Dokument podpisywany podczas wynajęcia lokalu powinien określać sposób rezygnacji. Jeśli strony tego nie uczynią, zastosowane zostaną przepisy powszechnie obowiązującego prawa

Czy mogę rozwiązać umowę wcześniej

Reklama

Reklama

Czytelnik podpisał umowę najmu mieszkania na trzy lata. Chciałby jednak rozwiązać ją wcześniej, ponieważ znalazł inne mieszkanie za niższą cenę. Czy jest to dopuszczalne?

Co do zasady umowa, w której strony precyzyjnie określiły czas jej trwania, powinna trwać przez okres wskazany w kontrakcie. Przykładem takiego dokumentu jest m.in. umowa najmu zawarta na czas określony. Nie oznacza to jednak, że osoby podpisujące umowę najmu na czas określony pozbawione są zupełnie możliwości jej wypowiedzenia. Zgodnie z przepisami kodeksu cywilnego, jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie.
W praktyce zatem dopuszczalne jest określenie w umowie postanowień zastrzegających możliwość wcześniejszego rozwiązania za wypowiedzeniem umowy najmu zawartej na czas oznaczony. Należy jednak pamiętać, że postanowienia te muszą odwoływać się do wypadków określonych w umowie, to jest wskazanych przyczyn, które uzasadniają możliwość złożenia wypowiedzenia. Zgodnie z ogólną zasadą swobody umów strony uprawnione są do dowolnego określenia przyczyn wypowiedzenia umowy, tak aby zabezpieczały one ich interesy. Nie oznacza to jednak, że przyczyny mogą być dowolne. Powinny być one ściśle sprecyzowane.
Wypowiedzenie umowy zawartej na czas określony będzie zatem dopuszczalne jedynie wówczas, gdy jest to zgodne z wolą stron wyrażoną w umowie najmu oraz gdy strony określą wypadki uzasadniające to wypowiedzenie.
Podsumowując, wypowiedzenie umowy najmu zawartej na czas określony jest możliwe w sytuacji, gdy strony określiły przypadki takiego wypowiedzenia, a także gdy zachodzą ustawowe przesłanki o charakterze wyjątkowym dające powód do rozwiązania kontraktu ze skutkiem natychmiastowym. W pozostałych przypadkach wypowiedzenie najmu na czas określony jest niedopuszczalne. Pewną alternatywą dla wypowiedzenia umowy, nawet jak strony nie przewidywały takiej możliwości w dokumencie, jest rozwiązanie umowy na mocy porozumienia stron. Zawarcie go jest możliwe – w odróżnieniu od wypowiedzenia – wyłącznie w przypadku, gdy na takie zakończenie zgodzą się obie strony. Przy tym nie ma przeciwskazań, aby w takim porozumieniu określić przykładowo wysokość rekompensaty pieniężnej dla najemcy z tytułu zakończenia kontraktu przed zakładanym czasem jego trwania.
Podstawa prawna
Art. 688 i oraz art. 673 ustawy z 23 kwietnia, 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz.U. nr 16, poz. 93 z późn. zm.).

Czy brak płatności uzasadnia wypowiedzenie

Właściciel kamienicy podwyższył czynsz. Czytelnik uważa, że teraz jest on zbyt wysoki i chce odwołać się do sądu. Niektórzy lokatorzy postanowili zresztą zaprzestać płacenia czynszu aż do czasu wyroku. Czy w takiej sytuacji narażą się na wypowiedzenie najmu?

Wprawdzie dopiero w prawomocnym wyroku sąd rozstrzygnie o wysokości czynszu i o tym, czy podwyżka zaproponowana przez właściciela jest zgodna z przepisami, jednak nie oznacza to, że wniesienie powództwa do sądu zwalnia najemcę z obowiązku uiszczania czynszu. Zgodnie z przepisami na pisemne żądanie lokatora wynajmujący musi przedstawić na piśmie przyczynę podwyżki i jej kalkulację. Ma na to 14 dni od otrzymania żądania najemcy. Nieprzedstawienie takiego uzasadnienia wcale czy też w terminie wywołuje poważne konsekwencje. W takim przypadku wprowadzenie podwyżki jest bowiem nieważne i nie wywołuje skutków prawnych.
Niezależnie od tego lokator po otrzymaniu informacji o podwyżce, jeżeli jej nie akceptuje, może w ciągu dwóch miesięcy od dnia wypowiedzenia odmówić na piśmie przyjęcia podwyżki. W takiej sytuacji umowa najmu z upływem trzymiesięcznego okresu wypowiedzenia (bądź terminu dłuższego, jeśli taki został ustalony dla wypowiedzenia wysokości czynszu w umowie) ulegnie rozwiązaniu. Ostatnim wyjściem, na które może się zdecydować lokator nieakceptujący podwyżki, jest zakwestionowanie jej wysokości w postępowaniu sądowym. W takiej sytuacji lokator może w ciągu dwóch miesięcy od wypowiedzenia wnieść pozew do sądu o ustalenie, że podwyżka jest niezasadna albo jest zasadna, lecz w innej wysokości.
W przypadku procesu sądowego ustawa o ochronie praw lokatorów wprowadza pewne ułatwienie dla najemcy. Nakłada ona bowiem na właściciela lokalu obowiązek udowodnienia wysokości wprowadzonej podwyżki. Dodatkowo do dnia uprawomocnienia się orzeczenia sądu kończącego postępowanie w sprawie lokator uiszcza czynsz albo inne opłaty za używanie lokalu w dotychczasowej wysokości.
W związku z tym, że na wydanie prawomocnego orzeczenia przez sąd należy trochę poczekać, do tego czasu należy płacić czynsz w dotychczasowej wysokości. Zlekceważenie tego obowiązku może spowodować poważne konsekwencje. W praktyce bowiem odmawiając uiszczania czynszu w terminie, lokator popada w zwłokę z zapłatą. Jeżeli jest w zwłoce z zapłatą czynszu co najmniej za trzy pełne okresy płatności, pomimo że został uprzedzony na piśmie o zamiarze wypowiedzenia umowy najmu i wyznaczono mu dodatkowy miesięczny termin do zapłaty zaległych i bieżących należności, właściciel może wypowiedzieć stosunek najmu. Co ważne, zwłoki w płatności czynszu nie usprawiedliwia to, że w sądzie toczy się spór o ustalenie jego wysokości.
Podstawa prawna
Art. 8, 11 ustawy z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego (t.j. Dz.U. z 2005 r. nr 31, poz. 266 z późn. zm.).

Czy przysługuje zwrot poniesionych kosztów

Czytelnik wynajął mieszkanie, w którym łazienka była w fatalnym stanie. W porozumieniu z wynajmującym postanowił ją wyremontować. Po zakończeniu remontu najemca zdecydował się wypowiedzieć umowę, bo na rynku znalazł korzystniejszą ofertę. Umowa najmu się rozwiązała, ale wykonany remont nie został rozliczony. Czy lokator może domagać się zwrotu poniesionych kosztów?

Aby uniknąć problemów przy odbiorze mieszkania po zakończeniu umowy, zarówno wynajmujący, jak i najemca powinni zabezpieczyć swoje ewentualne roszczenia z tego tytułu już w momencie jej podpisywania. Właściciel może to zrobić w umowie albo w dołączonym do niej protokole przekazania mieszkania. Niezależnie od wybranej formy w odpowiednim paragrafie umowy bądź protokole należy w sposób szczegółowy opisać stan mieszkania. Odnosi się to również do mebli i sprzętu gospodarstwa domowego, które się w nim znajdują, a z których najemca będzie korzystał. Jeżeli są to rzeczy fabrycznie nowe, których do tej pory nikt nie używał, to wówczas należy to zaznaczyć. Z kolei opisując np. stan mebli czy AGD, które były już używane, należy określić stopień ich zużycia i wskazać wszelkie usterki, które w nich występują.
Odpowiednie zapisy będą z jednej strony stanowiły podstawę ewentualnych rozliczeń przy dochodzeniu roszczeń za zniszczenia spowodowane przez najemcę, a z drugiej będą przydatnym dowodem na etapie postępowania sądowego. Niezależnie od tego, zgodnie z ustawą o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie kodeksu cywilnego, przed wydaniem lokalu najemcy strony powinny sporządzić protokół, w którym określą stan techniczny i stopień zużycia znajdujących się w nim instalacji i urządzeń. Protokół ten stanowi podstawę rozliczeń przy zwrocie lokalu. Dla celów dowodowych, szczególnie w przypadku dokonywania remontów za zgodą i wiedzą wynajmującego w trakcie trwania umowy, warto również odebrać pisemne oświadczenie właściciela wyrażającego zgodę na powyższe. Taki dokument w praktyce rozwiewa wszelkie wątpliwości w przypadku ewentualnego sporu.
Niezależnie od tego zgodnie z przepisami najemca, który poniósł wydatki na remont, modernizację, ulepszenie wynajmowanego budynku, lokalu itp., może po zakończeniu najmu żądać od właściciela zwrotu tych nakładów. Jeżeli najemca ulepszył rzecz najętą – a takim ulepszeniem jest niewątpliwie remont łazienki – to w przypadku braku odmiennej umowy wynajmujący, który chce zatrzymać ulepszenia, powinien zapłacić najemcy odpowiednie wynagrodzenie. Ulepszenie traktować należy bowiem jako nakład. W zależności od jego charakteru może to być nakład konieczny bądź użytkowy. Wynagrodzenie to powinno odpowiadać wartości ulepszenia w chwili zwrotu mieszkania wynajmującemu. W praktyce zatem w przypadku konieczności dokonania napraw bądź poprawek w wynajmowanym lokalu przed rozpoczęciem korzystania z niego warto te kwestie rozstrzygnąć w umowie.
Często stosowanym rozwiązaniem jest w takiej sytuacji obniżenie czynszu w zamian za przeprowadzony remont. Jeżeli jednak w czasie trwania najmu rzecz wymaga napraw, które obciążają wynajmującego, a bez których rzecz nie jest przydatna do normalnego korzystania (np. przeciekający dach), najemca może wyznaczyć wynajmującemu odpowiedni termin do wykonania napraw. Po bezskutecznym upływie wyznaczonego terminu najemca może dokonać koniecznych napraw na koszt wynajmującego.
Podstawa prawna
Art. 662 i 663 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz.U. nr 16, poz. 93 z późn. zm.).

Czy mogę zrezygnować po siedmiu dniach

Zdecydowałem się na najem okazjonalny lokalu. Po kilku miesiącach od zawarcia umowy dowiedziałem się, że najemca nie będzie mógł się wyprowadzić do mieszkania wskazanego mi przy podpisywaniu umowy najmu. Czy mogę rozwiązać taką umowę?

Zgodnie z przepisami do umowy najmu okazjonalnego lokalu załącza się w szczególności m.in. oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w którym poddaje się on egzekucji i zobowiązuje do opróżnienia i wydania lokalu w terminie wskazanym w żądaniu właściciela. W akcie powinno też znaleźć się wskazanie innego lokalu, w którym najemca będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu. W przypadku utraty możliwości zamieszkania przez najemcę we wskazanym w oświadczeniu miejscu jego obowiązkiem jest podanie w terminie 21 dni adresu innego lokalu, w którym mógłby zamieszkać w przypadku żądania wyprowadzki. Zlekceważenie tego obowiązku rodzi poważne konsekwencje. W takim bowiem przypadku przepisy upoważniają wynajmującego do wypowiedzenia na piśmie umowy najmu okazjonalnego, z zachowaniem co najmniej siedmiodniowego okresu wypowiedzenia.
Podstawa prawna
Art. 19a–19d ustawy z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego (t.j. Dz.U. z 2005 r. nr 31, poz. 266 z późn. zm.).