Subskrybuj nas na Youtube
Wbrew opiniom niektórych prawników, podział nieruchomości może okazać się niewystarczającym narzędziem do walki z nowymi ograniczeniami w obrocie ziemią rolną. Przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2015 r. poz. 1774 ze zm. – dalej u.g.n.) nie pozwalają niestety na podział gruntów rolnych na działki mniejsze niż 0,3 ha - wyjaśnia adwokat, Maciej Górski.
Polecany produkt: Podatki 2016 cz 1 i cz 2>>>
A tylko takie nieruchomości – na mocy art. 1a pkt 2 znowelizowanej ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego – mogą podlegać wyłączeniu spod ograniczeń.
/>
Brak możliwości podziału dużych działek na mniejsze (a więc o pow. 2999 mkw. i mniej) wynika z analizy dwóch przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami (art. 92 oraz 93 ust. 2a). Ta prowadzi do wniosku, że co do zasady nieruchomość rolną możemy podzielić na działki mniejsze niż 3 tys. mkw. jedynie w określonych przypadkach:
● przeznaczenia jej w obowiązującym miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego na cele inne niż rolne,
● jeżeli została dla niej wydana decyzja o warunkach zabudowy albo
● jeżeli podział ma być dokonany w celu powiększenia nieruchomości sąsiedniej lub wyrównania granicy.
Inaczej sytuacja wygląda w przypadku nieruchomości zabudowanych. Te – zgodnie z art. 95 u.g.n. – będzie można podzielić na mniejsze niż 3 tys. mkw. m.in. w przypadku wydzielenia działki niezbędnej do korzystania z budynku mieszkalnego czy też zniesienia współwłasności nieruchomości zabudowanej co najmniej dwoma budynkami, wzniesionymi na podstawie pozwolenia na budowę.
Ustawa stawia w trudnej sytuacji również banki
Anna Woźniakowska-Dębiec adwokat, kancelaria Gardocki i Partnerzy Adwokaci i Radcowie Prawni
Ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego, która zacznie obowiązywać za kilka dni, może spowodować poważne problemy w postępowaniu egzekucyjnym. Nabywcą nieruchomości rolnych w drodze licytacji będzie mógł bowiem zostać zasadniczo tylko rolnik indywidualny (którego stan posiadania po nabyciu nie będzie mógł przekroczyć 300 ha użytków rolnych) oraz wąski krąg innych podmiotów (osoba bliska zbywcy, jednostka samorządu terytorialnego, Skarb Państwa, ANR, kościoły i związki wyznaniowe). W drodze egzekucji nie będą mogły zatem nabywać prywatnych gruntów rolnych osoby prawne – w tym te, które do tej pory kupowały takie nieruchomości na cele inwestycyjne czy pod budownictwo.
Należy spodziewać się, że – ze względu na problemy ze znalezieniem nabywcy – trudniej będzie skutecznie przeprowadzać licytację takiego gruntu. Wymuszony spadek popytu odbije się też na cenie, jaką wierzyciel uzyska z licytacji. Gdy już do niej jednak dojdzie, po uprawomocnieniu się przybicia, wykonaniu przez nabywcę warunków licytacyjnych (w tym wpłaceniu ceny) oraz po przysądzeniu własności konieczne będzie zawiadomienie ANR, której również w tej sytuacji przysługuje prawo nabycia.
Uzyskanie ziemi przez nierolnika będzie mogło nastąpić wyłącznie za zgodą prezesa ANR, jeżeli zbywca wykaże, że nie było możliwości sprzedaży podmiotom preferowanym przez ustawodawcę, bądź też na wniosek osoby fizycznej zamierzającej utworzyć gospodarstwo rolne. Możliwość nabycia w tym trybie niewiele jednak zmienia sytuację wierzycieli. Podmioty z sektora finansowego, które w przypadku braku chętnych rolników mogłyby kupić nieruchomość rolną w celu lokowania kapitału, nie dają rękojmi należytego prowadzenia działalności rolniczej i w związku z tym zgody na nabycie nie dostaną. W tym przypadku będzie można skorzystać z prawa żądania nabycia gruntu przez ANR (art. 2a ust. 6 u.k.u.r.).
Co jednak, gdy na pierwszej i drugiej licytacji nikt nie przystąpi do przetargu? Do tej sytuacji również zastosowanie znajdzie zasada, że nabywcą ziemi rolnej może być wyłącznie rolnik. Przepis ten jest bowiem przepisem szczególnym w stosunku do regulacji k.p.c., które dają wierzycielowi egzekwującemu i hipotecznemu prawo przejęcia nieruchomości rolnej w cenie nie niższej od dwóch trzecich sumy oszacowania. To zaś stawia wierzycieli – banki i instytucje finansowe – w trudnej sytuacji.