Współwłaściciele hal garażowych będą mieli prawo głosu we wspólnocie mieszkaniowej na równi z właścicielami lokali?

Prezydium zaproponowało, by współwłaściciele hal garażowych mieli prawo głosu we wspólnocie mieszkaniowej na równi z właścicielami lokali. Inicjatywę ustawodawczą podjęła w tym zakresie, jeszcze w styczniu, cała komisja. Zmiany, które członkowie komisji chcą wprowadzić do ustawy, dotyczą współwłaścicieli hal w budynkach mieszkalnych, w których mieszczą się stanowiska garażowe.

W uzasadnieniu do projektu nowelizacji ustawy prezydium komisji wskazuje, że w obecnym stanie prawnym współwłaściciele garażu wielostanowiskowego są tzw. zbiorowym właścicielem, a w konsekwencji zbiorowym członkiem wspólnoty mieszkaniowej. Chodzi o to, że deweloperzy wyodrębniają w nowo oddawanych budynkach garaże jako samodzielne lokale, a następnie prawa własności do tych garaży przenoszą na nabywców tak, że przedmiotem sprzedaży jest udział w garażu. "Jeden garaż (lokal) może być więc współwłasnością nawet kilkuset współwłaścicieli" - napisali autorzy w uzasadnieniu.

Taki stan rzeczy często uniemożliwia prawidłowe funkcjonowanie wspólnot, bo zgodnie z Kodeksem cywilnym współwłaściciele garażu chcąc zająć stanowisko w sprawach będących przedmiotem głosowania wspólnoty, muszą jednomyślnie wybrać swojego pełnomocnika, co jest praktycznie niemożliwe, gdy współwłaściciele są liczni. Zatem ich udział we wspólnocie jako współwłaścicieli garażu jest wyłączony z możliwości uwzględnienia go w głosowaniu. W sytuacji, gdy garaż wielostanowiskowy ma udział w nieruchomości wspólnej oscylujący w granicach 30 proc. powoduje to, że przegłosowanie przez wspólnotę mieszkaniową jakiejkolwiek uchwały staje się często niemożliwe, bo do podjęcia uchwały wymagana jest większość głosów wszystkich właścicieli. Może to prowadzić do paraliżu decyzyjnego wspólnoty.

Komisja chce status współwłaścicieli zrównać ze statutem właścicieli. Ci drudzy też będą mogli brać udział w podejmowaniu uchwał przez wspólnotę, a zatem będą mieć wpływ na jej politykę finansową. Będą mieli prawo głosu nad uchwałami w sprawie przyjęcia sprawozdania zarządu wspólnoty, a więc będą mogli realizować swoje uprawnienia w zakresie kontroli zarządu. Nowe rozwiązanie zrówna właścicieli i współwłaścicieli nie tylko w prawach, ale też w obowiązkach - będą mieli obowiązek partycypacji w kosztach wspólnoty w zakresie wielkości udziału we współwłasności garażu i całej nieruchomości.

Komisja zaproponowała też, żeby zachować zasadę, że jeden lokal ma jeden głos na zebraniu wspólnoty, bez względu na to, czy jest to garaż, który ma wielu współwłaścicieli, czy lokal, który ma jednego właściciela. Dlatego, by brać udział w głosowaniach wspólnoty, współwłaściciele garaży będą musieli ustanowić swojego pełnomocnika. Przedstawiciele Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości obecni na posiedzeniu komisji wskazywali, że z zaproponowanych rozwiązań nie wynika, jak taki pełnomocnik ma być wybierany. Obecnie musi on być wybrany jednomyślnie przez wszystkich współwłaścicieli, a przedstawiciele Federacji przekonywali, że powinien być wybierany większością zwykłą, czyli bez wymogu jednomyślności.

W związku ze zgłaszanymi wątpliwościami szef Komisji Stanisław Żmijan (PO) zaproponował, by projekt trafił do dalszych prac w powołanej podkomisji, co poparła cała komisja.