Najemca nie płaci czynszu? Zobacz, kiedy można wypowiedzieć umowę najmu

Przepisy wyraźnie regulują, w przypadku jakiego typu umowy i w jaki sposób właściciel może wypowiedzieć lokatowi umowę najmu mieszkania.

Umowa na czas nieoznaczony

Nie ma problemu, jeżeli jest to umowa na czas nieoznaczony - w tym przypadku właściciel może wypowiedzieć najemcy umowę z zachowaniem ustawowych terminów wypowiedzenia, które uzależnione są od okresu płacenia czynszu.

Jeżeli czynsz jest opłacany w odstępach czasu dłuższych niż miesiąc, umowę można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące przed końcem kwartału kalendarzowego, a jeśli czynsz płacony jest miesięcznie, to z najmu można zrezygnować na miesiąc przed końcem miesiąca kalendarzowego.

Wreszcie, gdy najemca płaci czynsz w w odstępach krótszych niż miesiąc, od umowy najmu można odstąpić na trzy dni naprzód, chyba, że chodzi o najem jednodniowy - wtedy wypowiedzenie następuje na jeden dzień naprzód.

Strony mogą także w umowie określić własne terminy wypowiedzenia - zawsze z korzyścią na rzecz najemcy.

Umowa na czas oznaczony

Natomiast umowa na czas określony wygasa po upływie ustalonego terminu i co do zasady nie można jej wypowiedzieć. Kodeks cywilny dopuszcza jednak taką możliwość, o ile najemca i wynajmujący w umowie wprowadzą odpowiednią klauzulę określającą warunki wypowiedzenia z „ważnych przyczyn”.

W umowie powinny zostać zatem określone przypadki, których wystąpienie uzasadni złożenie wypowiedzenia. Więcej o tym, jak określić przesłanki uzasadniające wypowiedzenie umowy na czas oznaczony, przeczytasz tutaj>> Co ważne, klauzula nie może zezwalać na wypowiedzenie umowy w dowolnym czasie bez podania przyczyny, jest to bowiem niezgodne z prawem.

Kiedy można wypowiedzieć każdą umowę

Są też wyjątki od generalnej zasady wypowiadania umów, które przewidują, że właściciel może wypowiedzieć każdą umowę najmu - zarówno na na czas określony, jak i nieokreślony - nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, jeśli najemca:

• pomimo pisemnego upomnienia nadal używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z przeznaczenie, lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców, lub wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali,

• opóźnia się z zapłatą czynszu lub innych opłat za korzystanie z lokalu co najmniej za trzy pełne okresy płatności - w tym wypadku konieczne jest uprzednie upomnienie oraz wyznaczenie dodatkowego, miesięcznego terminu na uregulowanie zaległych i bieżących płatności;

• bez zgody wynajmującego najemca oddał lokal lub jego część do bezpłatnego używania albo go podnajął;

• najemca używa lokalu, który wymaga opróżnienia w związku z koniecznością rozbiórki lub remontu budynku.

Miesięczny okres wypowiedzenia obowiązuje także w przypadku, gdy czynsz za dany lokal jest niższy niż 3 proc. wartości odtworzeniowej, dana osoba ma jednocześnie tytuł prawny do innego lokalu w tej samej lub pobliskiej miejscowości i może go używać, a lokal ten spełnia warunki przewidziane dla lokalu zamiennego.

Przy tego typu lokalu okres wypowiedzenia wydłuży się do sześciu miesięcy, jeśli najemca nie zamieszkuje w lokalu przez okres dłuższy niż 12 miesięcy i właściciel zdecyduje się wypowiedzieć mu umowę. Pół roku wypowiedzenia obowiązuje także w przypadku, gdy sam właściciel lub jego bliski chcą zamieszkać w wynajmowanym mieszkaniu, a lokator posiada prawo do innego lokalu, odpowiadającemu lokalowi zamiennemu albo właściciel zobowiązał się dostarczyć mu lokal zamienny. Właściciel zobowiązany jest pokryć koszty przeprowadzki.

Trzyletni okres wypowiedzenia musi z kolei zostać zachowany w sytuacji, gdy lokator nie ma prawa do lokalu zamiennego, a właściciel mu go nie zapewni. Koszty przeprowadzki najemcy ponosi właściciel, jest również zobowiązany do zapłaty kary w wysokości 15 proc. wartości odtworzeniowej lokalu.

Podstawa prawna

Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93)

Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz.U. 2001 nr 71 poz. 733)