Ustalenie nieważności umowy sprzedaży użytkowania wieczystego gruntu i uzgodnienie wpisu tego prawa w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym to dwie różne sprawy. Można więc najpierw, w zwykłym postępowaniu cywilnym ustalić, że umowa sprzedaży jest nieważna – orzekł Sąd Najwyższy.
Sprawa dotyczyła sprzedaży – za ponad 300 tys. zł – użytkowania wieczystego gruntu, której dokonała Izabela B. na rzecz spółki B. działającej w branży spedycyjnej.
Informatyzacja u notariuszy. Nowy sposób na wpis do ksiąg wieczystych
Informatyzacja u notariuszy. Nowy sposób na wpis do ksiąg wieczystych

Zobacz również
Problem polegał jednak na tym, że prezesem tej spółki i jej głównym udziałowcem był mąż sprzedającej, a transakcji dokonano w toku sprawy rozwodowej. Po wyroku rozwodowym i podziale majątku Izabela B. skierowała jednak kolejny pozew – tym razem przeciwko spółce B., kierowanej przez jej byłego męża. Twierdziła w nim, że umowa sprzedaży użytkowania wieczystego gruntu była umową pozorną, służącą wyjęciu z majątku dorobkowego wspomnianego gruntu i prawa użytkowania wieczystego. Przy tym pieniądze ze sprzedaży tego gruntu przejął były mąż – prezes spółki B.
Pozwana spółka broniła się, twierdząc, że w sprawie tej może mieć zastosowanie art. 189 kodeksu postępowania cywilnego, zgodnie z którym powód może żądać ustalenia przez sąd istnienia lub nieistnienia stosunku prawnego lub prawa, gdy ma w tym interes prawny. A Iwona B. takiego interesu nie miała, jako że w pierwszej kolejności powinna była wszcząć postępowanie o podważenie wpisu do księgi wieczystej, w drodze powództwa wieczystoksięgowego – tak jak to wynika z uchwały Sądu Najwyższego z 13 stycznia 2011 r. (sygn. III CZP 123/10). Stwierdził on wtedy, że domniemanie zgodności prawa użytkowania wieczystego z rzeczywistym stanem prawnym może być obalone wyłącznie w procesie o uzgodnienie treści księgi wieczystej wszczętym na podstawie przepisów o księgach wieczystych i hipotece.
Sąd I instancji nie podzielił jednak tych poglądów i uwzględnił powództwo Izabeli B., zasądzając na jej rzecz od spółki żądane 300 tys. zł wraz z odsetkami. Spółka przegrała również w pozostałych instancjach, gdyż sąd II instancji oddalił jej apelację, a Sąd Najwyższy – skargę kasacyjną.
– Z całokształtu sprawy i materiału dowodowego wynika, że umowa była nieważna i powództwo takie mogło być wytoczone. Zarzuty procesowe, na które powołuje się pozwana, nie mogą być uwzględnione, gdyż interes prawny, o którym mowa w k.p.c., jest interpretowany w orzecznictwie szeroko – powiedziała sędzia Marta Romańska.
Natomiast dalszą kwestią – zdaniem SN – będzie uzgodnienie wpisu w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym. Skoro skutecznie zakwestionowano przeniesienie użytkowania wieczystego na inny podmiot, to powódka będzie miała prawo wytoczyć kolejne postępowanie, tym razem z ustawy o księgach wieczystych i hipotece (t.j. Dz.U. 2013 r. poz. 707). SN uznał, że w takich warunkach sprawy nie jest wykluczone, że wezwanym do uczestnictwa w sprawie o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym powinien być także prezes spółki B. – były mąż Izabeli B.
Domniemanie zgodności prawa użytkowania wieczystego z rzeczywistym stanem prawnym może być obalone wyłącznie w procesie o uzgodnienie treści księgi wieczystej
ORZECZNICTWO
Wyrok Sądu Najwyższego z 18 czerwca 2015 r., sygn. III CSK 372/14.