Przed wynajęciem mieszkania lub pokoju na pewno należy dokładnie przeczytać umowę. Dokument często ma kilka stron i może nie być jasne, na co zwrócić szczególną uwagę. Omawiamy trzy ważne kwestie, które trzeba przeanalizować przy podpisaniu umowy i dopytać o nie właściciela lokalu, jeśli zajdzie taka potrzeba.
W pierwszej kolejności powinniśmy zwrócić uwagę na opłaty, które będą nas obciążać. Jako adwokat zauważyłam, że często występują problemy z opłatami za eksploatację lokalu, czyli opłatami za wodę, energię elektryczną, ogrzewanie, wywóz śmieci, internet itd. Zdarza się, że najemcy są zdziwieni, dlaczego są takie wysokie.
/>
Zazwyczaj w umowie jest zapis, że najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu czynsz ze wskazaniem terminu płatności (np. do 10. dnia danego miesiąca) i oprócz tego musi pokryć koszty związane z eksploatacją lokalu. Umowa wymienia, że są to zaliczki np. na ciepłą, zimną wodę czy zużycie energii elektrycznej, a także opłaty za wywóz śmieci czy media – np. internet.
Zwłaszcza tam, gdzie są zaliczki – na wodę czy prąd – mogą występować niedomówienia. Zaliczka w umowie wynosi 100 zł, ale okazuje się, że realne zużycie w czasie, kiedy najemca zamieszkiwał nieruchomość, będzie dwa razy wyższe albo nawet trzy razy wyższe, jeżeli ceny rosną i dochodzi do rozliczenia, które jest np. co pół roku.
Jak obliczyć prognozy zużycia energii i wody w wynajmowanym mieszkaniu
Warto dopytać o kwestie związane z kosztami, np. ile osób wcześniej zamieszkiwało nieruchomość. Może się okazać, że przykładowe prognozy zużycia energii, które podaje właściciel, dotyczą jednej osoby zamieszkującej wcześniej mieszkanie. Jeśli planujemy zamieszkać w np. w dwójkę, te koszty będą wyższe.
Na umowie mamy podaną kwotę czynszu. Czy właściciel może ją podwyższyć w trakcie wynajmowania mieszkania?
Jeśli w umowie nie ma poruszonej kwestii podwyżki czynszu, powołujemy się na przepisy kodeksu cywilnego, według których właściciel lokalu może podwyższyć czynsz. Czasami jednak w umowach wyjmowania mieszkania czy pokoju pojawiają się zapisy mówiące, że wynajmujący przez rok nie może podwyższać tej kwoty. To duże zabezpieczenie dla najemcy, bo wówczas właściciel nie może zastosować przepisu z kodeksu cywilnego.
Należy na to zwrócić uwagę i w razie braku zapisu zapewniającego stałą kwotę czynszu, dobrze jest porozmawiać o tym z właścicielem lokalu i w przypadku zapowiedzi ewentualnych podwyżek starać się o kompromis. Możemy np. zaproponować zapis, w którym właściciel będzie konsultował z nami podwyżkę, a nie jednostronnie podwyższał czynsz.
Zepsuła się pralka. Czy w umowie najmu powinny być informacje, kto musi ją naprawić?
Naprawy i sposób korzystania lokalu przez najemcę to kolejna problematyczna kwestia, którą warto poruszyć. Mamy dwa przepisy. Pierwszy to przepis 663 k.c., który dotyczy obowiązków wynajmującego, czyli właściciela:
„Jeżeli w czasie trwania najmu rzecz wymaga napraw, które obciążają wynajmującego, a bez których rzecz nie jest przydatna do umówionego użytku, najemca może wyznaczyć wynajmującemu odpowiedni termin do wykonania napraw koniecznych. Po bezskutecznym upływie terminu najemca może dokonać napraw na koszt wynajmującego”.
Drugi przepis mówi z kolei o nakładach, które obciążają najemcę lokalu (681 k.c.). Są to w szczególności: drobne naprawy podłóg, drzwi i okien; malowanie ścian, podłóg; malowanie wewnętrznej strony drzwi wejściowych; drobne naprawy instalacji i urządzeń technicznych zapewniających korzystanie ze światła, ogrzewania lokalu, dopływu i odpływu wody.
Tu w praktyce pojawia się taki problem, że jeśli coś się zepsuje, czasami nie do końca wiadomo, czy naprawa jest po stronie wynajmującego, czy ma sobie to naprawić najemca. Można spróbować w umowie wprowadzić takie zapisy, dzięki którym będzie jasne, kiedy jest to obowiązek najemcy, kiedy wynajmującego. Drobne naprawy, konieczne naprawy – to pojęcia niejednoznaczne. Myślę, że jako naprawę konieczną należy ocenić coś, bez czego ta rzecz w ogóle nie jest zdatna do użytku. W mojej ocenie, jeśli zepsuje się pralka, to wynajmujący ma obowiązek ją naprawić, jeśli są to poważne wady, lub wymienić, jeśli naprawa jest niemożliwa.