Kodeks cywilny przewiduje, że najemca lokalu mieszkalnego (lokator) ma obowiązek płacić czynsz w określonym terminie. Zasady regulowania czynszu i jego wysokość powinny wynikać z umowy najmu.
Jeżeli jednak umowa tych kwestii nie reguluje, trzeba zdać się na Kodeks cywilny, zgodnie z którym czynsz trzeba płacić z góry, a termin wpłaty zależy od czasu, na jaki zawarto umowę. W przypadku, gdy podpisano ją na okres:
- nie dłuższy niż miesiąc – za cały czas najmu,
- na dłużej niż miesiąc lub na czas nieoznaczony – czynsz płaci się z góry do dziesiątego dnia każdego miesiąca.
Wypowiedzenie umowy najmu
Zgodnie z ustawą o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, jeżeli lokator zwleka z zapłatą za czynsz lub innymi opłatami za używanie lokalu, najemca może rozwiązać z nim umowę.
Najpierw muszą zostać jednak spełnione określone warunki. Przede wszystkim najemca musi zwlekać z opłatami za trzy pełne okresy płatności, czyli jeśli czynsz był płacony:
- w odstępach czasu dłuższych niż miesiąc – trzy miesiące (wypowiada się na koniec kwartału kalendarzowego),
- co miesiąc – miesiąc (liczy się od końca miesiąca kalendarzowego),
- częściej niż co miesiąc – z trzydniowym wyprzedzeniem.
Zanim właściciel wypowie umowę, musi wezwać lokatora do zapłaty zaległych i bieżących należności oraz uprzedzić go o zamiarze wypowiedzenia umowy, gdy ten nie zastosuje się do wezwania. Samo wezwanie obligatoryjnie musie mieć formę pisemną, a właściciel musi w nim wyznaczyć lokatorowi dodatkowy miesięczny termin zapłaty zaległych i bieżących należności. Dopiero, gdy najemca nie spłaci zaległości w dodatkowym terminie, właściciel może wypowiedzieć mu umowę.
Eksmisja
Jeżeli pomimo wyznaczonych terminów lokator nie chce się wyprowadzić, właściciel lokalu musi zwrócić się ze sprawą do sądu, który może nakazać eksmisję. Po uprawomocnieniu się wyroku eksmisyjnego, właściciel może skierować sprawę do komornika, który dokona przymusowej wyprowadzki.
Należy jednak pamiętać, że gdy chodzi o najemcę mieszkania (osobę fizyczną) obowiązuje zakaz eksmisji na bruk (z wyjątkami) - o ile więc sąd nie przyzna lokatorowi prawa do lokalu socjalnego, komornik musi się wstrzymać z egzekucją do czasu, aż gmina wskaże tymczasowe pomieszczenie lub aż do czasu, gdy takie pomieszczenie znajdzie sam dłużnik.
Najemca lokalu użytkowego nie jest już w ten sposób chroniony - sąd może więc wydać wyrok o eksmisji firmy nawet wtedy, gdy nie ma ona lokalu zastępczego.
Dochodzenie zaległego czynszu
Zarządzenie przez sąd eksmisji nie wyklucza dochodzenia przez właściciela zaległego czynszu. O ile umowa najmu nie stanowi inaczej, wszystkie osoby, które ją zawarły, odpowiadają solidarnie za powstałe zaległości. Właściciel lokalu może wnieść pozew o zapłatę przeciwko wszystkim sygnatariuszom umowy lub tylko przeciwko niektórym z nich, jeżeli tak zadecyduje.
Ponadto właściciel może także pozwać inne pełnoletnie osoby, które mieszkały na stałe z najemcą w lokalu. Osoby te odpowiadają solidarnie z najemcą jedynie za zaległości powstałe w okresie ich stałego zamieszkiwania.
Prawo zastawu na rzeczach ruchomych
Prawo chroni również prawa właściciela na wypadek, gdyby okazało się, że lokator jest niewypłacalny lub nie udało się odnaleźć jego majątku. Przysługuje mu bowiem zastaw na rzeczach wniesionych do lokalu przez lokatora lub przez osoby należące do jego rodziny zamieszkujące razem z nim. Zaległą kwotę może on w ten sposób odzyskać dzięki sprzedaży zastawionych przedmiotów, w trybie egzekucji sądowej.
Zastaw obejmuje wszystkie rzeczy wniesione do lokalu przez lokatora i członków jego rodziny, z wyjątkiem:
- przedmiotów urządzenia domowego niezbędnych dla lokatora i jego rodziny;
- zapasów żywności;
- przedmiotów niezbędnych do osobistej pracy majątkowej;
- przedmiotów niezbędnych do nauki;
- przedmiotów niezbędnych do wykonywania praktyk religijnych;
- przedmiotów codziennego użytku, które mogą być sprzedane tylko znacznie poniżej ich wartości a dla lokatora mają znaczną wartość użytkową.
Prawo zastawu wygasa, jeśli lokator usunie z lokalu rzeczy obciążone zastawem - jednak przedtem właściciel może się temu sprzeciwić i zatrzymać je do momentu, aż zaległy czynsz nie zostanie zapłacony.
Czego właścicielowi robić nie wolno
Właściciel lokalu nie ma natomiast prawa do wymiany zamków czy usunięcia rzeczy najemcy i umieszczenia ich w przechowalni - zanim zostanie orzeczone prawo zastawu. Najemca może mieć bowiem wtedy roszczenia odszkodowawcze w stosunku do wynajmującego.
Niedopuszczalne jest także odłączenie mediów o ile są zapisane na najemcę, jak również pozbawienie lokatora dostaw prądu, gazu czy też wody. Zgodnie z poszczególnymi przepisami, odciąć je mogą tylko: przedsiębiorstwo energetyczne lub wodno-kanalizacyjne w ściśle określonych okolicznościach - na przykład gdy instalacji dokonano niezgodnie z przepisami prawa, stwarza ona zagrożenie dla otoczenia lub gdy użytkownik lokalu nie płaci rachunków przez określony czas.
Właściciel lokalu nie jest więc samodzielnie uprawniony do wstrzymania dostaw energii bądź wody lub jej całkowitego odcięcia od nieruchomości.
Podstawa prawna
Ustawy o ochronie praw lokatorów.
kodeksu postępowania cywilnego
21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Tekst jednolity ustawy dostępny w Dzienniku ustaw z 2005 r., numer 31, pozycja 266). Z kolei prawo zastawu na rzeczach wniesionych przez najemcę do lokalu powstaje z mocy przepisów Kodeksu cywilnego (Tekst jednolity ustawy dostępny w Dzienniku ustaw z 1964 r., numer 16, pozycja 93).
Komentarze(48)
Pokaż:
NajnowszePopularneNajstarszeJezeli najemca nie placi,wlasciciel powinien miec prawo wyrzucenia,owszem maksymalnie jeden miesiac dac czas na wyprowadzenie I von z domu.
Co to za glupie prawa,ze jakis prozniak,nie palci I mieszka w czyims domu.
A system prawny i ten cały wymiar sprawiedliwości?, ręce opadają!
Redaktor dostanie parę zł. za kolejny artykuł, a nas tylko zdenerwuje!
Lokatorowi chociaż nie płaci czynszu nie można odciąć mediów! Znam przykład gdzie, lokator nawet na noc nie gasił światła a woda lała się cały czas - złośliwie. Co może właściciel - wnieść sprawę do sądu i cierpliwie czekać na termin pół roku ...!
Zazwyczaj wystarczy sms że jego rzeczy się przenosi i na drugi dzień mamy mieszkanie wolne.
Bez sensu chodzić po sądach, zbierać papierki,za wszystko płacić, utrzymywać darmozjada przez parę lat i płacić i na koniec dostać pisemko od komornika o umorzeniu egzekucji???
co oni potrafią zrobić z mieszkania .A wynajmujący nie tylko nie otrzyma zapłaty to jeszcze musi wyremontować
na własny koszt. Po prostu jeden wielki horror.
mieszkanie wynajmowane od 70 lat od panstwa, nie moze byc przekazywane innym osobom - wedlug prawa ugn urzednik gminny musi sprzedac je najemcy za znizkowa cene! jesli nie mozna sprzedac najemcy musi dac inny lokal temu najemcy!!! ale i ...jesli chce to mieszkanie na rynku sprzedac musi...!!! oglosic przetarg!!!
te prawa najemcow sa lamane!!! i pomijane nagminnie! stad wzieli sie tak zwani czysciciele kamienic!!!
a najemcy popanstwowi sa szykanowani za calkowita zgoda zarowno administracji panstwowej jak i nadzorczej oraz sadow!
sa to mieszkania w wielkich miastach! w Warszawieszczegolnie na Mokotowie i w Srodmiesciu jest to masakra - a w sadach jeszcze wieksza!!! Caly system zawiodl, a teraz miesza sie z blotem niczemu winnych najemcow i niszczy sie cale rodziny jakby taki cel mialo panstwo!!!
wydaje mi sie po prostu - ze ustawa o korupcji nie jest wogole przestrzegana! pare scietych lbow (jak Gomulka za papier dodupny w pasztetowce) i bedzie po krzyku! ta gromada zadowolonych z siebie hochsztaplerow nie widzi nic w tym zlego, ze ludzie mieszkaja w norach w 21 wieku tylko dlatego ze istnieja uklady i ukladziki! POmazance brudne POwinny byc osadzone, ale nie przez rodakow tylko inne bezukladowe systemy!
daje sie te popanstwowe mieszkania czesto za lapowki , osobom wogole nie majacym uprawnien najemcy popanstwowego tym samym ustawa o gospodarce nieruchomosciami i lokalami jest omijana prze urzednikow i hocsztaplerow!