Sąd Najwyższy skorzystał z klauzuli nadużycia prawa, by ochronić nabywcę lokalu przed wierzycielem upadłego dewelopera.
Jeden z największych krakowskich deweloperów podpisał z nabywcą lokalu umowę przedwstępną: zobowiązał się do wybudowania budynku oraz ustanowienia odrębnej własności lokalu, a następnie jego sprzedaży klientowi.
Ponadto zawiadomił nabywcę, że nieruchomość jest obciążona hipoteką na rzecz funduszu inwestycyjnego z USA. Zobowiązał się on bowiem do objęcia obligacji wyemitowanych przez dewelopera, a ich wykup został zabezpieczony hipoteką na mieszkaniach.
Hipoteka
Fundusz, który ma hipotekę na wszystkich inwestycjach dewelopera, zaczął w końcu ściągać swoje należności. W konsekwencji pozwał nabywcę lokalu o zapłatę ponad 2 mln zł.
Sąd okręgowy uwzględnił powództwo. Wyjaśnił, że dłużnik hipoteczny odpowiada całą nieruchomością za cały dług zabezpieczony hipotecznie. Sąd nie dopatrzył się zatem nadużycia prawa, które mogłoby mieć miejsce w razie zmowy funduszu z niewypłacalnym deweloperem, w celu wyzucia z praw osób, które zawarły z nim umowy przedwstępne. Tak by mogło być, np. gdyby dłużnik wyemitował obligacje nie w celu zdobycia środków na dokończenie budowy, a w celu wyprowadzenia pieniędzy ze spółki.
Sąd apelacyjny oddalił odwołanie nabywcy lokalu. Stwierdził, że zawierając umowę przedwstępną miał świadomość tego, że nieruchomość jest obciążona hipoteką.
Sąd Najwyższy uchylił wyrok sądu apelacyjnego i zmienił wyrok sądu okręgowego poprzez oddalenie powództwa amerykańskiego funduszu. Stwierdził, że podstawowe znaczenie w tej sprawie ma art. 5 kodeksu cywilnego, regulujący nadużycie prawa podmiotowego. Zgodnie z jego treścią nie można czynić ze swego prawa użytku, który by był sprzeczny ze społeczno – gospodarczym przeznaczeniem tego prawa lub z zasadami współżycia społecznego.
Wentyl bezpieczeństwa
– Ten przepis nie jest często stosowany przez sądy. To jest wentyl bezpieczeństwa. Zawiera bowiem klauzulę generalną, pozwalającą sądom wydawać słuszne wyroki, gdy ścisłe stosowanie prawa doprowadziłoby do złych efektów. Powołanie się na klauzulę nadużycia prawa jest możliwe w każdej sprawie, zatem także w sprawie z powództwa wierzyciela hipotecznego – powiedział sędzia Krzysztof Pietrzykowski.
Wyrok Sądu Najwyższego z 26 kwietnia 2012 r., sygn. akt III CSK 300/11.
