Deweloper nie może określać w umowie przedwstępnej, że to do niego należeć będzie wyłączne prawo wyboru notariusza, u którego zostanie zawarta umowa sprzedaży nieruchomości
Deweloperzy od lat zawierają w umowach ze swoimi klientami postanowienia zabezpieczające jedynie własne interesy. Nowa ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (Dz.U. z 2011 r. nr 232, poz. 1377), funkcjonująca od kwietnia tego roku, która miała zlikwidować takie praktyki, niestety niewiele w tym zakresie zmieniła. Na forach internetowych wciąż bowiem mnożą się wpisy użytkowników żalących się na działania firm deweloperskich.
„Podpisałem umowę przedwstępną, w której deweloper zastrzega sobie, iż to on wybiera notariusza i określa datę oraz miejsce podpisania aktu notarialnego. Tymczasem sam znalazłem notariusza, który w przeciwieństwie do tego wybranego przez dewelopera nie nalicza sobie największej możliwej taksy. Czy to jest zgodne z prawem, aby coś, za co ja jako klient płacę, było mi narzucane?” – czytamy na jednym z portali.
Sytuacja ta nie dziwi prawników na co dzień zajmujących się prawem budowlanym.
Koszt ostatecznej umowy sprzedaży nieruchomości ponosi w całości kupujący
– Problem niekorzystnych umów zawieranych z deweloperami jest znany. Nie stracił on na aktualności w związku z uchwaleniem ustawy deweloperskiej. Nadal zdarza się, iż deweloperzy, jako strona silniejsza od konsumenta, wykorzystują w umowach klauzule niedozwolone – wskazuje adwokat Michał Gruca.
Jego zdaniem dzieje się tak dlatego, iż nadal często nabywca lokalu nie ma faktycznej możliwości negocjowania treści umowy deweloperskiej, a jego rola sprowadza się tylko do złożenia podpisu pod dokumentem.
Na korzyść sprzedawcy
Prawnik zauważa, że deweloperzy mogą mieć interes we współpracy z konkretnym notariuszem. Wynika to z tego, iż zgodnie z treścią ustawy o ochronie praw nabywcy koszt zawarcia umowy deweloperskiej – przedwstępnej – obowiązkowo zawieranej w formie aktu notarialnego pokrywany jest po połowie przez nabywcę oraz dewelopera.
– Tymczasem koszt umowy przenoszącej własność lokalu pokrywany jest (standardowo) wyłącznie przez nabywcę. W takiej sytuacji kuszące jest, aby obniżyć koszt zawarcia umowy deweloperskiej na rzecz późniejszego podwyższenia kosztu umowy przenoszącej własność – podkreśla mecenas Gruca.
Sporządzając pierwszą umowę po kosztach, wskazany rejent może więc spodziewać się, że kolejna będzie już droższa. A płacić będzie klient dewelopera.
Głos orzecznictwa
– Zastrzeżenie przez sprzedającego prawa do wiążącego wskazywania notariusza, przed którym zawarta ma być umowa o przeniesienie własności, budzi zastrzeżenia sądów – zauważa radca prawny dr Tomasz Szczurowski, partner zarządzający Kancelarii Prawnej Trinity Waluga i Wspólnicy.
I wskazuje, że 6 sierpnia 2012 r. do rejestru klauzul niedozwolonych prowadzonego przez prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów wpisane zostało postanowienie, zgodnie z którym „spółka odpowiedzialna jest za organizację procesu sprzedaży i tym samym przysługuje jej prawo wskazania szczegółowego terminu oraz miejsca (kancelarii notarialnej) zawarcia umowy sprzedaży (...)”.
– Taki wpis nie skutkuje automatyczną nieważnością analogicznych postanowień w innych umowach deweloperskich, natomiast daje podstawę do tego, żeby klient, który zawarł umowę o podobnej treści, domagał się uznania takiej klauzuli za nieskuteczną – wyjaśnia dr Szczurowski.
To, czy umowne przyznanie deweloperowi prawa do wskazania notariusza stanowić będzie klauzulę niedozwoloną, czy też nie, zależeć będzie od okoliczności konkretnego przypadku. Sytuację należy zaś oceniać z punktu widzenia konsumenta.
Zgodnie z decyzjami prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów deweloper nie może zastrzegać we wzorcu umowy m.in. tego, że :
● cena mieszkania może zostać podniesiona w przypadku zmiany stawki podatku VAT, a kupujący nie może od takiej umowy odstąpić,
● nie ponosi odpowiedzialności za opóźnienia w oddaniu mieszkania z powodu wystąpienia warunków atmosferycznych uniemożliwiających lub utrudniających prowadzenie robót w normalnym trybie,
● nie zmieni ceny nieruchomości, jeśli jej powierzchnia będzie się różnić o mniej niż 2 procent.
– Należy ustalić, czy konsument miał faktyczny wpływ na treść tego postanowienia, czy też postanowienie pochodzi z wzorca stosowanego przez dewelopera. A także, czy w dacie zawarcia umowy deweloperskiej konsument miał możliwość zawarcia umowy przenoszącej własność lokalu u notariusza stosującego niższą taksę, a przynajmniej czy został o takiej ewentualności poinformowany przez dewelopera – wylicza Michał Gruca.
Deweloper ma oczywiście prawo zabezpieczyć w umowie przedwstępnej swoje interesy. Nie może jednak przy tym naruszać uprawnień kupującego.
– Kluczowe jest więc sformułowanie umowy deweloperskiej w taki sposób, aby ograniczyć możliwość zarzutu, że brakowało indywidualnego uzgodnienia postanowień umowy w rozumieniu kodeksu cywilnego. A co za tym idzie, że doszło do naruszania interesów konsumenta – puentuje dr Szczurowski.
