Ustawodawca realizując zasadę swobody umów przewidział możliwość wcześniejszego wypowiedzenia najmu lokalu na czas oznaczony. Aby tego dokonać, konieczne będzie jednak wprowadzenie do umowy odpowiedniej klauzuli.

Zgodnie z przepisem art. 673 § 1 Kodeksu cywilnego dotyczącym umowy najmu na czas określony, kwestię wypowiedzenia jasno określają regulacje kodeksowe.

Sytuacja nie jest już jednak tak oczywista w przypadku terminowych umów najmu. Jak wynika bowiem z brzmienia art. 673 § 3 Kodeksu cywilnego, "jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie".

Bez zawarcia odpowiedniej klauzuli umownej, wypowiedzenie najmu na czas określony jest niemożliwe

Jak umożliwić wypowiedzenie?

Wcześniejsze zakończenie trwania najmu umowy terminowej zależne będzie zatem od określenia w umowie przypadków, po których zaistnieniu możliwe będzie skuteczne złożenie wypowiedzenia. Przesłanki powinny zostać określone w sposób precyzyjny, tak by nie budziły wątpliwości stron co do ich zaistnienia. Ponadto, powinny odnosić się one do zdarzeń niezależnych od stron, co dodatkowo zabezpieczyć ma stabilność terminowego zobowiązania.

„Ważne przyczyny” jako przesłanka do wypowiedzenia

Jak wynika z orzeczenia Sądu Najwyższego (III CZP 92/2006), dopuszczona została także możliwość wypowiedzenia umowy najmu w wyniku zaistnienia „ważnych przyczyn”. Należy jednak pamiętać, iż przesłanka ta musi zostać wpisana do umowy najmu, a skuteczność jej zaistnienia, w przypadku odmiennych zdań stron będzie zależeć od decyzji sądu. SN w przytaczanym orzeczeniu stwierdził bowiem, że „postanowienie umowy najmu zawartej na czas określony przewidujące możliwość wypowiedzenia tej umowy z „ważnych przyczyn” mieści się w hipotezie art. 673 § 3 kc.”

Wypowiedzenie najmu na czas określony możliwe jest także wtedy, gdy strony zawrą klauzulę o możliwości rozwiązaniu umowy z „ważnych przyczyn”

Zastrzeżenie w umowie możliwości jej wypowiedzenia w przypadku wystąpienia „ważnych przyczyn” może dla obydwu stron otwierać pole do dość swobodnych interpretacji niniejszego zapisu. Warto zatem, by zagwarantować pewność umowy, postarać się o określenie katalogu przesłanek uzasadniających wypowiedzenie.

Najem lokalu: jak i kiedy rozwiązać umowę? >>

Prawo do wypowiedzenia przysługiwać może zarówno najemcy i jak i wynajmującemu