Utrzymywanie infrastruktury gazociągowej czy energetycznej na prywatnym gruncie wiąże się z obowiązkiem wypłaty wynagrodzenia na rzecz jego właściciela przez przedsiębiorstwo przesyłowe. Nie zawsze jednak zakłady chcą płacić.
Czy firma energetyczna może stwierdzić zasiedzenie

Wystąpiłem do zakładu energetycznego o ustanowienie służebności przesyłu. Ten odmówił, powołując się na to, że już to prawo na swoją rzecz zasiedział. Czy mógł to zrobić?

Zakład energetyczny nie może samodzielnie, a więc bez sądowego rozstrzygnięcia, powoływać się na zasiedzenie służebności. Aby takie zastrzeżenie było skuteczne, musi wystąpić do sądu z wnioskiem o stwierdzenie zasiedzenia służebności przesyłu. W takim przypadku to na zakładzie energetycznym będzie spoczywał ciężar wykazania, że w sposób ciągły korzysta z urządzeń przesyłowych posadowionych na cudzym gruncie przez okres co najmniej 20 lat w przypadku dobrej wiary lub 30 lat w przypadku złej wiary. Należy również pamiętać, że samo twierdzenie zakładu o zasiedzeniu danej służebności może być nieskuteczne. Często bowiem okazuje się, że nie upłynął jeszcze czas niezbędny do zasiedzenia służebności lub też nie jest możliwe zgromadzenie dowodów potwierdzających korzystanie przez zakład energetyczny z urządzeń zlokalizowanych na danej nieruchomości. Ponadto zakład energetyczny nie będzie mógł doliczyć do okresu zasiedzenia korzystania z nieruchomości przed 27 maja 1990 r., jeżeli nieruchomość ta stanowiła grunty państwowe.
Warto jednak pamiętać, że zakład może złożyć wniosek o zasiedzenie po wystąpieniu przez właściciela o ustanowienie służebności. Jeżeli okaże się, że zasiedzenie nastąpiło już wcześniej, zakład będzie miał możliwość skutecznego domagania się sądowego stwierdzenia zasiedzenia. W przypadku gdy właściciel nieruchomości wystąpi o sądowe ustanowienie służebności przesyłu, a następnie zakład postanowi o wszczęciu odrębnego postępowania o stwierdzenie nabycia służebności przez zasiedzenie, sąd może zawiesić pierwsze postępowanie, a w przypadku stwierdzenia zasiedzenia oddalić roszczenia właściciela. Jeżeli zaś wymagany prawem okres do zasiedzenia nie upłynie przed złożeniem wniosku właściciela gruntu o ustanowienie służebności przesyłu bądź zakład go nie udowodni, to obrona zakładu nie przyniesie korzystnego rezultatu. Zgodnie z orzecznictwem sądowym uwzględnienie przez sąd wniosku właściciela o ustanowienie służebności przesyłu za wynagrodzeniem przerywa bieg terminu zasiedzenia tej służebności.
Podstawa prawna
Art 3051 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz.U. nr 16, poz. 93 z późn. zm.).
Czy właścicielowi należy się wynagrodzenie

Przez moją nieruchomość przebiega linia wysokiego napięcia. Czy w związku z tym, że zakład energetyczny zasiedział służebność przesyłu, mogę żądać od niego odszkodowania za minione 10 lat i wynagrodzenia miesięcznego za obciążenie gruntu?

Właścicielowi nieruchomości przysługuje roszczenie o odpowiednie wynagrodzenie od zakładu energetycznego za korzystanie z gruntu w okresie poprzedzającym zasiedzenie służebności. Prawo to istnieje tylko, gdy zakład zasiedział służebność, będąc w złej wierze. Istotne jest to, czy sąd, stwierdzając zasiedzenie służebności, orzekł dobrą czy złą wiarę zakładu. W praktyce o złej wierze można mówić wówczas, gdy zakład korzystał z nieruchomości i eksploatował urządzenia stanowiące jego własność, mając świadomość, że znajdują się one na nieruchomości będącej cudzą własnością.
W orzecznictwie sądowym przyjmuje się bowiem, że zła wiara przedsiębiorstwa energetycznego ma miejsce już wtedy, gdy nie ma ono tytułu prawnego do ingerowania w sferę cudzej własności nieruchomości. Innymi słowy przedsiębiorstwo energetyczne jest w złej wierze, gdy korzystało z nieruchomości, nie mając podpisanej stosownej umowy, rozstrzygnięcia sądowego, a prawa przedsiębiorstwa energetycznego nie zostały ujawnione w księgach wieczystych. W praktyce także samo wezwanie o zapłatę wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z gruntu powoduje, że zakład energetyczny od tego momentu jest posiadaczem w złej wierze.
W przypadku złej wiary zakład energetyczny będzie zobowiązany do wynagrodzenia za korzystanie z nieruchomości oraz za szkody, które powstały w związku z eksploatacją gruntu. Będzie również odpowiedzialny za pogorszenie gruntu, na którym postawione zostały urządzenia przesyłowe. Właściciel może wówczas dochodzić skutecznie wynagrodzenia lub odszkodowania maksymalnie za 10 lat. Dochodzenie ich za dłuższy okres będzie utrudnione, gdyż będą to roszczenia przedawnione, co z pewnością wykorzysta przedsiębiorstwo energetyczne, zgłaszając w postępowaniu przed sądem odpowiedni zarzut.
Podstawa prawna
Art. 225 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz.U. nr 16, poz. 93 z późn. zm.).
Czy można wystąpić o rekompensatę

Czytelnik chce pozwać przedsiębiorstwo energetyczne o odszkodowanie za spowodowanie obniżenia wartości rynkowej jego działki, na której ustanowiona jest służebność przesyłu. Miało do tego dojść w następstwie zbudowania tam infrastruktury służącej do przesyłu energii elektrycznej (linie wraz ze słupami i stacją transformatorową). Z usytuowaniem tych urządzeń wiąże się konieczność ustanowienia strefy ochronnej, która ogranicza możliwość zagospodarowania nieruchomości. Czy sąd przyzna odszkodowanie?

Właścicielowi nieruchomości nie przysługuje roszczenie o naprawienie szkody z powodu obniżenia wartości gruntu przez stojące tam słupy i transformatory. Jeżeli zakład energetyczny korzystał z działki w zakresie odpowiadającym treści służebności przesyłu, to nie ma nawet znaczenia, że nie pytał właściciela o zgodę na ich budowę. W orzecznictwie (por. uchwała SN z 8 września 2011 r., sygn. akt III CZP 43/11) przyjmuje się, że uszczerbek właściciela związany z pogorszeniem nieruchomości tylko w następstwie zbudowania na niej i eksploatacji urządzeń elektroenergetycznych jest rekompensowany świadczeniem, jakie może on uzyskać za obciążenie jego prawa służebnością przesyłu. W konsekwencji wynagrodzenie za ustanowienie służebności przesyłu powinno równoważyć każdy uszczerbek związany z trwałym obciążeniem nieruchomości, w tym także związany z budową linii przesyłowych i ustanowieniem specjalnej strefy ochronnej.
Podstawa prawna
Art 3051 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz.U. nr 16, poz. 93 z późn. zm.).
Czy sądownie można zmienić wynagrodzenie

Przedsiębiorstwo przesyłowe zaproponowało czytelnikowi niskie wynagrodzenie za służebność. W piśmie stwierdziło, że jest to ostateczna propozycja. Czy mimo chęci zawarcia umowy przez przedsiębiorstwo mogę skierować sprawę do sądu?

Właściciel nieruchomości może złożyć wniosek także wtedy, gdy jedyną przyczyną odmowy zawarcia umowy o ustanowienie służebności przesyłu jest spór co do wysokości wynagrodzenia. Przedsiębiorstwa przesyłowe często oferują wyliczoną przez siebie kwotę rekompensaty i zastrzegają, że jednorazowe przyjęcie kwoty będzie równoznaczne z zrzeczeniem się roszczeń w przyszłości. Jest to dopuszczalne, ale najczęściej mniej korzystne. Wszystko przez problemy związane z właściwym ustanowieniem wynagrodzenia za wykonywanie służebności. Przepisy przewidują jedynie, że ma być ono odpowiednie. Nie ma więc z góry ustalonych stawek, a o kwocie, jaką może uzyskać właściciel, powinny decydować realia rynkowe. Stawki są najczęściej wyższe przy działkach budowlanych i mniejsze przy gruntach rolnych. Aby ustalić proponowane wynagrodzenie, właściciel może dokonać własnych obliczeń lub wynająć rzeczoznawcę, który wyda fachową opinię w tym przedmiocie. Zarówno jedno, jak i drugie wyliczenie nie jest wiążące ani dla przedsiębiorstwa przesyłowego (które może jednak przystać na propozycję), ani dla sądu. Sąd, ustalając wynagrodzenie, jako dowód może traktować jedynie ekspertyzę powołanego przez siebie biegłego.
Podstawa prawna
Art. 3052 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz.U. nr 16, poz. 93 z późn. zm.).
Czy o ustanowieniu służebności rozstrzygnie sąd

Zakład wodociągowy nie chce podpisać umowy ustanawiającej służebność przesyłu. Czy po kilku bezskutecznych wezwaniach do jej ustanowienia należy wnieść sprawę do sądu?

Zgodnie z przepisami właściciel nieruchomości może żądać ustanowienia służebności przesyłu w przypadku, gdy przedsiębiorca odmawia ustanowienia jej w drodze umownej. Jednak zanim w sądzie złożymy wniosek o ustanowienie służebności, należy w pierwszej kolejności podjąć próbę porozumienia się z zakładem wodociągowym i spróbować we własnym zakresie zawrzeć umowę w tym zakresie. Dopiero w przypadku gdy nie dojdzie do porozumienia z zakładem lub nie będzie on chciał w ogóle negocjować, pozostaje droga sądowa.
Przed wszczęciem postępowania sądowego w zwykłym trybie warto jeszcze wezwać zakład do próby ugodowej (także przed sądem). We wniosku o zawarcie próby ugodowej należy wskazać fakty, na których opiera się swoje roszczenie, oraz je uprawdopodobnić. Co prawda złożenie takiego wniosku wiąże się z obowiązkiem uiszczenia opłaty sądowej, ale jej wysokość będzie o wiele niższa niż w przypadku wszczęcia postępowania sądowego w zwykłym trybie.
Jeżeli pertraktacje ugodowe nie przyniosą rezultatu, należy skierować do sądu odpowiedni wniosek. W takiej sytuacji we wniosku o ustanowienie służebności przesyłu należy wskazać, że niemożliwe było ustanowienie służebności w drodze umowy z zakładem. Dodatkowo przed wniesieniem wniosku do sądu należy rozważyć kwestie wynagrodzenia związanego z ustanowieniem służebności. Przy ustalaniu wysokości roszczenia należy brać pod uwagę kwestie takie jak ceny rynkowe w danym rejonie, ale również uciążliwość urządzeń na nieruchomości, spadek wartości gruntu czy szacowany okres trwania służebności. Pomocny może być również sposób wykorzystania sąsiednich działek oraz rozwój gospodarczy tych terenów. Warto pamiętać, że obliczona kwota roszczenia będzie stanowiła wartość przedmiotu sporu.
W przypadku wątpliwości w toku postępowania sąd będzie mógł z urzędu sprawdzić prawidłowość naszych obliczeń, żądając odpowiednich dokumentów. Warto również pamiętać, że we wniosku sami możemy domagać się przeprowadzenia dowodu z opinii biegłego, w szczególności gdy nie dysponujemy odpowiednimi dowodami potwierdzającymi wysokość naszego roszczenia. W praktyce bowiem wysokość roszczenia podlega weryfikacji na podstawie opinii sporządzanej przez biegłego w toku postępowania dowodowego.
Podstawa prawna
Art 3052 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz.U. nr 16, poz. 93 z późn. zm.).