Chociaż teoretycznie lokale można wykupować już od października, do tej pory nie zawarto żadnej transakcji.

Nowe przepisy umożliwiają lokatorom wykup takich lokali, pod warunkiem że właściciel TBS-u, czyli gmina lub deweloper, wyrazi na to zgodę. Tymczasem, jak wynika z danych Polskiej Izby Gospodarczej Budownictwa Społecznego (PIGBS), a także Banku Gospodarstwa Kredytowego do tej pory żaden z 320 działających w Polsce TBS-ów nie zdecydował się na wyprzedaż.

– Gminy, które są właścicielami ponad 80 proc. TBS-ów, nie chcą pozbywać się lokali w budynkach, które stoją na ich gruntach – mówi Zdzisław Słabkowicz, prezes PIGBS.

Z kolei deweloperzy też wstrzymali sprzedaż, bo ustawa nakazuje im zwrot zysku z transakcji do BGK, który udzielał im kredytów. A jeszcze rok temu to właśnie deweloperzy tacy jak J.W. Construction czy Ostoja lobbowali za ustawą, bo chcieli jak najszybciej odzyskać pieniądze, które zainwestowali w budowę mieszkań społecznych.

Budynki na wynajem okazały się dla nich mało atrakcyjne. Powodem jest to, że deweloperzy mają ograniczony wpływ na wysokość czynszów (limity określa ustawa). W dodatku preferencyjne kredyty z BKG, po indeksacji i waloryzacji o wskaźnik wzrostu cen materiałów budowlanych, wcale nie okazały się atrakcyjniejsze od kredytów komercyjnych. Ale dodatkowo wykupem mieszkań po cenach rynkowych nie są zainteresowani też lokatorzy. Zgodnie z ustawą mogą odliczyć od ceny zakupu partycypację, czyli wkład własny, rewaloryzowany o wskaźnik inflacji. Jednak to i tak oznacza, że na 70 proc. wartości lokalu muszą zaciągnąć kredyt.

Tymczasem przy obecnych obostrzeniach w wyliczaniu zdolności kredytowej niewielu mieszkańców domów zbudowanych w ramach Towarzystw Budownictwa Społecznego na to stać. – Najemcy TBS-ów to najczęściej ludzie mniej zamożni, którzy z reguły nie mają 100 czy 200 tys. zł oszczędności na wykup – tłumaczy Słabkowicz. – Większość nie ma też wymaganej przez banki zdolności kredytowej – dodaje.

Martwa ustawa to też problem dla rządu, który liczył na dodatkowe wpływy do budżetu. Z szacunków Ministerstwa Infrastruktury sprzed roku wynika, że Skarb Państwa mógłby odzyskać ok. 1,5 mld zł z 4,3 mld zł, które w ciągu ostatnich 15 lat wyłożył na preferencyjne kredyty na budowę czynszówek.

opinia prawna

Anna Palechowska

prawnik z kancelarii Palechowska & Rozbicka

Ustawa o TBS powinna być zmieniona. Jej słabym punktem jest struktura właścicielska spółek: grunt pod budynkami jest własnością gminy, natomiast deweloper pokrywa część kosztów budowy. Prawa najemców zainteresowanych wykupem nie są dobrze zabezpieczone. Nie mają możliwości odwołania się od decyzji TBS, jeżeli ten nie zgodzi się na sprzedaż lokalu.