Subskrybuj nas na Youtube
Jeżeli to działania właściciela doprowadzą do zbycia lokalu nie ma podstaw do przekazania wynagrodzenia. Fakt zawarcia umowy z biurem to za mało, by żądać zapłaty – uznał Sąd Okręgowy w Gliwicach.
Sprawa dotyczyła sporu, jaki powstał pomiędzy właścicielką jednego z mieszkań, a biurem pośrednictwa nieruchomości, które miało należący do kobiety lokal w swojej ofercie.
Pozwanej zależało na sprzedaży odziedziczonego mieszkania w okresie wakacyjnym. W tym celu umieściła jako osoba prywatna ogłoszenia na portalach internetowych, a także wywiesiła stosowny baner na balkonie. We wszystkich ofertach podała swój numer telefonu. Po dwóch miesiącach do kobiety zgłosił się pośrednik nieruchomości, oferując swoją pomoc przy transakcji. Początkowo kobieta nie była zainteresowana, jednak z czasem przystała na ofertę współpracy, gdyż zapewniono ją o możliwości szybkiej sprzedaży.
Zarówno podczas omówienia zasad współpracy, jak i przy podpisaniu umowy nie wyjaśniono na czym polega „klauzula na wyłączność”. Jedynie w czasie pierwszej rozmowy pośredniczka wspomniała, że istnieją dwa rodzaje umów: „„standardowa” i „na wyłączność” oraz, że w przypadku umowy standardowej jest wyższa prowizja. Nie posiadała jednak wzorów, ani nie potrafiła wskazać różnić występujących pomiędzy tymi rodzajami. Ani razu nie omawiano skutków ewentualnej samodzielnej sprzedaży mieszkania przez właścicielkę.
Strony podpisały umowę na początku lipca. W treści dokumentu nie znalazła się definicja „umowy na wyłączność”. Nie było w nim także, jak wskazał sąd sformułowania „wskazującego jednoznacznie i wyraźnie, że zamawiający nie może sprzedać nieruchomości z pominięciem pośrednika oraz, że w razie pojawienia się indywidualnego klienta, zamawiający ma obowiązek odesłać go do biura nieruchomości, jak również, że za dokonanie sprzedaży z pominięciem biura zamawiający musi zapłacić biuru prowizję”.
W ramach wykonania zapisów umowy właścicielka zdjęła swoje ogłoszenie z balkony, zastąpił je baner pośrednika. A także nie inwestowała w kolejne okresy wyświetlania ogłoszenia w internecie. Biuro umieściło lokal w swojej ofercie.
Niestety mimo wcześniejszych zapewnień o szybkiej sprzedaży nikt z biura nie kontaktował się z pozwaną. Nikt nie przychodził oglądać mieszkania, a pracownicy twierdzili, że to normalne w „martwym sezonie”, jakim są wakacje. Dlatego, gdy w sierpniu zgłosił się do niej mężczyzna zainteresowany kupnem, przystała n jego warunki i sprzedała lokal bez udziału pośrednika. Biuro otrzymało stosowną informację już po podpisaniu umowy.
Kobieta pod koniec sierpnia złożyła powódce oświadczenie o uchyleniu się od skutków prawnych oświadczenia woli złożonego pod wpływem błędu wskazując, że w chwili podpisywania umowy była w przeświadczeniu, że skoro zawiera umowę o pośrednictwo sprzedaży nieruchomości to jej przedmiotem będzie kojarzenie transakcji i doradztwo nie zaś usługi marketingowo – reklamowe, jak twierdziło biuro.
Pośrednik nie zgodził się z takim stanowiskiem i wystawił fakturę opiewająca na kwotę 4,500 zł tytułem prowizji za sprzedaż lokalu. Z uwagi na negatywną odpowiedź pozwanej sprawa trafiła do sądu.
Sąd analizujący sprawę w pierwszej instancji przyznał, że „strony łączyła umowa o pośrednictwo sprzedaży na wyłączność praw do nieruchomości pozwanej”. Wskazał jednak, że „zawarta umowa przewidywała obowiązek zapłaty powódce jako pośrednikowi wynagrodzenia niezależnie od tego czy do sprzedaży nieruchomości doszło w skutek działania biura pośrednictwa i dzięki jego czynnościom, czy też wyłącznie na skutek samodzielnego działania właściciela nieruchomości, tj. pozwanej.” Taki zapis sąd zakwalifikował do katalogu klauzul niedozwolonych jako w sposób oczywisty sprzeczne z dobrymi obyczajami i rażąco naruszają interesy konsumenta. Dodał, że pośrednik nie udowodnił jakoby negocjował z pozwaną treść umowy oraz by miała ona wpływ na jej treść, dlatego powołując się na treść artykułu 385 1 Kodeksu cywilnego (Dz. U. z 2014 r., poz. 121 z zm.) uznał, że „postanowienia umowy przewidujące prowizję dla powódki za sam fakt dokonanej sprzedaży, bez względu na to, że doszło do niej bez pośrednictwa biura, nie są skuteczne, a więc nie wiążą stron”.
Pośrednik nie podzielił tego stanowiska, dlatego wniósł apelację.
Sąd Okręgowy jednak jej nie poparł. Podzielił stanowisko, że „ciężar wykazania, że dochodzący wynagrodzenia faktycznie stworzył sprzedającemu sposobność do zawarcia umowy sprzedaży spoczywa na pośredniku” – co w omawianej sprawie nie miało miejsca. Przypomniał również treść artykułu 180 ust. 3a ustawy o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2014 r., poz. 158 z zm.), który w związku z art. 550 kc stanowi, że „nie uprawnia do żądania prowizji, jeżeli w toku postępowania o zapłatę zostanie wykazane, że do zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości doszło wskutek samodzielnych działań sprzedającego niezwiązanych z czynnościami pośrednika”. Tak więc żądanie pośrednika uznać należy za bezzasadne.
Z uwagi na powyższe sąd oddalił apelację.
Wyrok Sądu Okręgowego w Gliwicach, sygn. akt: III Ca 408/16