Jeżeli inwestor potwierdza, że wszystkie usterki zostały usunięte, to nie może odmówić zwrotu zabezpieczenia z powołaniem się na potrzebę zbadania przyczyn niewłaściwego osiadania budynku.
TEZA
To, że zabezpieczenie kaucyjne powinno obejmować również roszczenia z tytułu rękojmi pozostaje bez znaczenia jeżeli inwestor wywodzi swoje uprawnienie do zatrzymania reszty kaucji bądź z gwarancji, bądź z odpowiedzialności odszkodowawczej wykonawcy opartej na zasadach ogólnych.
STAN FAKTYCZNY
Spółka akcyjna wniosła o zasądzenie od miasta kwoty 377 tys. zł tytułem zwrotu reszty kaucji gwarancyjnej udzielonej miastu w ramach umowy o roboty budowlane. Przedmiotem umowy była budowa budynku mieszkalnego. Miasto było inwestorem, a spółka wykonawcą.
W par. 9 umowy wykonawca udzielił inwestorowi gwarancji na wykonane roboty; ustanowił zabezpieczenie należytego wykonania przedmiotu umowy w postaci kaucji gwarancyjnej w wysokości 5 proc. wartości umowy, tj. w kwocie 1.2 mln zł, której 70 proc. zamawiający zobowiązany był zwrócić wykonawcy po odbiorze przedmiotu umowy i po usunięciu wad i usterek poodbiorowych – w terminie 14 dni roboczych od daty bezusterkowego odbioru lub daty usunięcia usterek, a pozostałe 30 proc. – po upływie 36 – miesięcznego okresu gwarancji, w terminie 18 dni roboczych od daty bezusterkowego upływu okresu gwarancji lub daty usunięcia usterek.
Spór dotyczył zwrotu 30 proc. kaucji w kwocie 377 tys. zł. Po odbiorze budynku strony potwierdziły protokolarnie, że wszelkie usterki, jakie wystąpiły w okresie gwarancyjnym, zostały usunięte przez wykonawcę. Miato nie zwróciło jednak reszty kaucji, ponieważ w terminie późniejszym stwierdziło wady budynku.
Sprawa o zapłatę z powództwa spółki trafiła do sądu. Sąd okręgowy oddalił powództwo. Ustalił, że protokół nie oddawał prawdziwego stanu rzeczy. Spółka wniosła więc apelację.
Sąd apelacyjny zmienił wyrok, zasądzając od miasta na rzecz powódki dochodzoną kwotę. Przyjął, że skoro inwestor potwierdził, że wszystkie usterki zostały usunięte, to nie mógł odmówić zwrotu kaucji. Miasto wniosło skargę kasacyjną.
UZASADNIENIE
Sąd Najwyższy oddalił skargę kasacyjną. Wyjaśnił, że przysługujące zamawiającemu uprawnienie do żądania zabezpieczenia kaucją innych jeszcze roszczeń, poza wynikającymi z rękojmi, a więc objęcia zabezpieczeniem także roszczeń gwarancyjnych oraz odszkodowawczych, dochodzonych na zasadach ogólnych (art. 75 ust. 1 ustawy o zamówieniach publicznych, Dz.U. z 1998 r., nr 72, poz. 664 ze zm.), nie oznacza, że postanowienia z umowy należy interpretować jako ustanawiające najszerszy zakres zabezpieczeń.
To, że zabezpieczenie kaucyjne na podstawie art. 75 ust. 1 ustawy powinno obejmować również roszczenia z tytułu rękojmi, pozostaje bez znaczenia w tej sprawie, skoro miasto wywodzi swoje uprawnienie do zatrzymania kaucji bądź z gwarancji (twierdzi, że wady ujawniły się w okresie gwarancji), bądź z odpowiedzialności odszkodowawczej spółki opartej na zasadach ogólnych (twierdzi, że źródłem usterek jest nienależyte wykonanie obiektu budowlanego), nie zaś z okoliczności istotnych z punktu widzenia zarzutu z tytułu rękojmi (nie twierdzi, że wady zostały podstępnie zatajone ani że zawiadomił powódkę o wadach przed upływem terminów rękojmi). Uprawnienie do zatrzymania kaucji przez miasto musiałoby znajdować uzasadnienie w obiektywnym fakcie wystąpienia nieusuniętych usterek w dniu upływu terminu gwarancji.
Nieudowodnienie tego faktu powodowało, że zarzut naruszenia przepisów był pozbawiony podstaw. Art. 471 kodeksu cywilnego zawiera domniemanie, że niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązana nastąpiło na skutek okoliczności, za które dłużnik ponosi odpowiedzialność. Oznacza to, że obowiązkiem strony jest wykazanie, że nastąpiło niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania i spowodowało ono szkodę, która powinna zostać naprawiona.
Wyrok Sądu Najwyższego z 10 stycznia 2014 r., sygn. akt I CSK 182/13
Sposób uzyskania rekompensaty
Nabywcy rzeczy wadliwej, jak również inwestorowi w razie wadliwego wykonania robót budowlanych, przysługuje wybór co do sposobu uzyskania rekompensaty od wykonawcy robót budowlanych. Może on oprzeć swoje roszczenie wyłącznie na przepisach ogólnych o odpowiedzialności kontraktowej (art. 471 k.c.) albo też, nie rezygnując z uprawnień przysługujących mu z rękojmi, dodatkowo dochodzić naprawienia poniesionej szkody (wyrok SN z 18 kwietnia 2013 r., sygn. akt III CSK 243/12).
KOMENTARZ EKSPERTA
Magiczne lekarstwo

SN po raz kolejny odniósł się do zagadnienia kaucji ustanawianej przez wykonawcę mającej stanowić gwarancję dla inwestora prawidłowości wykonania przez niego robót budowlanych, jak również usunięcia zgłoszonych wad i usterek poodbiorowych. SN zasadnie podkreślił, że otrzymana kaucja gwarancyjna ma zabezpieczać to, do czego została powołana, i obowiązywać w czasie, na który została ustanowiona. Tym samym strony mogą zabezpieczać w drodze ustanowienia kaucji wykonanie przez wykonawcę obowiązków z tytułu gwarancji jakości lub kontraktowej odpowiedzialności odszkodowawczej na zasadach ogólnych. SN podkreślił ponadto, że kaucja ta nie służy zaspokojeniu roszczeń inwestora z innych tytułów niż te, na które zgodnie z wolą stron została zapisana w umowie. Jednocześnie sąd przypomniał, że domniemanie wynikające z art. 471 k.c., oznacza, że obowiązkiem dowodowym strony wywodzącej swoje uprawnienia z tego przepisu jest wykazanie, że nastąpiło niewykonanie lub niewłaściwe wykonanie zobowiązania i spowodowało ono – w ramach adekwatnego związku przyczynowego – szkodę, która powinna być naprawiona. Lektura orzeczenia może być polecana praktykom rynku budowlanego. Stanowi ono przypomnienie o tym, jak ważna jest treść zapisów umownych dotyczących kaucji gwarancyjnych w umowach o roboty budowlane. W umowach, które zgodnie z zasadą swobody umów mogą być kształtowane rozmaicie, w zależności od woli stron. Jest to również zasygnalizowanie, że kaucja gwarancyjna nie jest magicznym lekarstwem na wszystkie bolączki inwestora i że wykonawca ma również swoje prawa.