Zakres zarządzania nieruchomościami wspólnymi, które stanowią współwłasność spółdzielni mieszkaniowych, nie przestaje budzić wątpliwości. A to przekłada się na faktyczne problemy: na przykład, czy bez zgody wszystkich zainteresowanych można ocieplić budynek albo wyremontować klatkę schodową.
Artykuł 27 ust. 2 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz.U. z 2013 r. poz. 1222) stanowi, że zarząd nieruchomościami wspólnymi stanowiącymi współwłasność spółdzielni jest wykonywany przez spółdzielnię jak zarząd powierzony. Dzieje się tak – co do zasady – nawet w sytuacji gdy właściciele lokali nie są członkami spółdzielni. Ustawa nie precyzuje jednak, czy uprawnienia spółdzielni dotyczą tylko czynności zwykłego zarządu, czy też mogą wykraczać poza jego zakres. Dyskusyjne jest również, czy ewentualnie spółdzielnia może decydować samodzielnie o czynnościach przekraczających zwykły zarząd. Jeżeli nie – to czy potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli czy wszystkich?
Orzecznictwo sądowe zamiast wyjaśniać wątpliwości, komplikuje sytuację. Zgodnie z uchwałą siedmiu sędziów NSA z 13 listopada 2012 r. (sygn. akt II OPS 2/12) spółdzielnia może samodzielnie dysponować nieruchomością wspólną na cele budowlane bez potrzeby uzyskania zgody właścicieli lokali wyłącznie w zakresie eksploatacji i podstawowego utrzymania nieruchomości. Jak wyjaśnił NSA, wykładnia prawa musi być prokonstytucyjna, a szerszy zakres uprawnień spółdzielni mógłby naruszać konstytucyjne prawo własności. W praktyce takie podejście oznacza, że jeden mieszkaniec jest w stanie zablokować ocieplenie całego budynku.
Taka interpretacja jest niezrozumiała dla Damiana Solińskiego, radcy prawnego z kancelarii Szczubełek & Soliński. Jak mówi, do oceny zgodności przepisów z konstytucją uprawniony jest wyłącznie Trybunał Konstytucyjny. Jako że nie zajmował się tą sprawą, nie można obecnie twierdzić, że tak rozumiany przepis ograniczałby prawa właściciela. Tym bardziej że odmienne stanowisko zajął Sąd Najwyższy. W uchwale z 27 marca 2014 r. (sygn. akt III CZP 122/13) stwierdził bowiem, że spółdzielnia mieszkaniowa może samodzielnie dokonywać czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu nieruchomością wspólną.
– Wymaganie zgody wszystkich byłoby nieuzasadnione ze względu na funkcje, którą zarząd ma spełniać. Paraliżowanie możliwości działania przez choćby jednego współwłaściciela byłoby nie do pogodzenia z gospodarczą funkcją nieruchomości wspólnej. Musi być ona stale zdatna do użytku – twierdzi mec. Damian Soliński.
I podaje przykład: spółdzielnia musi przeprowadzić remont, a z kilkoma współwłaścicielami nie ma kontaktu. Wymaganie zgody wszystkich w praktyce oznaczałoby w najlepszym wypadku przewlekłość.
– Jeżeli zaś ktoś uważa, że ograniczane są jego uprawnienia właścicielskie, może skorzystać z prawa wyboru członków zarządu spółdzielni lub zaskarżyć podejmowane uchwały do sądu – zauważa Soliński.
Problem dostrzegli parlamentarzyści. Senacki projekt nowelizacji ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych zakłada, że do czynności przekraczających zwykły zarząd potrzebna będzie uchwała podjęta przez większość współwłaścicieli. Zdaniem parlamentarzystów zmiana pozwoli uniknąć w przyszłości niejasności, do których przyczyniły się również sądy.
