Subskrybuj nas na Youtube
Sprawa dotyczyła powództwa o eksmisję. Zrzeszenie pełniące rolę zarządcy nieruchomości po bezskutecznych próbach uzyskania zaległych opłat oraz odzyskania lokalu, polegających na wypowiedzeniu umowy, weszło na drogę sądową w celu odzyskania nieruchomości.
Sąd zanim przystąpił do analizowania sprawy wezwał podmiot do dostarczenia dowodów, poświadczających jego uprawnienia do dysponowania lokalem. Zrzeszenie twierdziło, że przysługuje mu legitymacja procesowa czynna, gdyż jest nie tylko zarządcą ale i stroną umowy najmu z dnia 17 września 2009r. Organizacja twierdziła, że skoro skutecznie wynajęła lokal pozwanej, a potem go wypowiedziała ma prawo do występowania w procesie w roli powoda. Na potwierdzenie wskazywała, że takie stanowisko jest powszechne w orzecznictwie. „Właścicielem może być osoba nie mająca formalnie tytułu prawnego do lokalu lub budynku, w którym znajduje się lokal, jeżeli jest posiadaczem, wynajmującym lub oddającym innej osobie ( w tym lokatorowi ) lokal do używania” - argumentowała. Tymczasem gmina będąca właścicielem lokalu mimo informacji o toczącym się postępowaniu nie przyłączyła się do niego jako interwenient uboczny.
Pozwani wnosili o oddalenie powództwa z uwagi na spłacenie istniejącego zobowiązania, brak informacji o wypowiedzeniu umowy oraz zły stan zdrowia jednego z nich, który doprowadził do zadłużenia. Zawracali, że mieszkają w problematycznym lokalu od 14 lat i nigdy wcześniej nie było problemów.
Zdaniem sądu najistotniejsze dla danej sprawy było znalezienie odpowiedzi na dwa pytania:
1. Czy doszło do zakończenia stosunku najmu?
2. Czy powodowi przysługuje legitymacja procesowa czynna w procesie eksmisyjnym, tj. czy może on skutecznie domagać się od pozwanych wydania jemu lokalu?
Odpowiadając na pytanie pierwsze sąd zauważył, że z uwagi na fakt pozostawienia pisma wypowiadającego umowę najmu u sąsiadki, nie można uznać by umowa została prawidłowo rozwiązana w kwietniu 2015 roku. Jednakże „po bezskutecznym upływie terminu do uiszczenia zaległości czynszowych – doszło przez doręczenie pozwanej odpisu pozwu w dniu 5 grudnia 2015r. Tym samym należy przyjąć, iż przesłanki z w/w przepisu uprawniające wynajmującego – co do zasady - do żądania eksmisji pozwanych zostały spełnione”.
Kwestia druga okazała się bardziej problematyczna. Mimo próśb sędziego zrzeszenie nie wykazało swojego uprawnienia do dysponowania lokalem oraz tytułu prawnego do niego. Przedstawiono jedynie twierdzenia. Sąd wskazał, że zgodnie ze stanowiskiem Sądu Najwyższego przedstawionym w uchwale z dnia 15 maja 2013r. wydanej w sprawie III CZP 23/13 „podejmowanie przez powoda czynności zwykłego zarządu lokalami, zwłaszcza zawierania i wypowiadania umowy najmu oraz dochodzenia eksmisji byłych lokatorów wymaga ustalenia, że pomiędzy powodem a właścicielem nieruchomości doszło do zawarcia umowy o zarząd nieruchomością”. W związku z zachowaniem powoda sąd uznał, że „zebrany w sprawie materiał dowodowy (…) nie wskazuje, aby był on posiadaczem lokalu, którego wydania się domagał”.
„Powód – jako zarządca i administrator nieruchomości - nie ma własnego uprawnienia do domagania się od pozwanych wydania mu lokalu, niezależenie od tego, czy to on, czy inny podmiot zawarł z najemcą umowę najmu. Dla uznania, iż powodowi przysługuje roszczenie o eksmisję, musiałby przedstawić umowę łączącą go z właścicielem ( posiadaczem ) nieruchomości, która takie uprawnienia ramach sprawowanego przez niego zarządu przyznawałby mu” – uznał sąd.
„Posiadanie prawa podmiotowego to legitymacja materialna, a prawo żądania ochrony prawa podmiotowego przez sądem to legitymacja procesowa czynna. W zasadzie zawsze przysługują one łącznie jednemu podmiotowi. Polska procedura przewiduje dla zarządców możliwość występowania w sądzie jedynie w charakterze pełnomocnika osoby, której te w/w prawa przysługują, a nie w charakterze strony. Jedynie w sytuacji, gdy właściciel powierzając mu zarząd nieruchomości, upoważnił go do zawierania we własnym imieniu umów najmu, tylko wówczas uprawnienia, które przysługują wynajmującemu w stosunku do najemcy przechodzą na zarządcę. Z tego powodu (źródło : umowa) jest on uprawniony do dochodzenia na własną rzecz czynszu najmu i domagania się eksmisji, gdyż w wyniku dwóch umów: pierwszej z właścicielem i drugiej z najemcą, on jest stroną stosunku najmu, a zatem i wierzycielem w stosunku do lokatora” – wyjaśniono w uzasadnieniu. Omawianego postępowania nie można jednak domniemywać. Musi ono być poparte pisemnymi dowodami. A takich powód nie przedstawił. Tym samym nie można mu przyznać legitymacji procesowej czynnej w procesie o eksmisję.
Tym samym sąd oddalił pozew jako bezzasadny.
Wyrok Sądu Rejonowego we Włocławku, sygn. akt I C 2378/15