Każda inwestycja powinna być realizowana zgodnie z projektem i pozwoleniem na budowę. Gdy tak nie jest, wykonujący ją powinien się liczyć z wstrzymaniem toczących się prac.

Czy można zmienić decyzję

Na sąsiedniej działce inwestor przystąpił do przebudowy budynku gospodarczego na mieszkalny. W tym celu wystąpił o zmianę warunków zabudowy i zagospodarowania terenu. W trakcie postępowania zgłosiłam sąsiadowi swoje uwagi, ale z postępu prac budowlanych nie wynika, aby zostały uwzględnione. Teraz dostałam decyzję z gminy. Czy mogę ją jeszcze zmienić?

Co do zasady roboty budowlane można rozpocząć dopiero po uzyskaniu ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę albo po upływie 30 dni od zgłoszenia o zamiarze dokonania robót, o ile w tym terminie właściwy organ nie wyraził sprzeciwu. Roboty to m.in. prace polegające na przebudowie, montażu, remoncie lub rozbiórce obiektu. Przebudowa rozumiana jest jako wykonywanie prac, w wyniku których następuje zmiana parametrów użytkowych lub technicznych istniejącego budynku (w takich przypadkach wymagane jest jedynie zgłoszenie), z wyjątkiem kubatury, powierzchni zabudowy, wysokości, długości, szerokości bądź liczby kondygnacji. Opisaną w pytaniu przebudowę należy zakwalifikować jako roboty budowlane, które wymagają pozwolenia na budowę. W takim przypadku proces budowlany składa się z dwóch etapów. Pierwszy to postępowanie w sprawie ustalenia warunków zabudowy i zagospodarowania terenu Drugi to zaś postępowania dotyczące zatwierdzenia projektu i udzielenia pozwolenia. Zgodnie z obowiązującymi przepisami w toku obu prowadzonych postępowań właściwe organy administracji publicznej przy podejmowaniu decyzji zobowiązane są do uwzględniania dobra sąsiednich nieruchomości. Gmina, wydając decyzję o warunkach zabudowy, powinna zawiadomić wszystkich sąsiadów o wszczęciu postępowania i o możliwości złożenia uwag, wniosków oraz opinii. W praktyce jednak do zainteresowanych właścicieli nieruchomości zamiast informacji o wszczętej procedurze przesyłane są gotowe decyzje. W takim przypadku dopiero na tym etapie mogą oni zgłaszać swoje uwagi, składając odwołanie. Nie musi ono zawierać szczegółowego uzasadnienia, wystarczy wskazać to, co jest dla każdego najważniejsze. Należy jednak pamiętać, że im lepiej przygotowane jest odwołanie, stanowiące swojego rodzaju polemikę z wydaną decyzją i jej uzasadnieniem tym większe są szanse na jego uwzględnienie. Odwołanie kieruje się do właściwego miejscowo samorządowego kolegium odwoławczego w terminie 14 dni od doręczenia decyzji. Aby nie popełnić błędu w tym zakresie, warto się zapoznać z pouczeniem o możliwości zaskarżenia decyzji.
Po uzyskaniu decyzji o warunkach zabudowy kolejnym etapem w procesie budowlanym jest złożenie przez budującego się sąsiada wniosku o pozwolenie na budowę. W tym przypadku sąsiedzi mają również prawo złożyć swoje uwagi, wnioski i zastrzeżenia, a organ udzielający pozwolenia na budowę (starosta albo wójt, burmistrz lub prezydent miasta) musi się do nich ustosunkować w uzasadnieniu decyzji. Jeśli uwagi sąsiadów nie zostaną uwzględnione, każdy z nich ma prawo złożyć odwołanie do wojewody w terminie 14 dni od doręczenia decyzji o pozwoleniu na budowę. W postępowaniu odwoławczym wojewoda jest zobowiązany sprawdzić, czy organ wydający pozwolenie na budowę prawidłowo ocenił uciążliwość obiektu dla istniejących już zabudowań sąsiednich. Gdyby jednak się zdarzyło, że inwestor, nie czekając na ostateczne pozwolenie na budowę, rozpocznie pracę, powinno się powiadomić o tym właściwe organy administracyjne. W takim bowiem przypadku inspektor nadzoru budowlanego powinien wydać decyzję zakazującą dalszych robót, nakazującą rozbiórkę obiektu lub doprowadzenie go do stanu poprzedniego.
Podstawa prawna
Art. 59 ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. nr 80, poz. 717 z późn. zm.).
Art. 28 i nast. ustawy z 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (t.j. Dz.U. z 2010 r. nr 243, poz. 1623 z późn. zm.).

Czy prace powinny być wstrzymane

Sąsiad rozpoczął budowę domu jednorodzinnego. W porównaniu jednak z projektem budynek wygląda inaczej. Czy takie odstępstwo uzasadnia wstrzymanie prac?

Jednym z podstawowych obowiązków inwestora w trakcie realizacji prac budowlanych jest ich wykonywanie zgodnie z projektem. Oznacza to, że niedopuszczalne jest wybudowanie budynku innego od tego, na jaki inwestor uzyskał pozwolenie. Gdy w trakcie prac dojdzie do odstępstw od projektu, to obowiązkiem inwestora jest zwrócenie się do projektanta o naniesienie zmian, jeżeli oczywiście ich wprowadzenie będzie możliwe ze względu na wydaną decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu lub zapisy miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Inwestor, który chce dokonać istotnych zmian w projekcie, powinien wystąpić o nowe pozwolenie na budowę. Bez niego prowadzenie robót jest niedopuszczalne. Jeżeli inwestor o pozwolenie nie wystąpi, to powiatowy inspektor nadzoru budowlanego będzie mógł wstrzymać postanowieniem prowadzenie robót. Powinien podać w nim przyczynę wstrzymania robót oraz ustalić wymagania dotyczące niezbędnych zabezpieczeń. Dodatkowo w postanowieniu tym nadzór będzie mógł zobowiązać inwestora do przedstawienia w terminie 30 dni inwentaryzacji wykonanych robót lub odpowiednich ocen technicznych bądź ekspertyz. Dopiero po wykonaniu wszystkich nałożonych na inwestora obowiązków oraz po przedstawieniu zamiennego projektu, powiatowy inspektor może wydać decyzję w sprawie zatwierdzenia projektu zamiennego i pozwolenia na wznowienie robót. W decyzji tej nakłada się obowiązek uzyskania decyzji o pozwoleniu na użytkowanie budynku. Inwestor będzie mógł legalnie przystąpić do robót po otrzymaniu wszystkich wymaganych decyzji. Jeżeli uczyni to wcześniej, dopuści się samowoli budowlanej.
Podstawa prawna
Art. 50 ustawy z 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (t.j. Dz.U. z 2010 r. nr 243, poz. 1623 z późn. zm.).

Czy zmiana jest istotna

W trakcie prowadzonych prac budowlanych sąsiad dokonał zmian w projekcie. Czy w każdym przypadku jest to podstawa do wstrzymania prowadzonych robót?

Nie wszystkie zmiany muszą być wprowadzane do projektu budowlanego. Obowiązek ten dotyczy jedynie sytuacji, gdy zmiany mają charakter istotnego odstąpienia od zatwierdzonego projektu. W praktyce istotne odstępstwa dotyczą zakresu objętego projektem zagospodarowania działki lub terenu, charakterystycznych parametrów obiektu budowlanego (kubatury, wysokości, długości, liczby kondygnacji), zmiany sposobu użytkowania obiektu albo też ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy. Podobnie traktowane są odstępstwa dotyczące ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. W praktyce istotne odstąpienie od zatwierdzonego projektu budowlanego lub innych warunków pozwolenia na budowę jest dopuszczalne jedynie po uzyskaniu decyzji o zmianie pozwolenia na budowę. Decyzję taką trzeba uzyskać przed wprowadzeniem zmian. Inne zmiany w stosunku do zatwierdzonego projektu budowlanego lub innych warunków pozwolenia na budowę są dopuszczalne i nie wymagają uzyskania decyzji o zmianie pozwolenia na budowę. W konsekwencji w przypadku dokonania zmian nieodstępujących w sposób istotny od zatwierdzonego projektu lub warunków pozwolenia na budowę, dokonanych podczas wykonywania robót, do zawiadomienia o zakończeniu budowy obiektu budowlanego lub wniosku o udzielenie pozwolenia na użytkowanie należy dołączyć kopie rysunków wchodzących w skład zatwierdzonego projektu, z naniesionymi zmianami, a w razie potrzeby także uzupełniający opis. W takim przypadku oświadczenie kierownika budowy o zgodności wykonania obiektu z projektem i warunkami pozwolenia na budowę oraz przepisami powinno być potwierdzone przez projektanta i inspektora nadzoru inwestorskiego, jeżeli został ustanowiony (art. 57 ust. 2 ustawy – Prawo budowlane).
Podstawa prawna
Art. 57 ustawy z 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (t.j. Dz.U. z 2010 r. nr 243, poz. 1623 z późn. zm.).

Czy muszę wystąpić o pozwolenie

Na podstawie pozwolenia na budowę rozpocząłem stawianie domu. W wyniku skargi sąsiadów sprawa trafiła do sądu administracyjnego, a ja musiałem wstrzymać prace. Cała sprawa trwała ponad trzy lata i zakończyła się dla mnie pomyślnie. Czy teraz muszę wystąpić o nowe pozwolenie na budowę?

Zgodnie z prawem budowlanym wydane pozwolenie jest ważne przez trzy lata. W tym okresie inwestor powinien rozpocząć budowę. Jeżeli tego nie zrobi, to wydana decyzja wygasa, a inwestor musi wystąpić o nowe pozwolenie. Wygaśnięcie tej decyzji następuje z mocy prawa, a więc nie jest do tego potrzebna żadna decyzja organu administracji, np. powiatowego inspektora nadzoru budowlanego czy starosty. O nowe pozwolenie musi wystąpić także inwestor, który co prawda rozpoczął budowę w okresie trzech lat od wydania mu pozwolenia, jednak później przerwał prace na okres przynajmniej trzech lat. W takim przypadku inwestor również traci podstawę do kontynuowania robót na podstawie wydanej decyzji o pozwoleniu. W praktyce jednak czym innym jest odstąpienie przez samego inwestora od kontynuowania robót budowlanych przewidzianych pozwoleniem, a czym innym sytuacja, w której przerwanie procesu inwestycji związane jest z okolicznością wstrzymania wykonania pozwolenia przez uprawniony organ. Jeżeli bowiem inwestor nie przystąpi do budowy w ciągu trzech lat od wydania mu decyzji albo przerwie prace na trzy lata na skutek decyzji organu administracji, np. powiatowego inspektora nadzoru budowlanego, lub na skutek decyzji sądu administracyjnego, to wydane mu pozwolenie na budowę nie wygaśnie. Jeżeli np. sąsiad zaskarży wydane pozwolenie na budowę i decyzją sądu inwestor będzie musiał przerwać prace na okres co najmniej trzech lat, to po pomyślnym zakończeniu sprawy nie będzie on musiał ponownie występować o wydanie mu pozwolenia. Będzie mógł kontynuować prace na podstawie wydanej mu pierwotnie decyzji. Stanowisko takie jest również ugruntowane w orzecznictwie sądowoadministracyjnym. Przykładowo w wyroku z 4 marca 2010 r., sygn. akt II SA/Bk 3/10 Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu stwierdził, że wstrzymanie wykonania robót budowlanych przez organ czy sąd przerywa bieg trzyletniego terminu niewykonywania robót, sankcjonowanego wygaśnięciem uprawnień z wydanego pozwolenia na budowę.
Podstawa prawna
Art. 37 ust. 1 ustawy z 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (t.j. Dz.U. z 2010 r. nr 243, poz. 1623 z późn. zm.).