Dość często w umowach najmu strony decydują się na wprowadzenie różnego rodzaju klauzul ograniczających możliwość wynajmowania powierzchni innym najemcom lub od innych wynajmujących. Takie postanowienia mogą jednak naruszać prawo konkurencji.
Reklama
Dziennik Gazeta Prawna
Zakazuje ono porozumień, których celem lub skutkiem może być naruszenie konkurencji na rynku (np. poprzez podział rynku). W sytuacji, w której konsekwencjami naruszenia prawa mogą być nieważność klauzuli, a nawet całej umowy, oraz kary nakładane na przedsiębiorców (do 10 proc. przychodów) lub ich menedżerów (do 2 mln zł), z pewnością warto zastanowić się nad tym ryzykiem.

Reklama
Łotewskie pytanie
Dotychczas zagadnienie klauzul wyłącznościowych w umowach najmu czy dzierżawy było bardzo rzadko analizowane w polskim orzecznictwie i praktyce decyzyjnej prezesa UOKiK. Tym ciekawsze dla polskiego rynku może się okazać orzeczenie Trybunału Sprawiedliwości UE z 26 listopada 2015 r. (sprawa C-345/14) analizujące charakter prawny takich klauzul.
Postępowanie przed trybunałem toczyło się w wyniku pytania zadanego przez łotewski Sąd Najwyższy w ramach postępowania odwoławczego od decyzji łotewskiego urzędu ochrony konkurencji. Organ ten nałożył karę w wysokości ok. 35 tys. euro na sieć sklepów wielkopowierzchniowych Maxim Latvija. Uzgodniła ona bowiem w umowach z 12 centrami handlowymi, iż będzie mieć prawo do wyrażenia zgody wobec wynajmu powierzchni osobom trzecim (sieć Maxim Latvija zazwyczaj zajmowała największy metraż w tych centrach). Sąd postanowił zapytać luksemburski trybunał przede wszystkim o to, czy tego typu porozumienie należy uznać za takie, którego celem jest ograniczenie konkurencji, a więc takie, co do którego nie trzeba nawet analizować skutków, by orzec jego bezprawność.
W odpowiedzi trybunał orzekł, iż umowa najmu sklepu wielkopowierzchniowego zawierająca postanowienie uprawniające najemcę do sprzeciwienia się wynajmowi znajdujących się w tym centrum powierzchni handlowych innym podmiotom nie jest taką, której celem jest ograniczenie konkurencji. Nie jest zatem automatycznie niezgodna z prawem ochrony konkurencji. Ocena wpływu takiego porozumienia na konkurencję wymaga uwzględnienia wielu okoliczności biznesowych i prawnych.
W ramach tej oceny należy więc zbadać czynniki warunkujące dostęp do rynku, na którym działa najemca, takie jak: liczba i wielkość obecnych na nim podmiotów, stopień koncentracji rynku, przywiązanie klientów do istniejących na nim marek i modele konsumpcji, oraz to, czy potencjalny konkurent ma realne możliwości wejścia na stałe na ten rynek (w szczególności poprzez zajęcie przestrzeni handlowych w innych centrach handlowych lub poza nimi). Dopiero jeśli okaże się, że dostęp do tego rynku jest utrudniony ze względu na funkcjonowanie na nim wielu podobnych umów, konieczna staje się odpowiedź na pytanie, w jakim zakresie ta konkretna umowa przyczynia się do zamknięcia rynku. Zakazane byłyby więc porozumienia, które przyczyniają się do tego w znaczący sposób. Wpływ na to mieć będą przede wszystkim pozycja rynkowa stron oraz czas, na jaki umowy są zawierane.
Ograniczenia najemców
Pytanie, czy także klauzule wyłącznościowe innego rodzaju, w tym te, które ograniczają najemców, mogą liczyć na podobną ocenę.
Niemiecki urząd antymonopolowy w marcu tego roku uznał za celowe ograniczenie konkurencji porozumienie, w którym operator centrum outletowego – firma VR Franconia GmbH – nałożył na najemców zakaz zawierania umów najmu z innymi centrami outletowymi w promieniu 150 km (przy czym najbliższe centrum położone było niewiele bliżej). Urząd orzekł, że klauzula promieniowa, której zakres geograficzny przekracza 50 km i która jest zawarta na okres 5 lat, narusza prawo konkurencji. Na wszelki wypadek regulator przeprowadził jednak analizę pod kątem skutków porozumienia na rynku, trudno natomiast jednoznacznie przesądzić, na ile jego wnioski co do celowości dałoby się zastosować uniwersalnie. Co ciekawe, w bardzo podobnym przypadku w 2012 r. austriacki Sąd Najwyższy potwierdził, że klauzula promieniowa obejmująca obszar 50 km nie narusza prawa konkurencji.
Wydaje się, że – w ślad za wytycznymi brytyjskiego z kolei regulatora – także te porozumienia, w których właściciel centrum ogranicza konkretną linię produktów, którą może sprzedawać najemca, by zapewnić odpowiednie zróżnicowanie asortymentu w danym centrum, nie powinny budzić istotnych zastrzeżeń. W każdym razie o ile nie jest to ograniczenie wzajemne: np. co do sprzedaży pewnych produktów pod warunkiem – stawianym z kolei przez najemcę – że również żaden inny tych produktów sprzedawać nie będzie.
Mali mogą więcej
Podsumowując, klauzule wyłącznościowe spotykane najczęściej w praktyce nie powinny być uznawane za najpoważniejsze celowe naruszenia prawa konkurencji. Niemniej przed ich zawarciem należy dokładnie zbadać wiele czynników rynkowych, w tym kształt danego rynku lokalnego, udziały rynkowe stron czy długość trwania umowy. Nie jest to łatwe. Warto przy tym zwrócić uwagę, że w polskich realiach porozumienia wynajmujących i najemców, których udziały nie przekraczają 10 proc., zwykle nie będą naruszać prawa konkurencji. Więksi gracze na rynku muszą uważać zdecydowanie bardziej.