Za drogę wewnętrzną wybudowaną przez dewelopera gmina powinna wypłacić odszkodowanie, jeśli korzystać z niej mogą nie tylko mieszkańcy inwestycji – do takiego wniosku doszedł już w 2007 roku Europejski Trybunał Praw Człowieka. Od tego czasu niewiele w tym przedmiocie się zmieniło – gminy nadal nie chcą wypłacać odszkodowań, jeśli droga nie została określona w planie miejscowym jako publiczna (bo nie mają na to środków w budżetach). Przepisy zaś skonstruowane są tak, że deweloperzy nie mogą skutecznie dochodzić zwrotu pieniędzy za faktycznie wywłaszczone tereny.

Gminy nie chcą płacić, jeśli droga nie jest określona w planie jako publiczna

– Zgodnie z przepisami drogą wewnętrzną jest każda droga niezaliczona do żadnej kategorii dróg publicznych. W związku z tym, jeżeli określona droga nie została w formalny sposób zaliczona do dróg publicznych, jest ona drogą wewnętrzną – wyjaśnia Michał Gruca, adwokat w Kancelarii Schoenherr.

Obowiązki właściciela

To, z jaką drogą mamy do czynienia (publiczną czy wewnętrzną), wpływa na określenie, kto jest odpowiedzialny za jej utrzymanie, co nieraz wiąże się ze znacznymi wydatkami. Dlatego tak istotna jest treść miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, w którym gmina powinna uwzględnić przebieg istniejących oraz planowanych dróg gminnych.

– Inwestor może wywnioskować, jakie plany wobec terenu ma gmina, wyłącznie z dokumentów planistycznych (tj. postanowień planu zagospodarowania lub decyzji o lokalizacji celu publicznego). Gmina może w planie niemalże swobodnie wskazać, że dany obszar będzie drogą publiczną, lub też, że na obszarze tym ma być wybudowana przez inwestora droga do powszechnego użytku – wyjaśnia radca prawny Marcin Płoszka z kancelarii Robaszewska & Płoszka Radcowie Prawni. Zatem jeżeli dla terenu objętego inwestycją uchwalony został plan miejscowy, który przewiduje określony przebieg drogi gminnej, droga ta stanowi drogę publiczną w rozumieniu ustawy.

Droga

Droga

źródło: ShutterStock

– W przypadku gdy to deweloper sfinansuje budowę drogi, którą przewiduje plan zagospodarowania przestrzennego, ma on pełne prawo żądać odkupu gruntu oraz pokrycia kosztów budowy przez gminę – wskazuje konsekwencje Michał Gruca.

Istotnym problemem jest jednak to, iż tylko niewielka część terenów przeznaczonych pod inwestycje objęta jest planami miejscowymi. W takim przypadku podstawowym instrumentem regulacyjnym pozostają decyzje o warunkach zabudowy, z których zwykle wynika spoczywający na deweloperze obowiązek wybudowania drogi wewnętrznej, która łączyć będzie planowaną inwestycję z drogą publiczną.

– Tak długo, jak droga ta służyć będzie przede wszystkim mieszkańcom budowanego osiedla, koszt jej budowy i utrzymania spoczywać będzie w całości na deweloperze. Co ważne, w takiej sytuacji deweloper nie posiada żadnych instrumentów prawnych, by przymusić gminę do odkupu części działki, po której przebiega droga wewnętrzna, oraz zwrotu poniesionych kosztów na jej budowę i utrzymanie – wyjaśnia mecenas. Przenoszenie własności nieruchomości na gminę, czyli wykup gruntów, stanowi wszak obciążenie komunalnego portfela.

– W szczupło skrojonych budżetach gmin nie ma zazwyczaj środków na nabycie nieruchomości, poza tymi, które są niezbędne w celu realizacji zaplanowanych wieloletnich działań inwestycyjnych. Dlatego też gminy unikają sytuacji, w których zmuszone byłyby nabywać nieruchomości pod niezaplanowane inwestycje. Zdarza się tym samym, że przy użyciu narzędzi planistycznych przerzucają ten obowiązek na właścicieli nieruchomości – wskazuje Marcin Płoszka. Wystarczy bowiem, by w planie droga nie była zaznaczona jako publiczna, a gmina nie ma już obowiązku wykupu.