Niewystarczająca ochrona wynajmujących w polskim prawie, czyli „dzicy lokatorzy" i szeroki zakres ochrony najemców

W ostatnich latach w Polsce odnotowuje się drastyczny wzrost spraw o eksmisję, co niewątpliwie ma związek ze znacznym ożywieniem rynku najmu nieruchomości, który nastąpił m.in. na skutek napływu do Polski uchodźców wojennych z Ukrainy, a dla niektórych stał się zwyczajnie koniecznością, ponieważ nie każdy dysponuje środkami pozwalającymi na zakup własnego mieszkania.

Coraz częściej też możemy mówić o problemie tzw. „dzikich lokatorów”, tzn. najemców, którzy wbrew woli wynajmującego zajmują jego mieszkanie. Obecnie obowiązujące przepisy przyznają im bardzo szeroki zakres ochrony, jednocześnie nie dając dużego pola manewru często zdesperowanym wynajmującym. Szkopuł tkwi w tym, że pozbycie się takiego lokatora może trwać wiele lat.

Niewystarczająca ochrona wynajmujących w polskim prawie

Uregulowany w polskim Kodeksie Cywilnym najem nie zapewnia wystarczająco skutecznej ochrony praw wynajmującym. Właściciel nie może siłą wejść do wynajętego mieszkania, ani zbytnio nachodzić najemcy z uwagi na grożącą w tym wypadku odpowiedzialność karną. Ponadto najemcy nie można od razu wyrzucić, chociażby zalegał z płatnościami. Konieczne jest do tego przeprowadzenie postępowania sądowego o opróżnienie lokalu (eksmisję), które rzecz jasna trwa.

Dodatkowo pozycję najemców wzmacnia ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego przewidująca m.in. zakaz eksmisji w okresie od 1 listopada do 31 marca następnego roku w sytuacji, gdy lokator nie ma mieszkania zastępczego.

W praktyce może okazać się zatem, że proces pozbycia się niechcianego lokatora i odzyskania nieruchomości może potrwać nawet kilka lat.

Najem okazjonalny czyli ochrona jedynie w teorii

Ustawodawca przewidział również szczególną formę najmu tzw. najem okazjonalny, który znajduje zastosowanie w sytuacji, gdy najem nie przekracza okresu 10 lat. Szczególność tej formy najmu polega na tym, że możliwe jest szybsze przeprowadzenie procedury eksmisyjnej. Niemniej jednak, do umowy należy załączyć oświadczenie w formie aktu notarialnego, w którym najemca poddaje się egzekucji i zobowiązuje do opróżnienia i wydania lokalu w terminie wskazanym w żądaniu egzekucyjnym, co też wiąże się z koniecznością poniesienia dodatkowych kosztów sporządzenia oświadczenia notarialnego (ok. 200 zł), a także koniecznością wskazania lokalu zastępczego. Z najmu okazjonalnego korzysta tylko niewielki ułamek wynajmujących i są to z reguły osoby, które w jakiś sposób były już stratne z powodu nierzetelnych najemców.

Nagminne nadużywanie prawa przez najemców

Najemcy są coraz bardziej świadomi swojej bezkarności i coraz częściej to wykorzystują. W związku z tym coraz więcej agencji detektywistycznych zaczyna świadczyć usługi polegające na pomocy w eksmitowaniu bezprawnych lokatorów. W Internecie pojawiają się też coraz to nowe rejestry ostrzegające przed nieuczciwością potencjalnych najemców. Jest to reakcja obronna na ułomność obowiązujących regulacji, ale nie da się ukryć, że potrzebne są rozwiązania systemowe wzmacniające pozycję wynajmujących. Wszak prawo własności w cywilizowanym kraju nie powinno być marginalizowane a pozycja właściciela słabsza niż wynajmującego.

Absurdy hiszpańskiego prawa

W kontekście omawianego zagadnienia nie sposób nie odwołać się do sytuacji w Hiszpanii i powstałego już w latach 80 zjawiska społecznego określanego mianem „okupas”, używanego w odniesieniu do najemców pozostających w mieszkaniu wbrew woli wynajmującego.

Zgodnie z hiszpańskim prawem jeżeli ww. lokator bezprawnie wtargnie na teren nieruchomości i właściciel tego nie zgłosi w ciągu 48 h, to będzie miał problem, aby w sposób legalny doprowadzić do wyprowadzki takiego lokatora. „Okupas” będzie musiał w ciągu 5 dni wykazać, że przebywał na terenie posesji powyżej 48 h, co z reguły nie jest sprawia większych kłopotów zwłaszcza, że za nielegalnymi zajęciami nieruchomości często stoją organizacje przestępcze. Dzicy lokatorzy są na tyle bezczelni, że przed wtargnięciem do mieszkania zamawiają na wskazany adres jedzenie (sic!), a następnie wymieniają zamki, tak aby właściciel nieruchomości po powrocie np. z urlopu mógł jedynie „pocałować klamkę” i poszukać nowego mieszkania. Niejednokrotnie lokalne mafie domagają się zapłaty określonej sumy pieniędzy, ponieważ wiedzą, że odzyskanie nieruchomości na drodze procesu cywilnego będzie kosztowne i może potrwać lata.

Sytuacja w Hiszpanii powinna stanowić swego rodzaju ostrzeżenie, także dla nas w Polsce, że nie wolno tworzyć regulacji prawnych mających na celu ochronę tych którzy go nadużywają.

Kupujesz nieruchomość w Hiszpanii? Uważaj!

Pamiętać o tym powinny osoby zainteresowane zakupem nieruchomości w Hiszpanii, które po dokonaniu transakcji powinny np. odpowiednio zabezpieczyć teren nabytej posiadłości.

Pośrednicy sprzedający nieruchomości na hiszpańskim rynku nie informują o zagrożeniu ze strony „okupas” – mówi anonimowo właścicielka jednego z apartamentów w Marbelli. Powinno się to mieć na uwadze zwłaszcza przy zakupie atrakcyjnych cenowo nieruchomości.

Podsumowanie

Podsumowując należy podkreślić, że narastający w Polsce problem „dzikich lokatorów” jest zjawiskiem bardzo niekorzystnym społecznie, ponieważ właściciel nie powinien być stawiany w gorszej pozycji niż najemca. Ponadto państwo nie powinno przerzucać na właściciela obowiązku znalezienia mieszkania zastępczego i pozbawiać go przynajmniej na określony czas możliwości uzyskania przychodu z wynajętego mieszkania (ewentualnie korzystania z mieszkania) mając na uwadze fakt, że postępowania sądowe o eksmisję trwają z reguły minimum kilka miesięcy. Obowiązujące w Polsce przepisy jedynie w teorii zapewniają wynajmującym wystarczającą ochronę ich interesów. W praktyce instytucja najmu okazjonalnego wykorzystywana jest jedynie w niewielkim stopniu, dlatego też ustawodawca powinien wdrożyć rozwiązanie o charakterze systemowym wzmacniające pozycję wynajmującego.