W przypadku używanego pomieszczenia, wysokość wkładu mieszkaniowego nie musi być ściśle taka sama, jak w chwili powstania i nabycia przez poprzedniego członka prawa do niego - uznał Sąd Najwyższy.
TEZA
Jeżeli lokal został wybudowany przy użyciu środków Krajowego Funduszu Mieszkaniowego, wysokość wkładu mieszkaniowego, jaką ma uiścić członek spółdzielni nabywający spółdzielcze lokatorskie prawo do tego lokalu, powinna być ustalona w statucie spółdzielni.
STAN FAKTYCZNY
Spółdzielnia ogłosiła w maju 2009 r. przetarg ograniczony dla swoich członków na sprzedaż spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego za cenę 154 846,85 zł.
Cenę ustalono na podstawie par. 3 pkt 2a regulaminu przetargu w oparciu o cenę rynkową lokalu określoną przez rzeczoznawcę majątkowego na 258 300 zł, pomniejszoną o nominalną kwotę umorzenia kredytu i kwotę niespłaconego kredytu wraz z odsetkami. Budowa lokalu była finansowana z kredytu udzielonego przez Bank Gospodarstwa Krajowego ze środków Krajowego Funduszu Mieszkaniowego.
Powód przystąpił do przetargu. Wpłacił wymaganą kwotę 154 846,85 zł i strony zawarły umowę o ustanowienie na jego rzecz spółdzielczego lokatorskiego prawa do przedmiotowego lokalu.
Sąd okręgowy stwierdził nieważność uchwały rady nadzorczej spółdzielni wprowadzającej regulamin przetargów na ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu. W par. 3 pkt 1 stanowił on, że podstawą określenia wartości spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu (zaliczki na wkład mieszkaniowy) jest wartość rynkowa lokalu określona przez rzeczoznawcę majątkowego.
Od wyroku odwołała się spółdzielnia. Sąd apelacyjny nie podzielił jej stanowiska. Sprawa trafiła do Sądu Najwyższego.
UZASADNIENIE
SN oddalił skargę. Kwestia rozliczeń w razie wygaśnięcia lokatorskiego prawa do lokalu uregulowana jest w art. 11 ust. 2, ust. 21 i ust. 21 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych (t.j. Dz.U. z 2003 r. nr 119, poz. 1116 ze zm.). Zgodnie z nimi w takiej sytuacji spółdzielnia obowiązana jest ogłosić przetarg na ustanowienie odrębnej własności lokalu, w którym pierwszeństwo nabycia mają członkowie, a warunkiem przeniesienia odrębnej własności lokalu jest wpłata przez nabywcę wartości rynkowej lokalu.
Spółdzielnia zaś wypłaca osobie uprawnionej wartość rynkową tego lokalu, która nie może być jednak wyższa od kwoty, jaką spółdzielnia uzyska od osoby obejmującej lokal w wyniku przeprowadzonego przetargu.
Zasady te jednak odnoszą się tylko do spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego, które może być przekształcone w odrębną własność i zbyte jako takie prawo.
Nie regulują natomiast sytuacji, gdy dochodzi do wygaśnięcia lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego wybudowanego z udziałem środków Krajowego Funduszu Mieszkaniowego, które zgodnie z art. 121 ust. 2 u.s.m. oraz art. 15e ust. 2 ustawy z 26 października 1995 r. o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego (t.j. Dz.U. z 2013 r. poz. 255 ze zm.) nie może być przekształcone w prawo własnościowe ani odrębną własność, a zatem nie może być zbyte.
W ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych jest brak przepisów określających zasady rozliczeń z członkiem, którego lokatorskie prawo do lokalu wygasło. Nie ma też przepisów określających, jaki wkład mieszkaniowy obowiązany jest w takiej sytuacji uiścić członek nabywający. Jedynie z art. 15 ust. 6 można – a contrario – wyprowadzić wniosek, że w obu tych przypadkach spółdzielnia nie wypłaca byłemu członkowi wartości rynkowej lokalu.
Skoro ustawa nie reguluje tych rozliczeń, to powinien określać to statut spółdzielni. Statut zatem powinien wskazywać, jaką kwotę wkładu mieszkaniowego obowiązany jest uiścić członek spółdzielni nabywający prawo do lokalu, do którego wygasło prawo innego członka, jak również jaką kwotę z tytułu wkładu mieszkaniowego powinna w takiej sytuacji zwrócić spółdzielnia ustępującemu członkowi.
Tymczasem statut spółdzielni takich regulacji nie zawierał. Konieczne jest zastosowanie w drodze analogii przepisu normującego sytuacje najbardziej zbliżone, a taką normą jest przepis art. 10 ust. 2 u.s.m.
Przepis ten powinien być stosowany odpowiednio, a więc z uwzględnieniem, że chodzi o lokal używany, do którego wygasło prawo innego członka, co sprawia, że wysokość wkładu nie musi być ściśle taka sama, jak w chwili powstania tego prawa i nabycia go przez poprzedniego członka.
Wyrok Sądu Najwyższego z 10 stycznia 2014 r., sygn. akt I CSK 182/13.
Ważne orzeczenia
● Zgodnie z tym przepisem członek spółdzielni ubiegający się o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego wnosi wkład mieszkaniowy według zasad określonych w statucie w wysokości odpowiadającej różnicy między kosztem budowy przypadającym na jego lokal a uzyskaną przez spółdzielnię pomocą ze środków publicznych lub z innych środków uzyskanych na sfinansowanie kosztów budowy lokalu (wyrok SA w Białymstoku z 26 lutego 2014 r., sygn. akt I ACa 717/13);
● Wyrok SA w Szczecinie z 2 sierpnia 2013 r., sygn. akt I ACa 250/13
KOMENTARZ EKSPERTA
Zastosowanie przepisu zbliżonego
Przedmiotowe orzeczenie należy poprzeć w całej rozciągłości, przede wszystkim zaś należy podkreślić jego istotność. W uzasadnieniu zasadnie wskazano, iż w ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych brak jest przepisów określających zasady rozliczeń z członkiem, którego lokatorskie prawo do lokalu wygasło, a lokal jako zbudowany ze środków Krajowego Funduszu Mieszkaniowego lub objęty regulacją art. 15 u.s.m. nie może być przekształcony ani zbyty w przetargu. Nie ma też przepisów określających, jaki wkład mieszkaniowy obowiązany jest w takiej sytuacji uiścić członek nabywający po ustępującym członku prawo do takiego lokalu. Gdy tej szczególnej sytuacji nie reguluje statut spółdzielni, konieczne jest zastosowanie w drodze analogii przepisu normującego sytuacje najbardziej zbliżone – art. 10 ust. 2 u.s.m. Jak słusznie podkreśla SN – przepis ten powinien być stosowany odpowiednio, a więc z uwzględnieniem, że chodzi o lokal używany, do którego wygasło prawo innego członka, co sprawia, że wysokość wkładu nie musi być ściśle taka sama, jak w chwili powstania tego prawa i nabycia go przez poprzedniego członka. Jego wartość może zostać zaktualizowana.
