Czy zakup działki oznaczonej w planie zagospodarowania przestrzennego jako budowlana oznacza, że jej właściciel będzie mógł prowadzić na niej inwestycję? Nie jest to oczywiste – w szczególności, gdy nieruchomość położona jest na terenie ochrony konserwatorskiej.

Własność nie taka święta

– Od 4 lat próbujemy uzyskać od stołecznego konserwatora zabytków zgodę na prowadzenie budowy na działce na warszawskiej Saskiej Kępie. To, że mamy do tego prawo, już w czerwcu zeszłego roku przesądził Naczelny Sąd Administracyjny. Mimo tego jednak konserwator wciąż nie wyraził zgody na rozpoczęcie prac – mówi Magdalena Szmagalska, prezes Triton Real Management.

Nadmiar ochrony uderza w prawo własności

Nadmiar ochrony uderza w prawo własności

źródło: Dziennik Gazeta Prawna

Jak to możliwe? Działka nie tylko została objęta ochroną konserwatorską w oparciu o ustalenia planu zagospodarowania, ale została też wpisana do rejestru zabytków.

– W takich wypadkach, na etapie uzyskiwania pozwolenia wojewódzkiego konserwatora zabytków na podstawie art. 36 ust. 1 ustawy o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami (Dz.U. z 2003 r. nr 162. poz. 1568), a przed uzyskaniem decyzji o pozwoleniu na budowę, dojść może do niejasnej sytuacji, w której pojawiają się pytania o to, jakie są granice dopuszczalnej ingerencji organów konserwatorskich w zamierzenia inwestycyjne właściciela nieruchomości – wyjaśnia Jakub Kutzmann, adwokat, managing associate, szef praktyki nieruchomości w kancelarii prawniczej Deloitte Legal.

Konserwator odmówił zgody na realizację inwestycji, powołując się na ustalenia planu, jak i na argumenty natury ogólnej – związane z przedmiotem ochrony, jakim był układ architektoniczny i kompozycja przestrzenna terenu. To, że nie miał racji, zostało dwukrotnie rozstrzygnięte przez sądy administracyjne.

– Orzekające sądy zasadnie uznały, że w sytuacji, w której nieruchomość jest objęta ustaleniami miejscowego planu, kluczowe znaczenie ma ów plan i jego treść. Plan miejscowy jest bowiem aktem prawa miejscowego, a zatem stanowi źródło prawa, zarówno dla inwestora, jak i organów ochrony konserwatorskiej – wskazuje mecenas Jakub Kutzmann.

Zdaniem eksperta składy orzekające, uzasadniając swoje rozstrzygnięcia, słusznie podkreślały rolę, jaką odgrywa konserwator w procesie uchwalania planu. Zgodnie bowiem z art. 17 ust. 6 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 647) wójt, burmistrz albo prezydent miasta po podjęciu przez radę gminy uchwały o przystąpieniu do sporządzania planu musi wystąpić o uzgodnienie go m.in. z właściwym wojewódzkim konserwatorem zabytków.

– Organ ochrony konserwatorskiej powinien wówczas określić wszystkie niezbędne elementy ochrony zabytków w odniesieniu do kształtowania zabudowy i zagospodarowania terenu. W procesie wydawania pozwolenia na prowadzenie robót budowlanych nie jest zatem możliwe powoływanie się przez konserwatora na tak istotne przesłanki ochrony zabytków jak zakaz budowy, które nie wynikają z planu miejscowego, uprzednio z nim uzgodnionego – akcentuje mec. Kutzmann.

Gra na czas

A co na to miasto stołeczne Warszawa? W odpowiedzi na nasze pytania wskazało, że choć inwestor już w październiku zeszłego roku przekazał stołecznemu konserwatorowi kopię wyroku NSA wraz z uzasadnieniem, to jednak oficjalnie wyrok trafił do niego dopiero... 29 stycznia 2014 r. – a więc dzień po tym, gdy zadaliś- my ratuszowi pytania w tej sprawie.

– Stołeczny konserwator zabytków nie wydał jeszcze żadnej decyzji, ponieważ prowadzone jest postępowanie dowodowe – mówi Magdalena Łań z Centrum Komunikacji Społecznej urzędu m.st. Warszawy.

Tyle że deweloper nie chce już dłużej czekać na decyzję organu. Tym bardziej że konserwator 8 stycznia (a więc formalnie trzy tygodnie przed tym, nim zapoznał się z orzeczeniem NSA) zwrócił się do Narodowego Instytutu Dziedzictwa o sporządzenie opinii na temat możliwości realizacji inwestycji na terenie zakupionym przez spółkę.

– Powyższa czynność, na którą mojemu mocodawcy nie służy środek zaskarżenia, jest w oczywisty sposób bezprzedmiotowa. Sądy administracyjne w sposób jednoznaczny przesądziły o dopuszczalności zabudowy nieruchomości. Konserwator zmierza jedynie do przedłużenia postępowania i – jak należy przypuszczać – pozyskania materiału dającego pretekst do wydania po raz kolejny decyzji odmawiającej prawa zabudowy – mówi radca prawny Wojciech Opalski, pełnomocnik dewelopera.

I podkreśla, że w takiej sytuacji inwestorowi nie pozostaje nic innego, jak domagać się odszkodowania.

– Pod koniec stycznia wystosowaliśmy w tej sprawie wniosek. Domagamy się 5 mln zł, a więc zwrotu kosztów poniesionych na zakup działki i jej utrzymanie – wskazuje mec. Opalski.

Droga przez mękę

Tego, że relacje inwestor –konserwator bywają trudne i sytuacja, jaka miała miejsce w Warszawie, nie należy do wyjątkowych, nie ukrywają i inni prawnicy.

– Bywają przypadki, że rzeczywiście inwestycja związana z zabytkiem lub położona w sąsiedztwie zabytku staje się zmorą inwestora. Na pewno potrzebne są zdrowy rozsądek i współpraca, i to po obu stronach. Inwestorom sugerowałbym już na etapie składania wniosków nie tylko pomoc adwokata, ale też ścisłą współpracę z architektami, plastykami, a także historykami sztuki – radzi Zbigniew Krüger, adwokat z kancelarii Krüger & Partnerzy Adwokaci.

I wspomina sytuację, w której remont i adaptacja kamienicy mogły być zablokowane przez drobny detal otworów okiennych.

– Czasami trudno o kompromis. Pewien inwestor nie mógł uzgodnić koloru, jaki miała mieć wyremontowana elewacja. W związku z tym, że przez lata była po prostu brudna, zaproponował w ramach kompromisu, żeby była biała. W biurze konserwatora usłyszał jednak, że w naturze nie ma takiego koloru, jak biały – wspomina mec. Krüger.

Dlatego też Agnieszki Matusik, radcy prawnego w AMlegal Kancelaria Radców Prawnych, nie dziwi, że inny deweloper, po przeprowadzeniu generalnego remontu kamienicy w centrum Warszawy i sprzedaży nowo powstałych mieszkań zapowiedział, że więcej się takiej inwestycji nie podejmie.

– Zdaniem deweloperów o wiele łatwiejsze jest wybudowanie nowego obiektu, bez konieczności prowadzenia uzgodnień z konserwatorem zabytków. Chodzi przede wszystkim – choć nie tylko – o czas – wskazuje prawniczka.

Nie należy oczywiście zapominać, że celem zaleceń konserwatorskich jest zachowanie dotychczasowych walorów historycznych obiektu zabytkowego – podkreśla ekspertka. To działania zrozumiałe i pożądane.

– Z drugiej strony jednak wydaje się, że kilkumiesięczne oczekiwanie jednej ze wspólnot mieszkaniowych na zaopiniowanie przez konserwatora zabytków projektu odcinka balustrady na klatce schodowej w oficynie kamienicy wykracza już poza ramy dbałości o estetykę i walory historyczne – dodaje Matusik.