Zakład energetyczny w stosunku do części działki, na której prowadzę działalność gospodarczą, wszczął przed starostą sprawę dotyczącą ograniczenia własności nieruchomości na cele przesyłowe w trybie administracyjnym. Obecnie nasza działka nie jest zajęta na cele związane z urządzeniami przesyłowymi, ale przedsiębiorca chce je wybudować. Czego możemy się spodziewać i o czym musimy pamiętać w związku ze wszczęciem tej sprawy? Na czym dokładnie polega tryb administracyjny dotyczący ograniczenia własności nieruchomości na cele przesyłowe?
Ekspert radzi
Reklama
Postępowanie administracyjne określone w ustawie o gospodarce nieruchomościami to alternatywny tryb względem służebności przesyłu. Jego zamierzonym skutkiem jest wydanie decyzji administracyjnej, na podstawie której właściciel będzie musiał tolerować ograniczenie własności jego nieruchomości polegające na tym, że będą budowane i utrzymywane urządzenia przesyłowe. Z tego tytułu właścicielowi nieruchomości należy się wynagrodzenie, ale będzie ono dochodzone w odrębnym postępowaniu.

Reklama
Przy zastosowaniu przedmiotowego trybu kluczowe jest:
1. Czy przed wydaniem decyzji przedsiębiorca przesyłowy przeprowadził z właścicielem nieruchomości rokowania? Przeprowadzenie takich uprzednich rokowań to element konieczny całego postępowania.
Trzeba jednak pamiętać, że rokowania nie muszą się kończyć sukcesem – ważne, żeby były i żeby w ich trakcie przedsiębiorca sformułował konkretną propozycję dla właściciela nieruchomości. Propozycja ta nie musi być dla właściciela korzystna – ważne, żeby była złożona. Z kontekstu rokowań musi wynikać, że właściciel nie wyraził na to zgody. Modelowym rozwiązaniem byłby potwierdzający taką okoliczność protokół. Jednak nie zawsze można go w praktyce uzyskać – wystarczy, żeby z akt sprawy wynikało, że nie ma możliwości zawarcia porozumienia.
2. Czy zaplanowana inwestycja (urządzeń przesyłowych) jest zgodna z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego lub decyzją o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego.
To będzie głównym przedmiotem analizy przeprowadzonej w trakcie postępowania. Dane urządzenie musi więc spełniać kryteria związane z inwestycjami celu publicznego i musi być to potwierdzone w obowiązującym planie miejscowym lub wydanej (przez wójta/burmistrza/prezydenta miasta) decyzji lokalizacyjnej, czyli realizacja urządzeń przesyłowych musi być już wcześniej zaplanowana i potwierdzona w aktach polityki przestrzennej.
Osobny tryb został przewidziany przy usuwaniu awarii istniejących urządzeń przesyłowych. Jeżeli nie ma innej podstawy prawnej – przedsiębiorca przesyłowy również tutaj może się domagać wydania decyzji administracyjnej, która mu na to zezwala. I również w tym przypadku właściciel nieruchomości może się domagać odszkodowania (w tym samym postępowaniu). Postępowania te mogą być zróżnicowane: czasem dotyczą większych prac remontowych, np. słupów na działce, a kiedy indziej tylko wymiany linii energetycznych nad działką.
W ustawie o gospodarce nieruchomościami przewidziano także rozwiązanie, w ramach którego w przypadku, gdy wskutek wydawania takich decyzji administracyjnych znacząco ograniczono dotychczasowe możliwości zagospodarowania nieruchomości – można się domagać od Skarbu Państwa na drodze sądowej nabycia nieruchomości.
Tak więc w sytuacji, gdy właściciel wykorzystywał działkę na cele gospodarcze, a był uchwalany plan miejscowy przewidujący na jego działce lokalizację urządzeń przesyłowych – już na tym etapie właściciel miał prawo kierować roszczenie odszkodowawcze do gminy w związku z obniżeniem wartości jego nieruchomości.
W momencie gdy do działania przystąpił już przedsiębiorca przesyłowy, trudno będzie zakwestionować decyzję ograniczającą własność nieruchomości. Wymagałoby to szczegółowej analizy regulacji planistycznych i wyszukanie ewentualnych sprzeczności między nimi a projektem. Miemniej – jak wspomniano – właściciel może dochodzić odszkodowania za posadowienie tych urządzeń.
Podstawa prawna
Art. 124 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2015 r. poz. 782 ze zm.).