Straty materialne na terenach dotkniętych powodzią w południowo-zachodniej części Polski, to nie tylko zniszczone mieszkania, domy i całe gospodarstwa. To także zniszczone, chociaż niezamieszkane jeszcze, nowe nieruchomości w inwestycjach w trakcie realizacji. Zapytaliśmy prawników, co w takiej sytuacji mogą zrobić kupujący.
Czy można odstąpić od niedawno podpisanej umowy na zakup nieruchomości w zalanej przez powódź inwestycji? Czy da się odzyskać pieniądze za zakupione, ale nieodebrane od dewelopera mieszkanie, które ucierpiało w wyniku powodzi?
O opinię zapytaliśmy prawników: Pawła Kraśnieja i Mateusza Kortewega – doświadczonych ekspertów specjalizujących się w postępowaniach cywilnych i karnych, świadczących wspólnie pomoc prawną zarówno na rzecz osób fizycznych, jak i spółek handlowych. Legitymujących się wieloletnim doświadczeniem w zakresie spraw cywilnych, rodzinnych, karnych, karnoskarbowych oraz gospodarczych.
Co zrobić, jeśli nowe mieszkanie zalała powóź?
Katarzyna Broda: Co mogą zrobić powodzianie, jeśli zakupili nieruchomość w inwestycji, która jest w trakcie realizacji, a w wyniku ostatniego kataklizmu została podtopiona?
Adwokaci: Paweł Kraśniej i Mateusz Korteweg: W takiej sytuacji powodzianie mogą wystąpić do dewelopera z propozycją obniżenia ceny zakupionej nieruchomości lub nawet rozwiązania umowy za porozumieniem stron. Jeżeli deweloper wyrazi zgodę na warunki zaproponowane przez powodzian, wystarczy zawrzeć porozumienie zmieniające lub rozwiązujące umowę deweloperską bądź umowę sprzedaży. Trzeba pamiętać, że zawarcie takiego porozumienia wymaga zachowania formy aktu notarialnego, inaczej będzie ono nieważne i nie wywoła żadnych skutków. Jeżeli natomiast deweloper nie zgodzi się na proponowane warunki, a zalane mieszkanie nie nadaje się do już korzystania, wówczas powodzianie mogą złożyć deweloperowi pisemne oświadczenie o obniżeniu ceny albo odstąpieniu od umowy i zażądać od dewelopera zwrotu pieniędzy. W razie braku dobrowolnego zwrotu środków kupujący mogą skierować sprawę przeciwko deweloperowi na drogę postępowania sądowego.
Czy można zrezygnować z posiadania mieszkania w zalanej przez powódź inwestycji i odzyskać wpłacone pieniądze?
Tak. Kupujący mogą zrezygnować z zalanego mieszkania, jeżeli na skutek zalania przez powódź korzystanie z nieruchomości stało się niemożliwe bądź znacznie utrudnione. W razie rozwiązania umowy deweloperskiej bądź umowy sprzedaży albo w razie odstąpienia od takiej umowy przez kupujących deweloper powinien zwrócić im wpłacone pieniądze w całości. Jeżeli kupujący odstąpią od umowy, zwrot środków powinien nastąpić niezwłocznie, jednak nie później niż w terminie 30 dni od dnia otrzymania tego oświadczenia przez dewelopera.
Co zrobić, jeśli deweloper nie chce porozumienia?
Co zrobić, jeśli deweloper nie chce porozumienia w kwestii rozwiązania umowy o zakupie mieszkania w jego inwestycji?
Jeżeli deweloper nie zgodzi się na rozwiązanie umowy za porozumieniem stron, wówczas kupujący mogą złożyć deweloperowi oświadczenie o odstąpieniu od umowy, jako przyczynę wskazując wadę fizyczną podtopionej nieruchomości. Wskazana wada musi być istotna, to znaczy musi uniemożliwiać bądź znacznie utrudniać korzystanie z nieruchomości zgodnie z jej przeznaczeniem. Oświadczenie o odstąpieniu od umowy powinno zawierać termin na zwrot pieniędzy i wskazywać numer rachunku bankowego, na który mają one zostać zwrócone. Aby skutecznie złożyć takie oświadczenie wystarczy wysłać do dewelopera list polecony, jako dowód zachowując potwierdzenie nadania. Jeżeli po upływie wyznaczonego terminu deweloper nie zwróci pieniędzy, kupujący mogą wnieść do sądu pozew o zapłatę. Deweloper ponosi odpowiedzialność za wady sprzedanej nieruchomości na zasadzie ryzyka. Ewentualna wina albo brak winy dewelopera w powstaniu takiej wady nie ma więc żadnego znaczenia. Należy pamiętać, że powódź może zostać uznana przez sąd za przejaw siły wyższej, co oznacza wyłączenie odpowiedzialności dewelopera z tytułu rękojmi za wady fizyczne nieruchomości. Nie wyklucza to jednak odzyskania przez powodzian pieniędzy, gdyż w takiej sytuacji sąd może orzec o rozwiązaniu umowy i zasądzić zwrot środków na rzecz kupujących, jeżeli strony zawierając umowę nie przewidywały takiego kataklizmu.
Czy, po powodzi można zrezygnować z zakupu mieszkania?
Czy fakt, że mieszkanie nie zostało odebrane przez kupujących, ułatwi proces rezygnacji z transakcji zakupu mieszkania?
Tak. Zalanie mieszkania przed odbiorem przez kupujących oznacza, że nie została jeszcze zawarta umowa sprzedaży takiej nieruchomości, a zatem zalane mieszkanie pozostaje własnością dewelopera. Zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym przeniesienie na nabywcę praw wynikających z umowy deweloperskiej musi być poprzedzone odbiorem lokalu przez nabywcę. Jeżeli więc mieszkanie zostało zalane jeszcze przed odbiorem, to kupujący mogą odstąpić od umowy deweloperskiej, a deweloper powinien zwrócić im pieniądze niezwłocznie, nie później niż w terminie 30 dni od dnia otrzymania oświadczenia nabywców o odstąpieniu.
Czy, po powodzi można negocjować cenę mieszkania?
Jeśli na terenach powodziowych inwestycja została zalana w niewielkim stopniu lub w ogóle nie i inwestorzy nie chcą odstępować od umowy zakupu mieszkania. Czy mogą renegocjować cenę z uwagi na fakt, że inwestycja znajduje się na terenie zagrożonym powodzią?
Tak. Zawsze istnieje możliwość renegocjacji ceny i zawarcia porozumienia między kupującymi a deweloperem. Oczywiście trzeba pamiętać o zachowaniu formy aktu notarialnego, gdyż zmiana umowy deweloperskiej lub umowy sprzedaży nieruchomości wymaga zachowania takiej formy zgodnie z ustawą.