Na polskiej wsi żyje 3,8 miliona osób w wieku od 20 do 35 lat. W przyszłym roku większość z nich – o ile nie zdecydują się na przeprowadzkę do większego miasta – nie uzyska rządowego wsparcia przy nabyciu pierwszego własnego lokum. To samo dotyczy małych miast, gdzie nie funkcjonuje rynek deweloperski.
ikona lupy />
„Mieszkanie dla młodych” korzystniejsze od „Rodziny na swoim”? / DGP

Takie obostrzenia zawiera projekt ustawy o pomocy państwa w nabyciu pierwszego mieszkania, który powołuje do życia nowy program „Mieszkanie dla młodych” („MdM”). Ma on zastąpić wygaszaną z końcem grudnia „Rodzinę na swoim” („RnS”). W oczy rzuca się jednak duża dysproporcja między liczbą aktualnych i przyszłych potencjalnych beneficjentów rządowego wsparcia.

– Nowy program nie obejmuje dofinansowania zakupu na rynku wtórnym ani też budowy domu. Umożliwia jedynie zakup mieszkania (w budynku, w którego skład wchodzą co najmniej dwa takie lokale – red.) na rynku pierwotnym. Tymczasem w tym roku w prawie 3/4 powiatów w naszym kraju nie rozpoczęto budowy ani jednego takiego budynku – wskazuje Marcin Płoszka, radca prawny, współwłaściciel kancelarii Robaszewska & Płoszka.

Dane wskazują, że adresaci rządowej pomocy ograniczać się będą jedynie do mieszkańców miast. – Program jest bardzo wąsko nakreślony i uzależnia możliwość uzyskania dofinansowania od miejsca, w którym się żyje. Wykluczając z rządowej pomocy mieszkańców małych miejscowości, gdzie rynek deweloperski niemalże nie istnieje, powoduje ich dyskryminację – wskazuje prof. Genowefa Grabowska, konstytucjonalistka z Uniwersytetu Śląskiego.

Eksperci podkreślają, że takie przywileje dla jednej grupy przedsiębiorstw mogą zostać uznane za niedozwolone.

– Problem tkwi nie tylko w tym, że program może dyskryminować młode rodziny ze wsi i małych miast. Także w tym, że dyskryminuje np. przedsiębiorców specjalizujących się w budowie domów jednorodzinnych czy rewitalizacji kamienic kosztem innych deweloperów czy spółdzielni, oferujących mieszkania na rynku pierwotnym. Pytanie więc, czy nie stanowi niedozwolonej pomocy publicznej dla tych ostatnich – podkreśla adwokat Zbigniew Krueger z Kancelarii Krueger & Partnerzy.

Istnieje wiele okoliczności wskazujących, że w istocie może tak być. Definicja niedozwolonej pomocy publicznej zgodnie z art. 107 traktatu o funkcjonowaniu UE jest bowiem bardzo pojemna. Zalicza się do niej wszelką pomoc przyznaną w jakiejkolwiek formie przez państwo, która grozi zakłóceniem konkurencji poprzez sprzyjanie niektórym przedsiębiorcom lub produkcji niektórych towarów.

– Jednym z kryteriów oceny, czy mamy do czynienia z pomocą publiczną zagrażającą konkurencji, jest tzw. subsydiarność towarów. Jeżeli towary mają zaspokajać te same potrzeby – np. mieszkaniowe – to należy przyjąć, że mieszkania z rynku pierwotnego, mieszkania z rynku wtórnego i wznoszone domy są zamiennikami. Zatem państwowe wsparcie stanowić może niedozwoloną pomoc publiczną dla „producentów” nowych mieszkań – przekonuje mec. Krueger.

Ale niektórzy zwracają uwagę, że takie programy mają dyskryminację u swoich podstaw.

– Młodzi ludzie to osoby mobilne, często zmieniające miejsce zamieszkania, choćby w poszukiwaniu pracy. Dla nich preferowanym sposobem zaspokojenia potrzeby mieszkaniowej jest często najem. Dlaczego jako podatnicy mają dopłacać do innych? A przecież w jeszcze gorszej sytuacji są ci, których nie stać nawet na mieszkanie z dopłatą – oni dopłacają do tych bogatszych – wskazuje dr Arkadiusz Radwan, prezes Instytutu Allerhanda.

„Mieszkanie dla młodych” nie dla wsi

Wygląda na to, że rząd PO–PSL zamierza promować wyludnianie się prowincji. W nowym programie dopłat do kredytów mieszkaniowych resort budownictwa stawia nie tyle na młodych, ile na... deweloperów
29 listopada br. Ministerstwo Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej skierowało do konsultacji społecznych projekt ustawy o pomocy państwa w nabyciu pierwszego mieszkania – program „Mieszkanie dla Młodych” („MdM”). Ma on zastąpić wygaszany w tym roku cieszący się dużym zainteresowaniem program „Rodzina na swoim”. „MdM” w porównaniu do poprzednika zakłada finansowe wsparcie przy zakupie pierwszego mieszkania jedynie z rynku pierwotnego, czyli od dewelopera. Tym samym eliminuje z grona beneficjentów rządowego wsparcia osoby z małych miejscowości i wsi, gdzie inwestycje deweloperskie niemalże nie występują. To zaś można już uznać za dyskryminację.

Równi i równiejsi

– Mieszkania od deweloperów – tak powinien nazywać się nowy program rządowej pomocy nabywania pierwszego lokalu, anonsowany jako „Mieszkanie dla młodych”. Ograniczenie możliwości kupna na rynku wtórnym i poprzez samodzielną budowę domu rodzi pytanie, dlaczego młodzi obywatele z większych miast, w których stawia się nowe budynki na rynku pierwotnym, mają być w lepszej sytuacji od rówieśników z mniejszych miejscowości, w których dominuje oferta samodzielnego budownictwa i rynek wtórny? Może chodzi o preferowanie przenoszenia się do większych miejscowości – zastanawia się adwokat Andrzej Michałowski z Kancelarii Michałowski Stefański.
I radzi, aby autorzy programu przygotowali się do sensownej odpowiedzi na te pytania. Zgodnie bowiem z art. 32 ust. 1 konstytucji wszyscy obywatele są wobec prawa równi i wszyscy mają prawo do równego traktowania przez władze publiczne. Również Trybunał Konstytucyjny wielokrotnie już rozstrzygał, że osoby znajdujące się w takiej samej lub podobnej sytuacji należy traktować tak samo.
– Czasem dopuszcza się zróżnicowanie sytuacji prawnej, ale musi być to usprawiedliwione. Być może mógłby to być w tym przypadku zamiar zaludniania miast i jednoczesnego wyludniania wsi. Ale wówczas ustawodawca musiałby się zmierzyć z dodatkowymi zarzutami naruszania zasady sprawiedliwości społecznej oraz koniecznością wykazania jakiejś chronionej w ten sposób istotnej wartości – akcentuje prawnik.
– Aby program był zgodny z konstytucyjną zasadą równości i nie był dyskryminujący, powinien przewidywać mechanizmy, które są możliwe do wykorzystywania przez wszystkich znajdujących się w podobnej sytuacji. Chociaż ta równość nie może być oczywiście traktowana bezgranicznie – wtóruje profesor Marek Chmaj, konstytucjonalista ze Szkoły Wyższej Psychologii Społecznej.



Zdaniem mecenasa Michałowskiego zabieg zapowiadany w „Mieszkaniu dla młodych” wydaje się bardzo ryzykowny, bowiem zakazy naruszania zasady równego traktowania są powszechnie egzekwowane. Także w orzecznictwie Sądu Najwyższego i Europejskiego Trybunału Praw Człowieka.
Niektórzy jednak przekonują, że skoro zamiarem rządu jest wspierać właśnie ludzi młodych i właśnie w zakupie mieszkań – a nie np. w budowie własnych domów – to nie należy czynić z tego zarzutu.
– Kształt programu jest wynikiem decyzji politycznej podjętej przez legalną władzę. Nie różnicuje osób w obrębie grupy społecznej ze względu na płeć, wyznanie czy dochód, a jedynie określa, jakie warunki musi spełniać nabywana nieruchomość, aby kredytobiorca mógł liczyć na dopłatę z BGK, oraz górną granicę wieku najmłodszego z kredytobiorców. Niemniej już sama nazwa programu sugeruje nie tylko grupę docelową, lecz także przedmiot, do którego kredytowania państwo proponuje dopłaty – zauważa Piotr Wojciechowski, doradca filozoficzny, który specjalizuje się w filozofii polityki i ekonomii.

Do końca roku można składać wnioski o pomoc finansową w ramach „Rodziny na swoim”
Osoby, które chciałyby skorzystać z preferencyjnych kredytów udzielanych jeszcze w ramach „Rodziny na swoim”, muszą złożyć wniosek do 31 grudnia br. (decyduje data zgłoszenia, a nie rozpoznania pisma).
Szacuje się, że w wyniku weryfikacji wniosków zgłoszonych pod koniec 2012 r. wsparcie z „RnS” będzie udzielane jeszcze do sierpnia 2013 r., a liczba takich kredytów wynosić będzie około 8 tys. Skutki finansowe wygaszanego projektu państwowa kasa będzie odczuwać do 2021 r.

Ministerstwo spokojne

Innej argumentacji używali jednak posłowie w interpelacjach przesyłanych do Ministerstwa Transportu Budownictwa i Gospodarki Morskiej. Wśród nich była Jadwiga Wiśniewska (PiS), która w swym wystąpieniu podkreślała, że program rodzi obawy, że skorzystają z niego jedynie mieszkańcy dużych miast.
W odpowiedzi, jaka dotarła do niej 7 grudnia, Piotr Styczeń, podsekretarz stanu w MTBiGM, zwracał uwagę, że „nowy program wymaga precyzyjnego określenia grupy beneficjentów, tak by finansowym wsparciem zostały objęte osoby najbardziej go potrzebujące – młode, nieposiadające własnego, samodzielnego mieszkania, zaspokajające swoje potrzeby życiowe z wykorzystaniem środków kredytu hipotecznego (z powodu braku kapitału własnego wystarczającego na zakup pierwszego mieszkania)”.
Dodaje jednak optymistycznie, że „nowy program »MdM« może przyczynić się do wykreowania rynku deweloperskiego również w mniejszych miastach i miejscowościach, w których dotychczas nie były lokowane nowe inwestycje mieszkaniowe”.
To stwierdzenie w zestawieniu ze statystykami jednak się nie broni.
– O tym, jak wykluczenie z programu domów jednorodzinnych oraz lokali z rynku wtórnego może wpłynąć na ograniczenie beneficjentów, świadczą dane programu „Rodzina na swoim”. Tam prawie połowa umów dotyczyła rynku wtórnego. Ponadto, jak wynika z danych GUS, aż w 3/4 powiatów w Polsce działalność deweloperska praktycznie nie istnieje – zauważa mecenas Michał Gruca, ekspert rynku nieruchomości.
Nadchodzi koniec "Rodziny na Swoim". Deweloperzy szukają nowych sposobów na poprawienie wyników
Nadchodzi koniec "Rodziny na Swoim". Deweloperzy szukają nowych sposobów na poprawienie wyników

Zobacz również
Tym samym, jak podkreśla, o ile przyjęte rozwiązanie można uznać za korzystne z punktu widzenia polskiej gospodarki i jako wyraźny ukłon w kierunku deweloperów, o tyle z punktu widzenia kredytobiorców z małych miast i wsi korzystne nie jest.
– Wszystko wskazuje na to, że zastąpienie „Rodziny na swoim” omawianym programem ma z jednej strony obniżyć obciążenie budżetu i wyhamować dynamiczny wzrost wydatków z tego tytułu, z drugiej zaś pobudzać inwestycje na rynku pierwotnym oraz przyczynić się do utrzymania cen mieszkań na rozsądnym poziomie.
Dotychczas udział transakcji na rynku wtórnym wynosił nieco ponad 60 proc., zatem wpływy z podatku VAT (choćby z materiałów budowlanych – red.) nie rekompensowały dostatecznie kosztów programu „RnS” – zauważa Piotr Wojciechowski.

Ważne
O dopłatę z programu „Mieszkanie dla młodych” będzie się można starać przy zakupie lokali o pow. użytkowej do 75 mkw. Dopłata będzie udzielana do pow. 50 mkw.

I dodaje, że wobec tego naturalnym posunięciem wydaje się wyłączenie rynku wtórnego z dopłat.
– Wykluczenie domów jest tym bardziej zaskakujące, że według danych podanych przez BGK ponad 17 proc. umów „RnS” dotyczyło budowy domu jednorodzinnego – podkreśla Wojciechowski.

Nierówny rachunek

Zdaniem ekspertów prócz wątpliwości natury konstytucyjnej rządowy projekt rodzi też pytania o sens ekonomiczny. Zawiera bowiem rozwiązania, które często wydają się mniej atrakcyjne dla beneficjentów od tych oferowanych w ramach „Rodziny na swoim”, a bardziej korzystne dla budżetu państwa.
– „MdM” zakłada jednorazową dopłatę w wysokości 10 proc. wkładu własnego przy zaciąganiu kredytu hipotecznego przez rodziny i singli do 35. roku życia. Promuje też rodziny wielodzietne – w przypadku jednego dziecka kwota dopłaty wzrośnie o 5 proc.
Gdyby zaś w ciągu 5 lat od chwili zaciągnięcia kredytu w rodzinie liczącej co najmniej dwoje dzieci urodziło się trzecie lub kolejne, wówczas wsparcie wzrośnie o kolejne 5 proc. Zatem rodzina może liczyć na dofinansowanie w wysokości 20 proc. wkładu własnego – wylicza mecenas Gruca.
Dopłata ma być traktowana jako wkład własny, dzięki czemu dług od razu zostanie obniżony o 10–20 proc., a kwoty odsetek do spłacenia będą niższe.
– W porównaniu do programu „RnS”, w którym państwo przez pierwsze 8 lat kredytowania dopłaca blisko połowę odsetek od kredytu, to rozwiązanie mniej korzystne – wskazuje mecenas Gruca.

Etap legislacyjny
Projekt ustawy w konsultacjach społecznych