W obecnym stanie prawnym umowa dożywocia zawierana z funduszem oznacza przeniesienie własności nieruchomości w dniu zawarcia umowy. Senior zachowuje jednak prawo korzystania z nieruchomości, które jest gwarantowane służebnością osobistą na jego rzecz. Służebność zostaje wpisywana do księgi wieczystej.

Czy podpisując umowę dożywocia z firmą, która będzie płacić mu rentę do końca życia, właściciel od razu przestanie być właścicielem nieruchomości?

ikona lupy />
Robert Majkowski, prezes Funduszu Hipotecznego DOM
Tak
W obecnym stanie prawnym umowa dożywocia zawierana z funduszem oznacza przeniesienie własności nieruchomości w dniu zawarcia umowy. Senior zachowuje jednak prawo korzystania z nieruchomości, które jest gwarantowane służebnością osobistą na jego rzecz. Służebność zostaje wpisywana do księgi wieczystej.
ikona lupy />
Tymoteusz Barański, aplikant adwokacki Spółka Prawnicza I&Z, ekspert Fundacji Republikańskiej
Nie
Jeżeli do porządku prawnego zostanie wprowadzona instytucja hipoteki odwróconej, nieruchomość pozostanie przy kredytobiorcy do końca jego życia. Zabezpieczeniem będzie hipoteka oraz roszczenie o przeniesienie prawa do nieruchomości. Zaspokojenie roszczenia kredytodawcy następuje poprzez przeniesienie prawa do nieruchomości, które nastąpi w drodze umowy zawartej ze spadkobiercami kredytobiorcy.

Czy senior będzie mógł odstąpić od zawartej umowy? Jakie będą tego konsekwencje?

Robert Majkowski
Tak
Fundusz Hipoteczny DOM umożliwia rozwiązanie umowy dożywocia na wniosek seniora po dokonaniu zwrotu otrzymanych przez niego środków oraz po zwrocie pozostałych kosztów bezpośrednio związanych z umową. Koszty powiększane są o odsetki liczone od dnia powstania kosztu.
Tymoteusz Barański
Tak
Zgodnie z założeniami do projektu, kredytobiorca może, bez podania przyczyny, odstąpić od umowy w ciągu 30 dni od jej zawarcia. Zwraca wówczas kwotę kredytu z odsetkami w terminie 30 dni od dnia złożenia oświadczenia, opłaty publicznoprawne oraz notarialne. Kredyt dopuszcza zastrzeżenie umowne, że udostępnienie kredytobiorcy kwoty kredytu nastąpi dopiero po upływie terminu do odstąpienia.

Czy po zawarciu umowy dożywocia spadkobiercy mają szansę na dziedziczenie lokalu?

Robert Majkowski
Nie
Zgodnie z aktualnie obowiązującymi przepisami hipoteka odwrócona może być oferowana na podstawie umowy o dożywocie lub umowy renty. W obu tych instytucjach zawarcie umowy oznacza przeniesienie własności nieruchomości. Tym samym nieruchomość nie wchodzi do masy spadkowej. Niemniej jednak w ramach umowy zawieranej z Funduszem Hipotecznym DOM nasi klienci mają możliwość ustalenia pewnej kwoty, która zostanie przekazana osobom wskazanym przez seniora po jego śmierci.
Tymoteusz Barański
Tak
Nieruchomość pozostaje własnością spadkodawcy, a po jego śmierci, przechodzi na spadkobierców, podobnie jak dług z tytułu kredytu. Spadkobiercom pozostawia się możliwość spłaty odwróconego kredytu lub zaciągnięcia kredytu na ten cel. Realizacja tych uprawnień będzie realnie możliwa tylko w razie braku sporu między nimi. Jeśli w ciągu roku od śmierci kredytobiorcy nie dojdzie do załatwienia formalności spadkowych, bank zaspokoi się, przejmując nieruchomość na podstawie umowy zawartej z kuratorem spadku lub z wykonawcą testamentu powołanym na swój wniosek.

Czy senior będzie miał możliwość odzyskać mieszkanie, gdy polepszy się jego sytuacja majątkowa i renta nie będzie mu już potrzebna?

Robert Majkowski
Tak
Na wniosek seniora umowę można rozwiązać i odzyskać własność mieszkania. Gdy senior zapyta o koszt wykupienia umowy, fundusz przygotowuje mu symulację kosztów. Musi zwrócić pieniądze, które do tej pory otrzymał z odsetkami w wysokości stopy lombardowej NBP oraz koszty dodatkowe np. opłaty za notariusza. W ciągu 30 dni powinien podjąć decyzję, czy chce odzyskać mieszkanie.
Tymoteusz Barański
Tak
Musi jednak zwrócić całość wykorzystanej już kwoty z odsetkami, prowizjami i opłatami. Założenia do projektu milczą w tej kwestii, ale jest oczywiste, że w takim przypadku roszczenie instytucji wygasa, a powinna ona niezwłocznie wydać seniorowi oświadczenie o zgodzie na wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości.

Czy będzie można przerwać wypłacanie renty, gdy senior będzie żył za długo i suma wypłat mogłaby przewyższyć wartość mieszkania?

Robert Majkowski
Nie
Zobowiązanie, które przyjmujemy na siebie, jest zobowiązaniem dożywotnim i bez względu na zmianę cen na rynku nieruchomości czy długość życia klienta wypłacamy świadczenie. Od początku umowy o przeniesienie własności Fundusz płaci też podatki od nieruchomości lub opłatę za wieczyste użytkowanie gruntu oraz dodatkowo ponosi koszt ubezpieczenia mieszkania. Te dodatkowe zobowiązania oprócz wypłaty renty obciążają go nawet wówczas, gdy łączna suma poniesionych przez Fundusz kosztów przewyższy wartość mieszkania.
Tymoteusz Barański
Tak
Kwota kredytu hipotecznego zawsze będzie ściśle określona, a jedynie sposób wypłaty może mieć charakter świadczeń okresowych. Jeśli skonsumują one całą kwotę, to instytucja kredytowa zaprzestanie wypłaty, niezależnie od tego, jak długo jeszcze będzie żył senior. Rozwiązanie to ujawnia słabość umowy, która – wbrew pozorom – nie ma charakteru alimentacyjnego. Jeśli senior będzie żył dłużej niż okres wypłat rat kredytu, to pozostanie bez świadczeń z tego tytułu, a jednocześnie nie będzie mógł rozporządzić nieruchomością, bo powoduje to wypowiedzenie umowy kredytu przez bank.