostała od rodziców mieszkanie. Na jego zakup rodzice zaciągnęli w banku kredyt hipoteczny. Nie scedowali go jednak na córkę, gdy zawierali z nią umowę darowizny, dlatego formalnie pozostawali dłużnikami wobec banku.

Ostatecznie córka postanowiła sprzedać to mieszkanie, a znaczną część kwoty ze sprzedaży przeznaczyła na spłatę reszty kredytu hipotecznego, którego bank udzielił jej rodzicom. Wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej było warunkiem zbycia tego lokalu. Podatniczka umówiła się z nabywcą, że część ceny zostanie przelana bezpośrednio na rachunek banku.

Wypełniając roczne zeznanie PIT-39, obniżyła przychód ze sprzedaży o kwotę, którą wydała na spłatę hipoteki. Uważała, że był to koszt uzyskania tego przychodu, bo – jak argumentowała – nie mogłaby sprzedać mieszkania, gdyby nie spłaciła reszty kredytu. Uważała, że uregulowanie długu jest nakładem w rozumieniu art. 22 ust. 6 ustawy o PIT, który może zostać odliczony od przychodu ze sprzedaży.

Fiskus się nie zgadza

Gdy zakwestionował to naczelnik urzędu skarbowego, podatniczka złożyła wniosek o interpretację indywidualną, która jednak okazała się dla niej niekorzystna. W interpretacji z 8 lipca 2020 r. (sygn. akt 0114-KDWP.4011.57.2020.2.KP) dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdził, że długi obciążające nieruchomość nie zostały wskazane w art. 22 ust. 6d ustawy o PIT, a więc nie można ich odliczyć od przychodu ze sprzedaży odziedziczonej nieruchomości.

Tego samego zdania był WSA we Wrocławiu (sygn. akt I SA/Wr 471/20). Orzekł, że spłata kredytu hipotecznego nie mieści się w kategorii nakładu na lokal ani nie zwiększa wartości tego lokalu, dlatego nie może być kosztem w rozumieniu art. 22 ust. 6d ustawy o PIT.

Sąd dodał, że na wykładnię tego przepisu nie może mieć wpływu sposób określenia ceny sprzedaży lokalu (przelanie pieniędzy bezpośrednio na rachunek banku).

NSA potwierdza

Wyrok ten utrzymał w mocy NSA.

– Potrącenie z ceny uzyskanej ze sprzedaży lokalu mieszkalnego kwoty kredytu stanowi nieprawidłową redefinicję ustawowego określenia podstawy opodatkowania przewidzianej w art. 22 ust. 6d ustawy o PIT – uzasadnił wyrok sędzia Antoni Hanusz. Dodał, że gdyby się na to zgodzić, doszłoby do naruszenia przepisów konstytucyjnych i podatkowych

– Nie można przy ustalaniu podstawy opodatkowania odliczyć od ceny mieszkania kwoty kredytu, który ponadto przysługiwał zupełnie innym podmiotom (rodzicom podatniczki) – zauważył sędzia Hanusz. ©℗

orzecznictwo