W praktyce obowiązek ten realizują dziś jedynie inwestorzy nowo powstałych budynków, gdyż inaczej nie uzyskaliby pozwolenia na ich użytkowanie. To się wkrótce zmieni – zapowiada Ministerstwo Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej.

Bez świadectwa ani rusz

Obecnie każda umowa sprzedaży bądź najmu nieruchomości, dla której nie sporządzono świadectwa energetycznego, jest ważna i może zostać zawarta.

Wystarczy, że w akcie notarialnym znajdzie się wzmianka o pouczeniu zbywcy o obowiązku przekazania świadectwa energetycznego nabywcy, a ten ostatni wyrazi zgodę na brak tego dokumentu. Resort chce te praktyki ukrócić.

W najnowszym projekcie założeń do projektu ustawy o charakterystyce energetycznej budynków planuje zapewnić egzekwowanie obowiązku przekazywania świadectw przy sprzedaży budynków.

Dzięki informacjom zawartym w świadectwach charakterystyki energetycznej nabywca, najemca lub użytkownik wieczysty mogą orientacyjnie określić roczne zapotrzebowanie na energię użytkową, końcową i pierwotną budynku.
To pozwala im oszacować koszty utrzymania nieruchomości, związane m.in. z zapotrzebowaniem na ciepło do ogrzewania, wentylacji czy przygotowania ciepłej wody użytkowej.

Rozwiązanie jest proste: notariusz nie będzie mógł już sporządzić aktu, jeśli sprzedający nie będzie dysponował kopią ważnego świadectwa charakterystyki energetycznej zbywanej nieruchomości.

– Powstaje jednak pytanie, jaki skutek wywołają transakcje, do których dojdzie pomimo braku świadectwa energetycznego. I jaki skutek będzie miało unieważnienie tych świadectw w procesie kontrolnym – zastanawia się radca prawny Renata Robaszewska z Kancelarii Robaszewska & Płoszka Radcowie Prawni.

Jej zdaniem, w zależności od przyjętych zapisów ustawy, może to albo stanowić wadę przedmiotu sprzedaży, albo doprowadzić do unieważnienia transakcji.

– Pytanie również, czy tak samo traktowane będą sytuacje zupełnego braku świadectwa i sytuacje, gdy świadectwo istnieje (lub uzyskane zostało post factum), ale nie zostało dołączone do umowy – podaje kolejną wątpliwość mecenas Robaszewska.

Dodatkowy wydatek

Zdaniem ekspertów, wprowadzenie obowiązku odbije się na cenach mieszkań.

– Założenia do nowej ustawy, w świetle obrotu na rynku wtórnym, wprowadzą bardzo dużo komplikacji i niewątpliwie spowodują, że ceny lokali na tym rynku wzrosną z uwagi na konieczność sporządzenia charakterystyki energetycznej danego lokalu – uważa radca prawny Joanna Chruściel, prowadząca własną kancelarię.

Wskazuje ona, że w proponowanym projekcie ustawodawca chce również wprowadzić obowiązek kontroli energooszczędności budynków oraz zastosowanych tam urządzeń służących do ogrzewania.

– Przy czym w założeniach nie ma jakiejkolwiek wzmianki na temat instytucji, która miałaby taką kontrolę przeprowadzać. Tym samym istnieje obawa, że zostanie stworzony nowy urząd, którego zadaniem będzie przeprowadzanie powyższych kontroli, a więc, pomimo szumnych zapowiedzi rządu, powstaną nowe miejsca pracy w służbie cywilnej – przypuszcza mecenas Chruściel.

Etap legislacyjny
Projekt