Subskrybuj nas na Youtube
Aby sprzedawca odpowiadał z tytułu rękojmi za wady rzeczy sprzedanej, kupujący musi wykazać, że był zapewniany o braku wad – uznał Sąd Najwyższy.
Adam O. w 2011 r. kupił od dwóch współwłaścicielek działkę z domem jednorodzinnym. Transakcja opiewała na prawie 720 tys. zł, zaś dom – jak twierdziły współwłaścicielki – wymagał jedynie odnowienia.
Wprawdzie nabywca oglądał budynek i działkę przed zakupem, ale nie stwierdził niczego niepokojącego, poza oznakami normalnego zużycia. Po pewnym czasie okazało się jednak, że dom ma poważne wady, uniemożliwiające jego normalną eksploatację: pojawiły się spękania ścian, odpadała glazura w łazience, były też problemy z odprowadzaniem ścieków. Na jaw wyszło, że uszkodzone są nawet fundamenty. W tej sytuacji Adam O. pozwał byłe współwłaścicielki, żądając obniżenia ceny i zwrotu tej nadpłaconej sumy.
W I instancji przegrał – sąd uznał, że nie został zachowany termin do zgłoszenia wad sprzedawcy i dlatego powód utracił prawa z tytułu rękojmi za wady rzeczy sprzedanej. Inaczej orzekł sąd II instancji – apelacja została uwzględniona i sąd orzekł obniżenie ceny o ok. 55 tys. zł, nakazując pozwanym zapłatę tej kwoty na rzecz Adama O. Sąd powołał się przy tym na art. 564 kodeksu cywilnego, w myśl którego utrata przez kupującego uprawnień z tytułu rękojmi za wady fizyczne rzeczy nie następuje – mimo niezachowania terminów do zbadania rzeczy i do zawiadomienia sprzedawcy o wadzie – jeżeli sprzedawca wiedział o wadzie albo zapewnił nabywcę, że wady nie istnieją. Sąd przyjął, że twierdzenia współwłaścicielek o konieczności jedynie odnowienia domu stanowią zapewnienie o nieistnieniu innych wad.
Sąd Najwyższy skargę kasacyjną byłych współwłaścicielek uwzględnił i nakazał ponowne rozpoznanie sprawy. – Twierdzenie, że sprzedające zapewniły o braku wad, jest, w świetle ustaleń dokonanych przez sąd apelacyjny, zbyt daleko idące – powiedział sędzia Marian Kocoń. Zdaniem SN trzeba najpierw zbadać, jaka była treść informacji przekazanych przez współwłaścicielki i na ile można ją uznać za zapewnienie o nieistnieniu innych wad budynku. Istotne jest też, na ile istotne wady konstrukcyjne budynku były widoczne oraz czy da się je usunąć. Tego zaś nie ustalił do końca sąd apelacyjny.
ORZECZNICTWO
Wyrok Sądu Najwyższego z 25 lutego 2015 r., sygn. IV CSK 344/14.
