Jeżeli nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub do należących do tej nieruchomości budynków gospodarskich, właściciel może żądać od właścicieli gruntów sąsiednich ustanowienia za wynagrodzeniem potrzebnej służebności drogowej. Istota służebności drogi koniecznej została określona w art. 145 Ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. kodeks cywilny (Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93, z późń. zm.).

Służebność drogi koniecznej polega na tym, że na rzecz każdoczesnego właściciela nieruchomości władnącej ustanawia się, jak wynika z wielowiekowej tradycji wielu systemów prawnych – prawo przechodu, przejazdu lub przegonu bydła przez nieruchomość służebną, niezależnie od tego, czyją staje się własnością (Wyrok Sądu Najwyższego z 17 czerwca 2020 roku (sygn. akt: I NSNc 44/19).

Do ustanowienia służebności gruntowej może dojść w drodze:

  • umowy zawieranej między właścicielami nieruchomości,
  • orzeczenia sądu,
  • zasiedzenia.

Dlatego też w pierwszej kolejności warto skorzystać z najszybszej możliwości ustanowienia służebności gruntowej na drodze umowy zawartej w formie aktu notarialnego, przy czym wymagana jest w tym przypadku zgoda właściciela gruntu, który ma być obciążony. Taksa notarialna ustalana jest zawsze przez notariusza indywidualnie.

W przypadku braku porozumienia co do zawarcia ww. umowy, przysługuje prawo wystąpienia na drogę sądową o rozstrzygnięcie sprawy przez sąd.

Warunki konieczne do ustanowienia służebności drogi koniecznej

  • brak prawnie zagwarantowanego trwałego dostęp do drogi publicznej,
  • wytyczenie drogi koniecznej w sposób umożliwiający uprawnionemu do odpowiedniego korzystania z niej, z jednoczesnym ograniczeniem szkód, które mogą powstać przez jej obecność na działce obciążonej,
  • uwzględnienie interesu społeczno-gospodarczego.

Co do zasady jej przebieg powinien być jak najmniej uciążliwy dla właściciela gruntu służebnego, który musi zaakceptować, że po jego gruncie będzie ktoś przechodził/ przejeżdżał. Z kolei właściciel gruntu władnącego powinien korzystać ze swojego prawa w sposób powściągliwy, tak aby nie zakłócać zbytnio prawa własności właściciela gruntu.

Zgoda właściciela gruntu na ustanowienie drogi koniecznej może być udzielona pod warunkiem otrzymania wynagrodzeniem. Wynagrodzenie może stanowić kwotę jednorazową lub ratalną. Może mieć postać pieniężną lub świadczeń w naturze, np. w produktach rolnych. Ustawodawca nie określił metody naliczenia wysokości wynagrodzenia, ale uznaje się, że jest ono ustalane zgodnie z cenami rynkowymi dostępu do drogi publicznej.Właściciel nieruchomości służebnej może też, na zasadach darowizny, zrzec się prawa do wynagrodzenia.

Ostatnią możliwością jest nabycie służebności drogi koniecznej przez zasiedzenie, gdy z danej drogi korzysta się nieprzerwanie w dobrej wierze od 20 lat, a w złej wierze przez 30 lat. Zgodnie z art. 292 kodeksu cywilnego do zasiedzenia drogi dojazdowej, a dokładniej, służebności drogi, wymaga tylko korzystania z trwałego i widocznego urządzenia przez czas określony przez przepisy o nabyciu zasiedzenia.

Do powstania służebności drogi koniecznej nie jest niezbędne ujawnienie jej w dziale III księgi wieczystej nieruchomości obciążonej oraz w dziale I-Sp nieruchomości władnącej (Wyrok Sądu Najwyższego z 17 czerwca 2020 roku (sygn. akt: I NSNc 44/19).

Warto również zaznaczyć, że wygaśnięcie służebności drogi koniecznej następuje po 10 latach jej niewykonywania (art. 293 § 1 kodeksu cywilnego).

Droga konieczna a obowiązek podatkowy

Obowiązek podatkowy związany z ustanowieniem służebności drogi koniecznej może objąć podatek od czynności cywilnoprawnych – gdy ustanawiamy odpłatną służebność lub podatek od spadków i darowizn – gdy mamy do czynienia ze służebnością nieodpłatną. Konieczność zapłaty podatku pojawia się z chwilą powstania prawa służebności, czyli z datą zawarcia stosownej umowy lub uprawomocnienia się właściwego orzeczenia sądu. Zobowiązanym w świetle prawa podatkowego jest osoba, która będzie korzystała ze służebności.

adw. Monika Stemplewska i r.pr. Michał Rytel, Grupa Prawnicza Stemplewska, Rytel Adwokaci i Radcowie Prawni sp.p.

Niniejszy artykuł nie stanowi porady prawnej, a jest jedynie informacją przybliżającą wskazaną w nim problematykę. Udzielenie porady prawnej wymaga poznania stanu faktycznego w indywidualnej sprawie.