Wchodząca w kwietniu 2012 r. w życie ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, choć stanowi milowy krok w dziedzinie ochrony praw klientów deweloperów, nadal nie gwarantuje im całkowitego bezpieczeństwa.
Potwierdzają to liczne wpisy na forach internetowych, gdzie ludzie żalą się, że padli ofiarą nieuczciwego dewelopera – spółki celowej, która ma „kapitał 50 000 złotych i nic więcej poza długami”.
ikona lupy />
Jak się ustrzec przed nierzetelnym deweloperem / DGP
– Są to spółki tworzone w celu realizacji konkretnej inwestycji. W związku z tym charakteryzuje je szczególny cykl życia: w czasie budowy działają bardzo prężnie, ale po zakończeniu inwestycji przechodzą w stan uśpienia lub są całkowicie likwidowane, ponieważ nie są już potrzebne – wyjaśnia adwokat Michał Gruca.

Marka jest najważniejsza

Zauważa on, że prowadzenie inwestycji z wykorzystaniem spółek celowych przynosi deweloperowi znaczące korzyści. W rozmowach z potencjalnymi klientami budowa danego osiedla jest bowiem przedstawiana jako przedsięwzięcie firmowane przez spółkę matkę.
– Marka dewelopera, jej prestiż i związane z nią doświadczenie i wiarygodność pomagają zyskać zaufanie klientów. Często nie zdają sobie oni jednak sprawy, że umowę kupna mieszkania czy domu podpisują ze spółką zależną dewelopera, a nie z nim samym – mówi Michał Gruca.
Potwierdza to Joanna Chruściel, radca prawny prowadzący własną kancelarię.
– Z mojej kilkuletniej praktyki wynika, że konsumenci nie bardzo w ogóle rozróżniają jedne spółki danej grupy od innych. Nabywcom wystarczy, że w nazwie spółki jest człon stwierdzający przynależność do danej grupy – wskazuje Joanna Chruściel.
Ta różnica ma jednak istotne znaczenie już po nabyciu prawa własności lokalu, ponieważ umożliwia firmującemu inwestycję deweloperowi uniknięcie odpowiedzialności za zobowiązania spółki córki.
– Ustawa deweloperska milczy na temat dodatkowych środków ochrony przed spółkami o minimalnym kapitale zakładowym, utworzonymi specjalnie na cele realizacji danego przedsięwzięcia deweloperskiego – wskazuje lukę Michał Gliński, prawnik z departamentu nieruchomości i inwestycji budowlanych Wardyński i Wspólnicy sp. z o.o.

Wady obiektu

W praktyce często zdarzają się sytuacje, gdy deweloper oddaje inwestycję, która obarczona jest wadami – często naruszającymi przepisy lub dobre praktyki budowlane. Wady mogą dotyczyć nie tylko mieszkania, ale również budynku, w którym się ono znajduje.
– Nierzadko po ujawnieniu wad deweloper odmawia ich usunięcia, co każe mieszkańcom dochodzić praw przed sądem. Cały proces: najpierw wykrycie występujących wad budynku, a następnie zorganizowanie działań przez mieszkańców i przygotowanie do procesu sądowego, trwa zazwyczaj kilka lat. W tym czasie spółka celowa,wykorzystana przez dewelopera do realizacji inwestycji, może zniknąć z rynku na wiele sposobów: począwszy od likwidacji, poprzez upadłość czy też proste pozostawienie spółki samej sobie, np. bez majątku i bez obsadzenia organów statutowych – przestrzega Michał Gruca.

Likwidacja spółki celowej

Powyższe powoduje, iż dochodzenie roszczeń staje się niezwykle utrudnione. A w sytuacji zlikwidowania spółki celowej wręcz niemożliwe.
– Niestety, po zlikwidowaniu spółki z o.o. może nie być możliwości zgłaszania jakichkolwiek roszczeń reklamacyjnych. Likwidacja tej spółki, a w konsekwencji jej wykreślenie z rejestru skutkujące utratą bytu prawnego, powoduje wygaśnięcie jej zobowiązań – wyjaśnia Paweł Nowak, radca prawny w kancelarii Peter Nielsen & Partners Law Office.
Zauważa on również, że możliwe jest wykreślenie z rejestru spółki nawet w przypadku, gdy po zakończeniu postępowania likwidacyjnego zostanie spieniężony cały jej majątek, a mimo to niespłacone pozostaną zobowiązania ciążące na spółce.
– W przypadku likwidacji dewelopera roszczenia z rękojmi za wady są uzależnione przede wszystkim od tego, jakiego rodzaju formą prawną był deweloper – zauważa dodatkowo Joanna Chruściel.



Wyjaśnia, że jeżeli nieuczciwy deweloper był spółką cywilną, co zdarza się niezwykle rzadko, to odpowiedzialność ta przechodzi na wspólników, którzy de facto osobiście odpowiadają za zobowiązania wspólnie prowadzonego przedsiębiorstwa.
– Natomiast w przypadku pozostałych spółek, osobowych czy kapitałowych, po ich zlikwidowaniu nie ma do kogo składać oświadczeń i nie ma podmiotu, od którego można dochodzić uprawnień rękojmiowych – podkreśla Joanna Chruściel.
Jak zauważają prawnicy, proces likwidacji spółki nie jest zbyt długi i może się rozpocząć zaraz po wykonaniu inwestycji.
– W przypadku zakończenia realizacji inwestycji przez dewelopera, tj. po ustanowieniu odrębnej własności lokali i przeniesieniu tytułu własności na nabywców, spółka celowa może rozpocząć postępowanie likwidacyjne przewidziane w kodeksie spółek handlowych, które trwa co najmniej kilka miesięcy – wyjaśnia Michał Gliński.
Jego zdaniem nabywcy lokali (wspólnoty mieszkaniowe) i nieruchomości zabudowanych domem jednorodzinnym powinni więc jak najszybciej zająć się identyfikacją wad obiektu oraz zgłoszeniem ich deweloperowi.
Zainteresowani zakupem mieszkań powinni również w końcu zacząć czytać i analizować postanowienia umów przenoszących własność nieruchomości.
– Znaczna część kłopotów konsumentów wynika z braku ich dociekliwości przy zawieraniu umów. Wielu z nich, nie mając żadnego doświadczenia prawnego, w ogóle nie dopytuje się o konsekwencje wynikające z zapisów umów. Najważniejszym problemem jest brak świadomości prawnej wśród konsumentów. Dopóki to się nie zmieni, żadna ustawa nie ochroni konsumentów przed nieuczciwymi przedsiębiorcami – zauważa Joanna Chruściel.

Jak się bronić

Prawnicy zauważają jednak, że istnieją sposoby, aby przynajmniej wzmocnić ochronę klientów deweloperów. Nie przewiduje ich natomiast wchodząca na wiosnę ustawa.
– Warto rozważyć wprowadzenie obowiązku udzielenia gwarancji na wykonanie budynku na rozsądnie długi okres. Gwarancja taka mogłaby być udzielana przez dewelopera lub przez innego gwaranta. Wykonanie obowiązków gwaranta mogłyby zostać zabezpieczone obowiązkowym ubezpieczeniem, zapewniającym środki na usunięcie wad budynku – przedstawia swój pomysł Michał Gruca.
Jego zdanie podziela mecenas Michał Gliński, który dodatkowo podkreśla, że już na etapie negocjowania umowy deweloperskiej warto przewidzieć zabezpieczenie wykonania zobowiązań spółki celowej na wypadek wystąpienia wad fizycznych lub prawnych nieruchomości, np. w postaci bezwarunkowej, nieodwołalnej, płatnej na pierwsze i każde kolejne żądanie gwarancji bankowej, poręczenia najwyższej stopniem spółki matki czy cesji praw i roszczeń wobec generalnego wykonawcy w związku z wadliwym wykonaniem robót budowlanych.
Kolejnym możliwym rozwiązaniem jest wprowadzenie przez ustawodawcę zapisów dotyczących postępowania likwidacyjnego dewelopera, które nakładałyby na likwidatorów obowiązek listownego poinformowania każdego z nabywców o rozpoczętej likwidacji i terminie zgłaszania swoich roszczeń.
– Wtedy nabywca wiedziałby, że deweloper kończy działalność i pora dokonać zgłoszenia ewentualnych szkód, bo do czasu tego rozstrzygnięcia nie będzie można zakończyć likwidacji – zauważa Joanna Chruściel.
Jak podkreślają praktycy, pomysł tworzenia spółek celowych nie zawsze wychodzi ze strony dewelopera.
– Powołanie spółki celowej do realizacji konkretnej inwestycji mieszkaniowej ogranicza ryzyko w obrębie tej spółki. Powoływanie spółek celowych to częstokroć bardziej wymóg ze strony banków niż strategia deweloperów – zauważa Paweł Nowak.
Podstawa prawna
Ustawa z 16 września 2011 roku o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (Dz.U. z 2011 r. nr 232, poz. 1377).
Rynek mieszkaniowy pozostaje rynkiem deweloperów, a nie nabywców
ikona lupy />

Jerzy Naumann, adwokat

Tworzenie przez deweloperów spółek celowych to pomysł, który niesie ze sobą same plusy. Po stronie dewelopera jednak, a nie jego klientów. Należą do nich m.in. takie udogodnienia, jak wydzielenie przepływów pieniężnych związanych ze spółką celową od przepływów finansowych związanych z innymi inwestycjami dewelopera, brak konieczności wykazywania kredytu spółki celowej zaciągniętego na realizację inwestycji w sprawozdaniach finansowych dewelopera, o wiele wyższy pułap dostępnych dla spółki celowej kredytów, niż byłby w stanie uzyskać jej udziałowiec, co w języku finansistów określa się jako „wyższy poziom dźwigni finansowej”.
Jak wolno twierdzić, temat prawnego nieuporządkowania rynku nowo budowanych nieruchomości pozostaje ciągle otwarty. Jednym z wielu na to przykładów jest nieograniczone ryzyko klientów dewelopera, który używa wygodnego dla siebie instrumentu, jakim jest spółka celowa. Rynek inwestycji mieszkaniowych pozostaje więc rynkiem dewelopera, a nie nabywcy mieszkania. Aż dziw, że politycy nie podchwycili tego tematu, który przecież żywotnie obchodzi dziesiątki tysięcy obywateli. Tak więc nadal kilkuset deweloperów mieszkaniowych rządzi pieniędzmi kilku milionów Polaków. To bardzo ciekawa prawnie sytuacja.