Subskrybuj nas na Youtube
Czy przybędzie lokali do wynajęcia? Zdaniem prawników nie. Oferujący najem okazjonalny mogą bowiem mieć problemy z ekspresową eksmisją najemcy. Wszystko przez niejasne prawo.
/>
A miało być zupełnie inaczej. Obowiązująca od zeszłej soboty nowelizacja ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (t.j. Dz.U. z 2005 r. nr 31, poz. 266 z późn. zm.) miała bowiem skutecznie rozruszać rynek najmu komercyjnego. Nowo wprowadzone regulacje umożliwiły bowiem korzystanie z instytucji najmu okazjonalnego nie tylko osobom fizycznym, ale i przedsiębiorcom.
Prosto i szybko
– Wynajęcie lokalu na podstawie umowy najmu okazjonalnego ma na celu ograniczenie ryzyka związanego z niemożnością eksmisji najemcy zalegającego z płatnościami czynszowymi. A to dlatego, że przy takim najmie eksmisja prowadzona jest na podstawie tytułu wykonawczego, którym jest oświadczenie o dobrowolnym poddaniu się egzekucji – wyjaśnia Michał Gruca, adwokat w kancelarii Schoenherr.
W praktyce wygląda to tak, że do umowy najmu okazjonalnego najemca załącza oświadczenie w formie aktu notarialnego o poddaniu się egzekucji co do opróżnienia i wydania wynajmowanego lokalu. Wskazuje w nim także inny lokal, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania obowiązku opróżnienia lokalu, oraz oświadczenie właściciela tego lokalu, że się na to zgadza. W przypadku m.in. niepłacenia przez najemcę czynszu, jeżeli ten dobrowolnie nie chce opuścić lokalu, wynajmujący doręcza mu żądanie opróżnienia mieszkania w określonym czasie. Gdy termin bezskutecznie upływa, wynajmujący jest uprawniony złożyć do sądu wniosek o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu o poddaniu się egzekucji. Z pozoru wydaje się więc, że dzięki takiej konstrukcji interes właścicieli lokali jest wystarczająco zabezpieczony. Prawnicy wskazują jednak, że może być z tym kłopot.
– Dopuszczenie możliwości stosowania przepisów o najmie okazjonalnym przez przedsiębiorców stanowi pozytywną zmianę w świetle dotychczasowej nadmiernej regulacji zasad najmu lokali mieszkalnych. Może to skutkować zwiększeniem się puli dostępnych na rynku lokali mieszkalnych. Jednakże przyjęte zapisy nie rozwiązują wszystkich problemów związanych ze stosowaniem najmu okazjonalnego – twierdzi Mariusz Zając, adwokat, partner w Kancelarii Zając Zarębski i Partnerzy.
A to jego zdaniem w sposób w istotny może wpłynąć na powszechność stosowania tego rodzaju umów.
Niejasne przepisy
Wszystko m.in. przez nie do końca przemyślaną nowelizację procedury cywilnej z 16 listopada 2011 r., kiedy to zmieniono art. 1046 par. 4 k.p.c. i uchylono art. 1046 par. 41 k.p.c.
– Ten pierwszy przewidywał, że „wykonując obowiązek opróżnienia lokalu służącego zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych dłużnika na podstawie tytułu wykonawczego, z którego nie wynika prawo dłużnika do lokalu socjalnego lub zamiennego, komornik wstrzyma się z dokonaniem czynności do czasu, gdy gmina wskaże tymczasowe pomieszczenie lub gdy dłużnik znajdzie takie pomieszczenie”. Przepis ten, zgodnie z art. 1046 par. 41 k.p.c. nie miał jednak zastosowania do najmu okazjonalnego. Zatem w takim przypadku eksmisja była łatwiejsza niż w przypadku najmu klasycznego – podnosi dr Jan Wszołek, adwokat z kancelarii WKB Wierciński, Kwieciński, Baehr.
Obecnie art. 1046 par. 4 k.p.c. przewiduje, że jeżeli dłużnikowi nie przysługuje tytuł prawny do innego lokalu lub pomieszczenia, w którym może zamieszkać, komornik (nie dłużej niż przez 6 miesięcy) wstrzyma się z dokonaniem czynności do czasu, gdy gmina właściwa ze względu na miejsce położenia lokalu podlegającego opróżnieniu, na wniosek komornika, wskaże dłużnikowi tymczasowe pomieszczenie. Po upływie tego terminu komornik powinien usunąć dłużnika do noclegowni, schroniska lub innej placówki zapewniającej miejsca noclegowe wskazanej przez gminę.
– Skutki powyższej zmiany k.p.c. budzą wątpliwości. W ocenie niektórych przedstawicieli doktryny powyższa regulacja będzie miała zastosowanie także do najmu okazjonalnego, a wynajmujący powinien liczyć się z koniecznością wstrzymania czynności komorniczych na czas potrzebny gminie do wskazania pomieszczenia tymczasowego. Tak może być, jeśli najemca utracił w międzyczasie możliwość skorzystania z lokalu, który wskazał przy zawarciu umowy najmu – zauważa mecenas Zając. Podkreśla, że w takiej sytuacji czas pomiędzy rozwiązaniem umowy najmu a faktycznym opróżnieniem lokalu może sięgać nawet roku.
– Obecnie najem okazjonalny nie jest więc szczególnie preferowany, jeżeli chodzi o szybkość eksmisji na etapie postępowania egzekucyjnego. Niemniej jednak oświadczenie o poddaniu się egzekucji co do opróżnienia lokalu wyłącza konieczność prowadzenia przed sądem postępowania o eksmisję, co znacznie przyspiesza proces opróżnienia lokalu – wtóruje dr Jan Wszołek.
Inne problemy
Opisana powyżej niejasność nie jest jedyną, jaka rodzi się na gruncie regulacji dotyczących najmu okazjonalnego.
– Nie do końca wiadomo, jak fakt utraty przez najemcę możliwości skorzystania z prawa do lokalu, wskazanego w oświadczeniu, wpływa na możliwość nadania klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu, w którym najemca poddał się egzekucji – mówi mecenas Zając
Dodatkowo, jak podkreśla część autorów podnosi konieczność stosowania do najmu okazjonalnego przepisów o szczególnej ochronie niektórych najemców, np. małoletnich i osób bezrobotnych, co dodatkowo utrudniać może szybkie odzyskanie lokalu przez wynajmującego w przypadku rozwiązania stosunku najmu.
Dodaje, że w jego ocenie obecne uregulowania najmu okazjonalnego, przewidujące w dalszym ciągu szeroką ochronę najemcy, chociażby w zakresie możliwości wypowiadania umów najmu, a przede wszystkim z uwagi na liczne wątpliwości interpretacyjne, nie przyczynią się do masowego włączenia się przedsiębiorców w rynek najmu lokali mieszkalnych.
– Ustawodawca, chcąc osiągnąć skutek w postaci poszerzenia liczby lokali oferowanych na wynajem o lokale będące w dyspozycji deweloperów i innych przedsiębiorców, powinien skupić się na doprecyzowaniu przepisów i usunięciu licznych wątpliwości związanych z ich stosowaniem – akcentuje.
Zdaniem mec. Grucy powinien również rozważyć przywrócenie art. 10461 uchylonego nowelą z 2011 r.