Kolejny przykład bubla prawnego – tak o nowelizacji ustawy o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego oraz ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych mówią eksperci. Miała ona umożliwić wykup mieszkań w towarzystwach budownictwa społecznego. Nie spotkała się jednak z żadnym zainteresowaniem.

– Od wejścia w życie opisywanej ustawy minął niemal rok. Być może jest to zbyt krótki okres na dokonywanie oceny, ale według mnie widać wyraźnie symptomy martwego aktu prawnego.

Według naszej wiedzy zainteresowanie wykupem przez najemców lub sprzedażą ze strony właścicieli, jeżeli chodzi o TBS-y, jest znikome, żeby nie powiedzieć żadne – wskazuje Wiesław Źrebiec, prezes Żagańskiego TBS, członek zarządu Polskiej Izby Gospodarczej TBS.

Towarzystwa budownictwa społecznego
to podmioty powołane do życia na podstawie ustawy z 1995 roku o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego. Zgodnie z programem wspierania budownictwa mieszkaniowego bloki TBS-ów miały na celu zapewnienie dachu nad głową osobom niezamożnym, których nie było stać na zakup własnego mieszkania. Zasada była prosta – właścicielem bloku pozostawało TBS, a jego mieszkańcy podpisywali długoterminowe umowy najmu lokali. Czynsz ustalany był na preferencyjnych warunkach. Najemcy brali zaś udział w kosztach budowy danego przedsięwzięcia realizowanego przez TBS. Kwota wpłacana na ten cel (partycypacja) nie mogła przekraczać 30 proc. wartości inwestycji i podlegała zwrotowi w przypadku rozwiązania umowy najmu.

Za drogo

Zdaniem Źrebca już na etapie prac legislacyjnych nad ustawą przyjęto błędne założenia i przeszacowano możliwości finansowe najemców mieszkań w TBS-ach. Są nimi z założenia osoby, które nie mają zdolności kredytowej, by kupić nieruchomość, i jednocześnie nie kwalifikują się do przyznania lokali komunalnych.

Teza ta znajduje poparcie również wśród prawników.

– Podstawowym powodem niepowodzenia akcji sprzedaży mieszkań w TBS-ach jest ich wysoka cena. Ustawa stanowi, że najemca może wykupić lokal, płacąc kwotę nie mniejszą niż jego rynkowa wartość.

Ostateczna cena powinna też uwzględniać pokrycie wszystkich zobowiązań przypadających na lokal – w szczególności spłatę odpowiedniej części zadłużenia kredytowego TBS wraz z odsetkami, spłatę przypadającej na ten lokal części umorzenia kredytu w kwocie nominalnej oraz koszty wyceny nieruchomości – wylicza radca prawny Renata Robaszewska z kancelarii Robaszewska & Płoszka Radcowie Prawni.

I wskazuje, że cena lokalu jest pomniejszana jedynie o partycypację, czyli zwaloryzowany wkład lokatora w koszty budowy danego lokalu, który może wynosić maksymalnie 30 proc. jego wartości.

– Niestety nawet przy tak dużej obniżce najemcy nie mogą sobie pozwolić na zakup mieszkania. W tych warunkach korzystniejsze wydaje się wycofanie kosztów partycypacji i zakup nowego lokalu na rynku deweloperskim, szczególnie w obecnej sytuacji rynkowej, gdy ceny są stosunkowo niskie – uważa Robaszewska.

Brak zachęt

Eksperci podkreślają, że towarzystwa budownictwa społecznego, nawet jeśli by chciały, to nie mogą sprzedawać mieszkań na nierynkowych warunkach.

– Kluczowe w całej ustawie są sposób wyceny mieszkań oraz spłata kredytu przez TBS z pozyskanych ze sprzedaży środków Bankowi Gospodarstwa Krajowego. TBS-y, czego chyba wnioskodawcy ustawy nie byli do końca świadomi, są spółkami prawa handlowego.

Nie jest więc możliwe wyzbywanie się przez nie majątku po cenie – uwzględniając utratę przyszłych korzyści z inwestycji – niższej niż rynkowa – dodaje Źrebiec.

Opisywana nowela, która weszła w życie 11 listopada zeszłego roku, nie ma sensu ekonomicznego również z punktu widzenia gmin (które najczęściej są właścicielami lokali w TBS-ach).

– TBS, zmuszony do zwrotu bankowi kwoty umorzenia części kredytu i do odprowadzenia podatku, nie uzyskałby z tego tytułu żadnych korzyści finansowych: środków na odtworzenie własnego zasobu mieszkaniowego i budowę kolejnych budynków dla oczekujących. W wielu wypadkach, gdyby przyjąć, że obowiązująca jest cena rynkowa, spółka ponosiłaby przy każdej sprzedaży stratę – wyjaśnia Źrebiec.

I dodaje, że tam, gdzie TBS-y stanowią rzeczywisty element polityki mieszkaniowej i gdzie gminy zrozumiały, że nie da się jej prowadzić bez własnego, utrzymywanego w dobrym stanie i eksploatowanego na racjonalnych zasadach zasobu mieszkaniowego na wynajem, niechęć do sprzedaży lokali wydaje się oczywista.

Kolejnym czynnikiem wpływającym na słabą sprzedaż mieszkań w TBS-ach jest ryzyko utraty kontroli nad nieruchomościami, na których budowę zaciągnięte zostały kredyty z Banku Gospodarstwa Krajowego, a także obawa przed oczekiwaniem dodatkowych gwarancji i poręczeń przez bank kredytujący.

Sprzedaż mieszkań skutkuje bowiem powstaniem wspólnoty mieszkaniowej, a ta nie jest już stroną umowy z BGK.

– Częstochowa nie wyraziła dotąd zgody na wykup mieszkań z TBS-ów w związku z tym, że są one obciążone kredytami, a zastosowanie preferencyjnych warunków wykupu ograniczyłoby możliwości ich spłaty. Wydaje się, że inne miejscowości dokonują podobnej analizy – wskazuje Jarosław Kapsa z Urzędu Miasta Częstochowa. Także jego zdaniem zeszłoroczna nowelizacja nic nie dała.

Podstawa prawna
Ustawa z 26 października 1995 r. o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego (t.j. Dz.U. z 2000 r. nr 98, poz. 1070 z późn. zm.).