Pan Szymon jest właścicielem mieszkania, w którym przebywa jego wuj alkoholik. Urządza on ciągłe imprezy, uskarżają się na niego sąsiedzi. Pan Szymon zastanawia się, czy może eksmitować kłopotliwego lokatora. I kto będzie odpowiadał, jeśli po kolejnej libacji spali się mieszkanie z pijanymi kolegami lub wyleci w powietrze pół bloku
Marcin Skiba adwokat / Dziennik Gazeta Prawna
Z prawnego punktu widzenia pan Szymon jako właściciel lokalu może żądać od osoby, która faktycznie włada jego mieszkaniem, by je opuściła. W opisanym przypadku podstawą eksmisji są przepisy kodeksu cywilnego oraz ustawy o ochronie praw lokatorów, które mówią, że jeżeli lokator wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali w budynku, inny lokator lub właściciel innego lokalu w tym budynku może wytoczyć powództwo o rozwiązanie przez sąd stosunku prawnego uprawniającego do używania lokalu i nakazanie jego opróżnienia. Oznacza to, że nie tylko pan Szymon jako właściciel, ale także np. sąsiedzi mogą wnieść roszczenie o eksmisję trudnego lokatora.
Reklama
Przeprowadzenie eksmisji może się jednak odbywać tylko na podstawie prawomocnego wyroku sądu, zaopatrzonego w klauzulę wykonalności, a jedynym organem posiadającym kompetencje do jego realizacji jest komornik sądowy. Niemniej panuje rozpowszechnione lecz błędne przekonanie, że uciążliwego lokatora można eksmitować np. wzywając funkcjonariuszy policji, którzy w rzeczywistości nie mają takich kompetencji.

Reklama
Sąd sprawdzi z urzędu, czy eksmitowany ma prawo do lokalu socjalnego, weźmie też pod uwagę dotychczasowy sposób korzystania przez eksmitowanego z lokalu oraz jego sytuację materialną i rodzinną. Należy jednak pamiętać, że sąd nie może nie przyznać uprawnienia do lokalu socjalnego wobec kobiety w ciąży, małoletniego, osoby niepełnosprawnej lub ubezwłasnowolnionej oraz sprawującej nad taką osobą opiekę i wspólnie z nią zamieszkałej, wobec obłożnie chorych, emerytów i rencistów spełniających kryteria do otrzymania świadczenia z pomocy społecznej, osoby posiadającej status bezrobotnego, osoby spełniającej przesłanki określone przez radę gminy w drodze uchwały – chyba że osoby te mogą zamieszkać w innym lokalu niż dotychczas używany.
Sąd może jednak nie przyznać prawa do lokalu socjalnego, zwłaszcza gdy eksmisja z dotychczas zajmowanego mieszkania spowodowana jest tym, że lokator w sposób uporczywy zakłóca porządek domowy i sprawia, że korzystanie z innych lokali w budynku jest uciążliwe.
Ma to zasadnicze znacznie w przypadku wuja pana Szymona, bo osoba nadużywająca alkoholu i doprowadzająca przez to do rażących naruszeń porządku domowego niejako pozbawia się sama prawa do lokalu socjalnego.
Jeżeli eksmitowanemu nie przysługuje prawo do lokalu socjalnego, komornik wstrzyma się z eksmisją do czasu, gdy gmina wskaże mu tymczasowe pomieszczenie, nie dłużej jednak niż przez 6 miesięcy. Po upływie tego terminu komornik usunie lokatora do noclegowni, schroniska lub innej placówki zapewniającej miejsca noclegowe wskazanej przez gminę.
Podstawa prawna
Art. 13 ust. 1 oraz art. 14 ust. 3, 4 i 5 ustawy z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (t.j. Dz.U. z 2001 r. nr 71, poz. 733). Art. 1046 ustawy z 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego (t.j. Dz.U. z 2014 r. poz. 101). Art. 28 ustawy z 24 września 2010 r. o ewidencji ludności (t.j. Dz.U. z 2010 r. nr 217, poz. 1427 ze zm.). Art. 222 par. 1, art. 433 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. z 2014 r. poz. 121).
OPINIA EKSPERTA
Należy obalić wszechobecny, całkowicie niezgodny z obowiązującym porządkiem prawnym pogląd, że zameldowanie stanowi jakikolwiek tytuł prawny dający podstawę do korzystania z lokalu. Zgodnie z art. 28 ustawy z dnia 24 września 2010 r. o ewidencji ludności, zameldowanie na pobyt stały lub czasowy służy wyłącznie celom ewidencyjnym i ma na celu potwierdzenie faktu pobytu osoby w miejscu, w którym się zameldowała. Należy wprost wskazać, że nikt na tej podstawie nie może i nie powinien uzurpować sobie prawa do zamieszkiwania (korzystania) z lokalu czy innej nieruchomości.
Odpowiedź na pytanie, kto odpowiada, gdyby w mieszkaniu wybuchł pożar albo gaz, do czego przyczyniłby się wuj w stanie upojenia alkoholowego, jest skomplikowana. Odpowiedzialność karną i cywilną bez wątpienia ponosi sprawca zdarzenia. Natomiast odpowiedzialność cywilna może zostać w pewnych przypadkach rozciągnięta na właściciela lokalu, co uzasadnia ubezpieczenie ww. lokalu. Odpowiedzialność właściciela lokalu mogłaby wynikać z jego zaniechania polegającego na tym, że wiedząc o sytuacji panującej w należącym do niego lokalu, nie podjął w odpowiednim czasie żadnych czynności celem zapobieżenia skutkom zagrożeń. Oczywiście, kwestia ustalenia winy i odpowiedzialności właściciela w konkretnym przypadku pozostanie do rozważań i oceny sądu orzekającego w konkretnej sprawie. Za szkodę wyrządzoną wyrzuceniem, wylaniem lub spadnięciem przedmiotu z pomieszczenia jest odpowiedzialny ten, kto je zajmuje, chyba że szkoda nastąpiła wskutek siły wyższej albo wyłącznie z winy poszkodowanego lub osoby trzeciej, za którą lokator nie ponosi odpowiedzialności i której działaniu nie mógł zapobiec.